解局 | 富力傳分拆酒店後再度配股融資21.86億

觀點地産網 9月10日被傳出拟分拆酒店上市後，富力于9月15日晚間再一次宣布配股。這兩個事件，都直接指向富力的融資挑戰。

富力最新的公告宣布，按每股9.82港元的配售價配售2.57億股新H股，由此拟募得款項淨額約24.98億港元（折合人民币21.86億元）。

配售股份預期将配售予不少于六名獨立承配人，包括合資格機構、企業或自然人或其他投資者。假設配售股份悉數配售，配售所得款項總額及所得款項淨額預期将分别約為25.24億港元及24.98億港元。

2.57億股配售股份分别占富力地産現有已發行H股總數及現有已發行股份總數約19.95%及7.35%；經配發及發行配售股份擴大後，占比分别為16.63%及6.85%。

上一次，也是富力上市14年以來的首次配股，是在去年12月19日，富力稱委托代理配售總共2.73億股新H股，配售價格為13.68港元/股，較18日收盤價折讓約7.19%，預計籌資37.35億港元，用于償還境外債務性融資。

不過，這份原本計劃發行8億多新股、募資90多億港元的配股方案最終在發行規模和價格上大幅縮水。截止12月24日的數據顯示，富力地産至配股後股價下跌幅度達到4.6%，報14.16元。

一般而言，向資本市場“抽水”的配股融資行為並不為投資者所接受。

不過富力本次配股，配股量略有下降；而從折價程度上看，配售價折讓程度遠遠低于上一次，相較世茂4月份進行的年内第二次配股（折價2.2%）還低，是年内房企配股折讓程度最低的。

本次配售價每股配售股份9.82港元，較于最後交易日收市價每股H股9.95港元折讓約1.31%，較最後連續5個交易日平均收市價每股H股9.784港元溢價約0.37%；較最後連續10個交易日平均收市價每股H股9.902港元折讓約0.83%。

配售折價低證明投資者對于當前富力股價值的認可。9月15日當日收盤，富力報價9.95元，漲3.22%，總市值347.79億元，每股淨資産27.07元，股息率(TTM)為14.27%。上一次配股，配售價格為13.68港元/股折讓約7.19%，這一次配售則為9.82港元/股。

今年以來亦有首創、融創、新城、世茂、萬科等房企進行H股配股融資，但明顯不同于萬科的提高資本流動性、世茂的進一步“開源”，富力融資的目的是為優化負債指標。

公告所言可見富力管理層對于此次配股的具體考慮——“減少對債務融資的依賴以及優化公司資本結構”。

根據半年報數據，富力剔除預收款後的資産負債率約為78.16%，淨負債率為177%，相較年初接近200%的比率實際已有所好轉；現時短期負債加長期負債當期部分則約748億元，對應360億元現金。

為降低淨負債率，富力過去半年下了不少功夫，期内處理了108億元的境内債券。按李思廉的想法，到年底富力的淨負債率能在177%的基準上，再降10個點左右。未來9個月，還可能會在國内外處理250億到300億元債務。

與上次配股相同的是，富力本次配股拟把配售所得款項淨額用于償還公司的境外債務性融資。富力指公司可根據實際及到期情況以自籌資金償還該等債務，並在募集資金到位後予以置換。

從過往的債務融資上看，上半年富力的融資成本增加41% 至33.92 億元，當中包括期内産生的利息開支總額70.76 億元，提前贖回優先票據溢價支出5600 萬元及淨匯兌虧損11.25億元，並減去資本化融資成本48.65 億元至開發項目。

利息開支總額則增加12%，公告指與平均未償還借款由去年同期1852億元增至2066億元有關。連同計入銷售成本中的資本化融資成本17.00億元，期内産生的融資成本總額為50.92億元。

當下富力的債券融資空間不足，但相比舉債而言，配股融資對于富力明顯是負擔要小很多的融資手段。

亦有業内人士指出，“富力可以籌到錢和找到新投資者，以折讓較低的方式來籌錢，對于股民也有好處”。而本次的折讓程度可以看出富力相對謹慎的态度。

另外，9月10日有消息稱，富力地産拟在未來10個月内分拆從萬達收購來的部分酒店以房地産信托基金（REITs）形式在新加坡上市，從而盤活酒店資産以緩解償債壓力。對此富力地産向外界的回應則是，暫不清楚具體情況。

分拆酒店上市同樣被外界視為緩解财務壓力的一個對策，這更直接被指，成為全球最大豪華酒店業主後，酒店這一資産成為富力“沉重”的包袱，而富力仍舊在為此前199億元鲸吞萬達酒店資産買單。

事實上，富力的酒店業務長期受到資本市場審視，除2018年由于收購萬達酒店資産盈利突然達到129.4億元外，長年表現虧損。根據2019年中期報告，該業務虧損已經擴大到4.2億元，接近2018年全年虧損4.6億元的91%。

這些酒店投入資金大，回報周期長，長期占用資金。2017年，富力在酒店項目上的融資成本為1.8億元，而收購萬達70多家酒店後，這個數據在2018年飙升至7.8億元。

維持着現金流與借貸成本之間微妙平衡的同時，富力也在采取證券化方式加速盤活酒店資産，進一步改善現金流。只是，9月1日上交所的信息顯示，中信證券-富力酒店二期資産支持專項計劃項目狀态變更為“終止”，該項ABS拟發行金額26億元。

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