原報告 | 美的置業土地天平

觀點指數 今年美的置業拿地變得非常謹慎。

上半年疫情得到初步控制之後，4月土地市場供需兩旺，迎來一波小高潮，衆多房企不約而同逐獵優質地塊。

前幾年積極拿地的美的置業卻表現相對保守，2020年上半年在15座城市拿了24宗地塊，新增土儲建面506萬平方米，投資銷售面積比例為1.16，而2018年、2019H1的投銷比分别為2.17、2.13。

拿地區域上，上半年美的置業在長三角區域新增土地建面245萬平方米，占比48%，大本營珠三角新增土儲建面僅為34萬平方米，占比7%。可以對比的是，2019年長三角和珠三角新增土地建面占比分别為32%、15%。

顯然，美的置業拿地規模和重點布局區域發生了顯著變化，土地天平傾斜背後的原因會是什麼？

毛利率下跌與拿地轉變

8月20日，美的置業發布的中期業績報告顯示，2020年上半年公司實現營業收入209.4億元，同比增長47%；歸母淨利潤20.2億元，同比增長14%。

盡管地産結算持續放量，但由于美的置業結算毛利率下降，營收增幅和歸母淨利的增幅並不對等，出現了“增收不增利”的現象。

今年上半年業績報表結算毛利率下降的情況並不少見，房地産行業激烈的競争導致過往趨高的毛利率回歸正常水平，業内經營相對穩健的萬科和中海結算毛利率也出現下降趨勢，分别由去年同期36.2%、34.9%下降至31.8%、30.6%。

數據來源：觀點指數整理

相比之下，美的置業2020H1的結算毛利率下滑9.5個百分點至26.4%，下滑幅度高于同等規模房企的平均水平。

據資本市場人士回應，2017-2019年拿地價格較高，但房價調控政策並沒相應地放開，導致了毛利率的下降。

數據來源：觀點指數整理

美的置業2020H1結算均價為8670元/平方米，接近于2017年的銷售均價。以該公司2年到3年交付時間計算，2020年上半年結算的主要是2017年銷售物業。

從銷售均價上看，随着重倉城市能級上升，美的置業銷售均價由2016年的6936元/平方米上升至2019年10100元/平方米。但另一方面，擴儲成本也随之上升，2018年和2019H1美的置業平均拿地均價/銷售均價比分别為29%、39%。

回顧近期發展，美的置業2018年10月上市，2019年銷售金額突破千億，過往4年銷售金額復合增長率高達74%，規模高速增長的背後離不開長時間的跑馬圈地。

年報顯示，2018年、2019年美的置業拿地面積分别達到1719平方米、1453萬平方米，投資銷售面積比分别為217%、145%。

截至2020年中期，美的置業擁有土地儲備5431萬平方米，較2018年中期增加1431萬平方米，土地存續比目前已達6.2。

美的置業前幾年選擇“粗放式”大量拿地，導致土地成本上升，未來結算利潤空間将會受到壓縮。按照2020年結算毛利率進行粗略預估，接下來兩年美的置業毛利率可能進一步下降。

據資本市場人士披露，為了改善未來銷售毛利率，美的置業在突破千億之後，選擇放緩銷售增速，定在15%-20%區間，並強調“精準投資、鞏固深耕”，主要體現在控制拿地成本和精測拿地利潤。

美的置業按照銷售回款的1/3作為今年拿地預算，拿地的基本要求是達到8%的利潤率和20%的IRR。

大灣區和長三角之争

除了實施審慎的拿地策略和嚴控拿地利潤之外，美的置業比較大的轉變是拿地重心向長三角區域進一步傾斜。

現階段美的置業土地投資策略依舊是圍繞長三角、大灣區、重點的省會城市和區域中心城市深耕布局，但第一戰略區由大灣區替換成長三角。

數據來源：觀點指數整理

反映在拿地上，上半年美的置業拿地新增土儲建面506萬平方米，其中在長三角

新增建面245萬平方米，占比48%；大灣區新增建面34萬平方米，占比7%，在五大區域占比最少。

數據來源：觀點指數整理

與2019年比較，美的置業在大灣區新增土儲建面占比由19%下降至7%，長三角占比則由38%上升至48%。

根據資本市場數據顯示，截至2020年6月底，美的置業土儲共有6133萬平方米（包含已售未結部分面積），其中長三角區域土儲占比上升至27%，大灣區占比進一步下降至19%。

2019年，粵港澳大灣區發展規劃綱要和深圳先行示範區等文件的出台，使得市場非常看好大灣區未來發展。起家于佛山的美的置業此前也在加碼布局，2019年進入了東莞、惠州等城市。

數據來源:國家統計局，觀點指數整理

數據來源：Wind，觀點指數整理

從近一年半樓市走向來看，大灣區重點城市廣州價格比較平穩，新建商品住宅價格指數從2019年初的150.6略微上升至158.8。對比之下，深圳、杭州新建商品住宅價格指數上升趨勢更加明顯。

但在土地供應上，過去19個月里深圳供應土地94宗，而杭州供應土地數量為1166宗，深圳放量明顯少于杭州，樓市價格受供求關繫的影響較大。

相比之下，長三角重點城市杭州等土地獲取機明顯更多，未來市場購房需求和樓市價格上升空間會更大。

今年上半年的銷售業績似乎也驗證了這一點，2020H1美的置業銷售482億元，同比增長12.1%，其中長三角貢獻銷售占比為46%，為珠三角區域的三倍。

美的置業執行董事兼總裁郝恒樂在年中業績會上做了一番對比，他表示，長三角無論經濟總量、人口流入、區域面積都遠勝于大灣區，天花闆更高。

資本市場披露，今年上半年，美的置業選擇新進入長三角的溫州市場，在溫州購置58萬平方米土地項目，沒有選擇新拓大灣區市場，也沒有繼續深耕去年剛進入的東莞和惠州市場。

但這並不意味着，美的置業會完全放棄大灣區的發展機會。

據資本市場人士透露，今年上半年，美的置業在佛山簽約幾個舊改項目，通過孵化，舊改項目未來可以轉化為廉價的土儲，改善銷售毛利率。

不過目前，美的置業舊改的規模相對較小，共有10個舊改項目可轉化為土儲，預計轉化土儲建面為402萬平方米，不及去年銷售面積的1/2。