重磅發布 | 觀點指數·2020中國房地産行業發展白皮書

觀點指數 近年來房地産行業進入平緩發展期，新房需求量下滑、資金成本持續上升，帶來的利潤空間縮減讓本就競争激烈的行業集中度愈發提升。整體來看，百強房企在土儲、現金流等方面仍然具有顯著優勢，但部分堅持質量穩步發展的中小企業也開始逐漸摸清适合自己的道路。

2020年的疫情造就了謹慎的主旋律，但随着市場逐漸復蘇，不僅國内大小房企銷售開始活躍，不少外資也紛紛踏入中國市場踴躍投資。在疫情與調控的雙重影響下，房企要如何乘風破浪、突圍而出？未來的市場走向又會如何？

觀點指數研究院通過長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位、多維度地剖析當前房地産行業各業态各環節的發展現狀，並将研究成果匯集成冊，在2020博鰲房地産論壇發布《觀點指數·2020中國房地産行業發展白皮書》，與行業共謀劃，同成長。

市場篇：後市可期

銷售回顧：韌性仍存

觀點指數以35家發布銷售目標的房企作為樣本，近9成房企未能在年中實現銷售目標的一半。不過随着房地産市場復蘇和房企三、四季度推出貨值增多，預計下半年将迎來銷售高峰期，完成全年銷售目標依舊具有上升空間。

上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情時期大型房企銷售修復時間更短，表現出來的韌性更強。

數據來源：觀點指數整理

“觀點指數·2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”顯示，1-6月TOP100房企總銷售金額51845.2億元，同比下降2.6%。

TOP100的門檻值較去年同期的101.4億元下降4.8%，這也是所有梯次門檻值里降幅最大的。相比之下，頭部房企改善經營的能力更強，TOP3和TOP10門檻值不降反升，分别同比增長13.7%和4.8%。

數據來源：觀點指數整理

受疫情影響，房企的銷售節奏出現較大波動，而在土地價款延付等政策的推動下，房企紛紛轉戰土地市場。

2020年1-6月，房地産業土地購置面積7964.61萬平方米，同比下降0.9%，降幅環比收窄7.2個百分點；但土地成交價款4036.13億元，同比增長5.9%，繼1-4月同比增長6.9%後，第三個月累計增長為正。

一線城市及部分核心二線城市仍然熱度持續，供需兩旺，並加大對優質地塊的持續供應。

數據來源：Wind，觀點指數整理

1-6月份，房地産開發企業到位資金83344億元，降幅比1-5月份收窄4.2個百分點。

上半年，房企發行融資産品合計404只。大部分用途仍是以債務償還和流動性補充為主，一定程度上是因為受到疫情的沖擊。

下半年，債務到期将會成為房企面臨的重要挑戰。市場數據顯示，7-12月合計有4122.79億元的房地産公司債務到期，其中7、8月份合計有1500.67億元。

随着外部環境的不确定性帶來的風險倍增，未來需警惕潛在的“堕落的天使”（從投資級降到投機級的發行人）的數量增多。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

數據來源：Wind，觀點指數整理

土地觀察：投資意願強烈

整體來看，上半年的土地市場一路向好。不少城市放寬競拍規則，供應優質地塊，吸引房企舉牌拿地。

觀點指數發布的“1-6月中國房地産企業新增土地儲備排行”顯示，碧桂園、綠地、恒大、新城控股、中南置地均實現納儲千萬平。

銷售榜排行TOP10-30房企的拿地積極性最高，權益拿地銷售比為0.50；其次是TOP30-TOP50房企，權益拿地銷售比為0.36。

頭部房企由于擁有更多的土地儲備，短期内沒有土地資源短缺的壓力，更傾向于選擇謹慎的拿地策略。TOP10房企權益拿地銷售比僅為0.29。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，上半年最後一個月，供應土地面積約6369.8萬平方米，規劃建築面積11897.7萬平方米。土地供應宗數上，連續3個月呈現下降。

6月一線城市住宅土地成交建面增加，但成交樓面價和溢價率有所下降。東莞、武漢、無錫等二三城市出現土拍熱潮，主要因為今年的土地政策，吸引了開發商進行戰略儲備，同時二三城市也開始集中推出優質地塊。

預計下半年，房企在土地市場的投資意願依然強烈，主要集中在二三線城市核心區域的優質地塊。

數據來源：Wind，觀點指數整理

地産金融篇：流動性百态

市場數據統計顯示，截至2020年6月30日，今年以來房企海外發債規模已達2433.14億人民币，同期國内地産債發債規模3554.19億元。

截止2020年6月30日，觀點指數統計的近百家樣本房地産開發企業共融資（含境内外債、IPO、增資擴股等公開渠道）6878.47億元，其中企業債融資總額共2406.71億元，公司債融資總額1224.85億元，中期票據融資總額804.90億元，短期融資券共融資708.90億元。

從融資地點來看，境内融資共3574.61億元，境外融資3303.86億元。融資類别來看，各房企在公開渠道主要以債券類融資為主。

債券募資用途方面，在285只表明募資用途的債券中，有246只債券提及償還債款、借款或融資工具等債務，共涉及資金2463.55億元。同時，有43只債券提議償還支付回售的債券。

除1月外，投機級與投資級房企融資額水平相當，不過投資級債券票面利率波動較小，波動範圍基本在1個百分點之内。

政策方面，3月1日，企業債券注冊制有關事項的通知，明确企業債發債條件：最近三年平均可分配利潤足以支付企業債券一年的利息，應當具有合理的資産負債結構和正常的現金流量。同時，鼓勵發行企業債券的募集資金投向符合國家宏觀調控政策和産業政策的項目建設。

上半年，共有28家地産（恒生所屬行業）公司增發配股（按公告計），已經完成並公告增發結果的有21家公司，總募集資金222.09億港元。

進行配股增資的公司中有多家物業服務公司，如綠城服務、佳兆業美好、永升生活服務、和泓服務等。

上半年房地産行業由于資金流入受限，造成不少房企現金流緊張，不得不抛售物業，這對于私募基金來說正是機會。

自2020年2月7日起，對持續合規運行、信用狀況良好的私募基金管理人試行采取“分道制+抽查制”的方式辦理私募基金産品備案，解決了私募基金産品備案時間長的問題，促進私募行業的房地産信用體繫建設，未來将有更多優質的私募基金投資于房地産市場。

同時，基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）的試點，相信未來會有更優質的資産将活躍在資産證券化領域。

産業發展篇：搶灘新基建

産業運營：疫後新勢

上半年疫情對經濟的沖擊，在數據中得到明顯體現。一季度GDP同比下降6.8%，是改革開放以來的首次負增長。到了第二季度，經濟重啟，GDP同比增長3.2%。

4月20日，國家發改委首次明确“新基建”範圍，包括信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施三大類。

今年上半年，新型産業用地（M0）政策在不同地方都有出台。未來的産業地産開發商或許要在默認住宅用地價格無法高速增長的前提下進場，並在開發之後做好長期自持的準備。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

上半年産業園區經營總體圍繞復工復産、項目簽約、助力纾困三大主題進行。

針對疫情影響，産業園區多進行租金減免，部分産業地産運營商則聯合金融機構為企業提供低息貸款，或者信用擔保等金融上的支持。

物流地産：科技賦能

目前國内物流地産領域仍以外資為主，市場總體占有率較高，比如普洛斯、ESR、安博、嘉明、維龍和豐樹等。但随着中資物流地産商如萬緯物流、寶灣物流等在近幾年的擴張，外資份額有所下降。

電商領域，如京東、蘇甯和菜鳥網絡等，為滿足自身龐大的倉儲以及部分訂制需求，持續自建大型倉庫。而且自建倉庫主要以高標倉為主，自動化水平較高。

2月後，受經濟活動恢復以及市場需求釋放帶動，物流行業復工復産進程繼續加快，物流指數呈現全面回升的态勢。其中，3月份中國物流業景氣指數為51.5%，較2月回升25.3個百分點。到了6月份，物流業景氣指數上升至上半年最高，為54.9%。

但亦要留意到，今年全國不同城市倉庫需求減少的情況下，一線城市倉庫租金卻相當穩健，總體較上年上升，顯示倉庫業主依然對市場有着長足的信心。

數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

 由于與當下疫情防控契合，自動化物流領域資本熱度進一步提升。上半年，多家從事物流科技研發、智能配送服務的科創企業獲得大筆融資。

創新發展篇-謹慎行進

物業服務：掘金潮再起

目前行業發展正處于快速發展時期，整體市場和單個物業企業間仍有很大的增量空間，高增長仍會持續一定時間。

不可忽視的是，企業發展戰略各不相同，企業間業務和業績分化也将越來越大。未來3-5年，整個物業行業将快速裂變，進入規模增長、收並購拓展、品質提升三架齊驅的關鍵時期。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

數據顯示，相較2019年末收盤價，截至2020年6月30日，港股市場上24只物業股平均漲幅為54.32%。2019年爆發的物業公司資本化大潮延續至今。

即便物業企業發展整體向好，但值得注意的是，24家上市物企兩極市值差約為986億，這一數據在2020年第一季度初時為783億，並且差距有進一步拉大的趨勢。

市值的差異化，很大程度上源自于規模的持續增長、物業費的提升、成本的控制能力，以及增值服務等因素的綜合結果。從另一角度看，物業服務企業的市場集中度不在同一個量級，市場仍較分散，這給行業整合、龍頭企業提升市場占有率提供了空間。

創新發展篇-謹慎行進

長租公寓：復蘇進行時

随着産業、消費升級、職住平衡等變化，出現藍領公寓客群由基層到中高層，白領公寓向人才公寓聚焦、朝大社區演進等新趨勢。

上半年，租賃市場相關政策頻繁出台，觀點指數整理相關租賃政策發現，主要分為三大方向：

一是繼續加大力度支持租賃市場發展；

二是規範市場秩序；

三是多地發布租房補貼、增加人才公寓供給等相關政策。

觀點指數監測的20個城市平均租賃住房租金僅為43.78元/平方米/月，跌幅有所收窄。

據觀點指數調研結果顯示，目前四個一線城市的長租公寓平均租金均在120元/平方米/月以上，新興核心二線城市杭州的租金水平也在百元以上。

一線城市和強二線城市，因為龐大的流動人口，以及住宅價格居高不下，導致大量的居住需求須依靠租賃市場解決。這也為長租公寓的發展帶來相對充足的支撐。而對于其他二三線城市來說，支撐的力度則相對較弱。

數據來源：租賃網站、觀點指數整理

數據來源：市場調研、觀點指數整理

聯合辦公：深度洗牌啟動

近半年來全國範圍内新開營業的聯合辦公項目有17家，除去上海仍然保持着高開業項目數量外，也有聯合辦公企業開始将目光轉至烏魯木齊等頗具發展潛力的地區中心城市。

若觀察新開項目類型，則可發現，聯合辦公企業開始嘗試提高輕資産項目在總項目中的比重。

經歷前幾年的發展擴張後，2020年聯合辦公市場進入深度洗牌期。回首過往，在共享經濟興起之際，聯合辦公行業一時風光無兩。2018年開始，資本回歸理性，行業盈利模式受到質疑，融資大幅減少。而缺少資金支持的部分聯合辦公企業開始後繼無力，盲目擴張産生的高額運營費用更是加劇了企業的消亡，行業頻頻傳出暴雷。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

公開資料顯示，2018年聯合辦公空間融資額達67.15億元，創歷史新高。值得注意的是，2018年氪空間和優客工場所獲融資額達45.44億元，占比近68%，全年融資呈現“寡頭”局面，中小型聯辦企業難以獲得資本支持，發展舉步維艱。

文旅運營：負重前行

受制于疫情防控，整個春節假期，各大旅遊目的地近乎“顆粒無收”，損失巨大。

上半年，受疫情影響，大部分文旅項目在3月前都維持關閉狀态，直到3月中才開始恢復，並一直維持有限度開放。另外根據疫情防控政策規定，開放式景區較早實現開放，而室内景區則最為受限。

慶幸的是，4、5、6連續三個月均有節日小長假，因此今年文旅行業真正意義上的“開業”要以清明節為標志。盡管旅客依然以省内遊、郊區短途遊為主，但情況已經明顯改善。

數據來源：文化和旅遊部，觀點指數整理

考慮到疫情的打擊，文旅市場前景尚不明朗，此時投資大體量、重資産的項目風險較大，因此2020年前6月的文旅項目投資情況無論從數量上，還是金額上都較2019年有相當大的跌幅。

據觀點指數不完全統計，2020年1-6月國内文旅項目投資102宗；總投資金額5033.85億元，同比下降25.2%。可以看到，總投資金額較2019年同期有了相當幅度的下跌。但數據在逐月恢復，而到了6月份更迎來了今年第一個文旅投資高峰。

數據來源：觀點指數整理

養老運營：思變與革新

最新數據顯示，我國老年人口撫養比逐年上升，2019年已經達到17.8%，表明我國每100名勞動年齡人口就要負擔17.8名老年人。並且該數據的斜率在增大，顯示增速在加快。

可以見得，随着我國人口老齡化的深化，以及人們養老意識的改變，養老機構的需求将持續擴大，企業方面則需提供更多元化的産品。

數據來源：發改委、民政部、觀點指數整理

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

 5月6日，《關于擴大長期護理保險制度試點的指導意見》公開征求意見出台，增添14個試點城市，加上2016年印發的《關于開展長期護理保險制度試點的指導意見》，長護險在我國的覆蓋範圍達到了29城。

（以上為報告精華摘要，點擊閱讀報告全文）