越秀REIT：上半年經營、分派雙穩定，下半年有望受惠于減息周期

8月6日，越秀房産基金（00405.HK）穩健交出半年成績單，今年上半年經營收入人民币8.31億元，物業收入淨額達人民币6.54億元，資産總額維持于362.76億元人民币，同比基本持平。于2020年6月30日，每個基金單位的基金單位持有人之應占資産淨值為人民币4.38元。每個基金單位分派為人民币0.0990元，約等于0.1098港元，按基金單位于2020年6月30日的收市價3.53港元計算，按年計算的分派收益率為6.22%。

疫情當下，越秀房産基金展現出極強的抗風險、跨越經濟周期能力，這與優質資産組合的基本盤密不可分。上半年，基金物業整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%，同比增長1.6個百分點。其中，廣州IFC等成熟型物業出租率94.5%，武漢财富中心等成長型物業出租率86.7%。整體物業相關稅項較2019年中期期間下降41%，經營開支總額同比下降34.5%。

越秀房産基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生表示：2020年上半年，受疫情影響，中國宏觀經濟受到較大沖擊，越秀房産基金因應疫情後的市場變化及不同行業租戶所面臨的壓力，提供租金減免措施，與租戶同舟共濟，同時制定更為合理且具針對性的租賃政策，有效化解疫情帶來的運營風險，各項經營指標逐步企穩回升。

展望下半年，全球量化寬松政策，REITs産品将受惠于減息周期，預期存量融資成本及再融資成本均下降。伴随着市場消費復蘇，越秀房産基金即将迎來上市十五周年，管理人将繼續沉着應對市場變化，通過多項管理和措施，實現物業保值增值，推動經營持續強勁復蘇。

穩經營+穩分派，越秀REIT保持發展韌勁

2020年初突如其來的新冠病毒肺炎疫情，是新中國成立以來傳播速度最快、感染範圍最廣、防控難度最大的一次重大突發公共衛生事件。即使面對疫情不可抗力的影響，越秀房産基金依舊表現出“雙穩”局面。

其一，穩經營。

寫字樓“疫”勢增長，上半年業态整體收入同比增長3.5%，至人民币4.684億元。武漢越秀财富中心加強産業鍊招商，積極增加客戶儲備，精準把控成交價格，篩選優質客戶，出租率逆勢突圍，攀升至82.9%，同比增長17.1個百分點。上半年新簽合同面積約2.9萬㎡，與75%的到期租戶達成續租意向。

值得關注的是，“明星項目”廣州IFC寫字樓表現依舊卓越，上半年收入同比增長1.2%，順利通過 BOMA國際360認證，成為亞太地區首個獲得BOMA COE+360 雙認證的REITs資産項目，並獲英國皇家特許測量師學會（RICS）授予“年度設施管理團隊優秀獎”、“年度可持續發展成就優秀獎”。

越秀房産基金零售逆市前行。各項目穩步推進品牌優化，豐富業态，增強消費體驗。國金天地引入常來、匠品、糖朝、櫻島等新租戶，上半年出租率保持96.7%。VT101維多利廣場，多渠道引流促回暖，出租率保持94%以上，引進年輕潮流化妝品牌調色師、網紅發廊On Style等商家，增加年輕消費人群的聚集效應。

面對疫情，越秀房托堅持疫情防控與復工復産兩手抓、兩手硬，主動管理，積極有效控制和降低經營成本。上半年，整體物業相關稅項較2019年中期期間 下降41.0%，經營開支總額同比下降34.5%。

其二，穩分派。

分派率是反映REITs分紅能力的重要指標。2020年中期，管理人拟向基金單位持有人分派相等于越秀房産基金的100%可分派收入總額。自上市至今，越秀房産基金一直保持100%分派。每個基金單位拟分派為人民币0.0990元，約等于0.1098港元，按基金單位于2020年6月30日的收市價3.53港元計算，按年計算的分派收益率為6.22%。

盡管受疫情影響經營數據同比出現下降，但置身于市場中進行比較，越秀REIT仍體現出良好的抗風險能力及發展韌勁。上半年，越秀REIT是香港市場中唯一一家從流動性、資産價值認可度、抗風險三個維度考慮均排名前三的房托。

從資産價值及抗風險能力看，越秀房産基金物業主要布局于中國核心城市（廣州、上海、武漢、杭州）的核心地段，資産非常優質，抵禦市場波動風險能力強，公司市淨率、單位資産折價率在香港REITs中處于領先地位。

上半年，越秀房産基金維持合理的融資結構與匯率與利率敞口，平滑市場動蕩對基金業績的沖擊。把握市場利率下降趨勢，整體融資成本從年初的4.2%下降到3.13%。

優質基本盤+多維創新，越秀房托塑造增長新動能

“REITs産品最基本是要看基礎資産，即基礎資産的資産在哪里？越秀房托董事會主席及行政總裁林德良強調，“越秀房托基礎資産幾乎都是地鐵上蓋的地標物業，所以抗風險能力很好。”

疫情當下，越秀房産基金展現出極強的抗風險、跨越經濟周期能力，這與優質資産組合的基本盤密不可分，更來自于越秀房托主動資産管理，以不斷創新塑造增長新動能，在運營層面不斷提升資産價值。

商辦業态：尋找産業動能，以“四個畫像”精準定位

越秀房托注重從研究城市發展規劃，描摹城市的“産業畫像”，找準“客戶畫像”，精準定義“産品畫像“與“服務畫像”。例如上海越秀大廈，根據城市發展規劃和毗鄰“三金中心”，提出在金融和貿易的基礎上，拓展“高端制造業等”市場定位。上半年，越秀大廈新簽成交量上升，續租率高達七成，整體出租率高于市場平均水平。成功引進五家目標優質客戶，有力保障租戶結構及大廈經營收入。

上半年，越秀房托寫字樓業态升級“悅享會”會員平台，重構“人、貨、場”從 To B 端的企業會員體繫升級為“區塊鍊營銷平台”，由點及網全面升華“1+1>2”的營銷裂變效果，打造城市數字化“樓宇生态圈”。

零售業态：尋找消費動能，以“十大運營體繫”賦能商戶

國金天地、VT101及武漢星匯維港等零售項目主動造節，創造消費熱點，聯動100+商家，聚合線上直播、線上智慧零售平台、社群傳播等營銷渠道，建立商家線上服務群超60個，全面增強客戶和采購商粘性，激發復購率。上半年，零售項目線上商城小程序累計訪問量超51萬次，拉動客流自3月開始穩步恢復，餐飲業态坪效已恢復至97%。

越秀房托上半年着力推動“智慧零售十大運營體繫”建設，從商戶端的租售比、坪效、成本、銷售的動态跟蹤，到消費端的精準營銷、價值轉化的全過程管理，再到資産端的商業動線管理、客戶管理、品牌組合的全周期管理，賦能商戶共建數字化新零售。

白馬大廈：線上線下，打造“時尚之芯“品牌新時尚”

面對境内外采購商受疫情影響不能到現場采購，白馬創新打造“直播+電商+品牌IP”模式，組建超2萬人采購商社群，舉行超100場直播及新品雲發布，成功引流聚粉助力交易。6月末客流量恢復至去年同期的60%，環比提升23%，開業率接近九成。

白馬大廈首二層煥新升級，打造中庭“時尚之芯”，吸引高端輕奢王牌“凱撒”女裝強勢回歸，實力單品融合餐飲服務，強力打造“服裝原創設計品牌基地”。

酒店公寓：内循環驅動，打造商務休閑新體驗

連續六年獲評“福布斯五星“的廣州四季酒店，整合創新宴會産品，打造兒童親子主題房，吸引顧客逐步回流，入住率從2月份的3%恢復至6月末的62%，平均出租率較競品酒店高3.3個百分點。

雅詩閣公寓多渠道營銷吸引長住客房穩步回升，強化 OTA 渠道促銷拉動短住房逐漸恢復。國金雅詩閣公寓在雅詩閣中國區業績收入和 GOP% 均排名第一。

全球量化+消費復蘇，越秀房産基金15周年行穩致遠

展望下半年，全球量化寬松、市場消費復蘇，政策支持等利好因素不斷。

首先，全球量化寬松政策，REITs産品受惠于減息周期。全球央行集體“放水“，降息成主旋律，反映港元借貸成本的Hibor（香港銀行同業間拆借利率）跌至近年低位。越秀房産基金受惠于減息周期，預期存量融資成本及再融資成本均下降。市場預期2020年下半年Hibor環比下降約150bp，若考慮一年内到期債務的再融資影響，預計未來融資成本可繼續下降。

其次，常态化疫情防控下，網絡購物、在線娛樂、線上課堂等消費新業态新模式逆勢增長商品零售恢復較快，餐飲和住宿行業持續改善。上半年商品零售額同比下降8.7%，第二季度降幅比第一季度收窄 14.1 個百分點，月度商品零售連續四個月好轉，特别是 6 月份商品零售額與上半年同月基本持平；上半年餐飲收入同比下降 32.8%，第二季度比第一季度收窄23個百分點，餐飲收入連續三個月好轉；上半年限額以上住宿企業客房收入降幅比第一季度收窄超過7個百分點。

此外，不同城市在政府推動下呈現不同産業經濟發展新機遇。例如，廣州作為大灣區核心城市，發布《關于金融支持粵港澳大灣區建設的意見》，加快灣區金融開放，加強新一代信息技術、人工智能、生物醫藥的交叉融合。武漢舉辦2020 年“雲招商”央企專場活動，吸引中信集團、航天科工、中航工業、中國石油、國家電力、三峽集團等50多家大型央企參加，占全國央企總數一半以上，37個項目簽約金額1,888億元，百億元以上項目6個。

展望下半年趨勢，市場是持續回暖的，但影響是滞後的。基金管理人将因應市場之動态變化，彈性靈活的租務策略更加積極，持續推進的物業商業價值挖掘更加有為，搶抓後疫情時期結構發展機遇，打造基金增長新動能；同時持續尋找符合越秀房産基金投資策略的優質項目，把握具備成長潛力的投資機會，不斷為基金持有人帶來持續穩健的回報。