銷售3991億“喘了口氣” 恒大7月份忙着造車和分拆物業

觀點地産網  8月初的恒大風頭盡顯，許家印現身新車發布會一口氣發布了6款新能源汽。前一日股價一度大跌7.41%的恒大健康，随即迅速翻紅，截至收盤漲3.64%，總市值超3200億港元。

不同的市場聲音，大部分更看好的依舊是恒大的地産主業。8月4日下午，恒大公布了前7月的銷售數據。

7月，恒大實現物業合約銷售金額約為人民币503.0億元，較去年同期增長約24.4%；合約銷售面積約為538.7萬平方米，較去年同期增長約40.4%；環比上個月，則減少了257.5億元。

上個月，恒大實現銷售760.5億元，為今年以來單月錄得最高的銷售額；相比之下，7月份的銷售有所放緩。上半年推出多項購房政策，以“最低價購房”，“無理由退房”“全國樓盤75折特大優惠”等一繫列營銷創新賺足眼球的恒大，在7月份也喘了口氣。

截至前7個月，累計合約銷售金額約達人民币3991.4億元，較去年同期增長約23.9%；累計合約銷售面積4401.9萬平方米，較去年同期增長約46.6%。其中于5月份被碧桂園反超後，目前又在碧桂園的追趕之下，被拉開近400億的差距；相比萬科則高出近200億元。

按照年初公布的6500億銷售目標計算，恒大已完成全年目標61.4%；若按許家印内部制定的8000億銷售目標，目標完成率也達49.89%。

前7月的業績增長“來之不易”，很大程度上歸功于“以價換量”的營銷模式。其中從2月18日開始推出全國樓盤75折特大優惠，也是恒大歷史上力度最大的一次優惠讓利。

用許家印的話來說，“越是市場不好的時候，越能展現恒大的功底”。受疫情影響，數據顯示今年1-4月TOP100房企銷售同比下降15%。而恒大則在前四月銷售2125.7億，反而同比增長19.4%；回款1782億同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億的回款總額，刷新同期銷售及回款最高歷史紀錄。

數據來源：企業公告 觀點指數整理

但從另一個維度看，業績增長來自對利潤的讓渡。上半年恒大實現銷售3153億，同比增長11.9%，但銷售均價則為9029.72元/平方米，相比去年同期的10756.14元/平方米、去年全年的10281元/平方米，下降幅度並不小。

“以價換量”帶來的結果也可能是利潤的回調。不過，此前董事局副主席夏海鈞稱，6000億按照10%的淨利潤，恒大2020年實現利潤目標600億這個目標沒有問題。據管理層介紹，恒大今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億元，因此完成8000億銷售並無壓力。

業内分析則指，随着下半年銷售旺季的來到，恒大能否繼續保持上半年“以價換量”優勢有挑戰，銷售和利潤目標能否雙雙完成還要看後續的推售情況。值得注意的是，銷售同比增速放緩的7月，恒大的銷售均價錄得今年最高，為9337.29元/平方米。

今年提出降負債要求的恒大，計劃着通過土地儲備的逐漸減少和銷售規模的逐漸增長，力争将負債減少2000億。而上半年的恒大，拿地以外，還要忙着建足球場、忙着造車，相應增加的投資無疑提出更多資金要求。

值得注意的是，7月份，恒大祭出一份針對商業闆塊的套現方案。相關人士透露，恒大計劃集中出售旗下部分商業物業，出售項目為全國範圍内1000平方米以上的寫字樓、酒店、商業等物業。

接近恒大方面人士則解釋，此次出售屬于正常的出售行為，集中推出是希望通過專業團隊去推薦銷售。業内人士則指，恒大正在整理低收益的資産減輕負擔，而恒大過往也有采用投資物業重估收益調節利潤。

此外值得注意的是，趕着逆勢翻紅的物業股潮流，恒大在7月31日，公告宣布正考慮分拆集團物業管理業務于港交所上市，看來恒大地産股，或許也需要物業這一股價催生劑的提振。

從恒大近三年的年報數據來看，其物業管理收入增速較快，甚至超過地産開發業務。其中于2019年，物管服務收入為43.8億元，已可跻身上市物企前十。

但逐漸擁擠的物管賽道，前有碧桂園服務、萬科物業、彩生活等，恒大或許還需要講好一個資本故事，在物業更有想象空間的部分有更多的發揮。