泰禾引戰前夜漲停 萬科最終還是幫了黃其森一把

观点地产网

2020-07-31 11:41

  • 萬科還是那個萬科,對于收購依然謹慎小心。而黃其森,也保住了泰禾的控股權。

    觀點地産網 不經意間,禍不單行的2020年已經走完上半場,進入到炎熱的夏季,通常也預示着秋天不再遙遠。盛夏已至,秋天還會遠嗎?

    黃其森沒有帶領泰禾集團實現“彎道超車”,還險些在翻了車。其被法院列為被執行人、債務逾期等事項接踵而至,最終都指向“引戰投”這一條道路。

    泰禾引戰投傳聞已經紛擾将近3個月。資本總是最先嗅到市場的變化,在發布公告前一天,泰禾集團股價開盤30分鐘後迅速漲停,截至收盤該公司股價達到5.98元/股,漲幅9.93%,領漲地産闆塊的個股之一,彼時總市值為148.84億元。

    帶着“光環”的萬科,不出意料地卷進地産圈人人都在“吃瓜”的這件事上。論及市場及投資者對此的看法,似乎看多的那一派略勝一籌。

    隻是,這次的合作尚存不确定性,萬科有意支援,而實現條件并不簡單。

    壹:萬科進場

    7月31日早間,泰禾集團公告稱,公司控股股東泰禾投資、實控人黃其森與萬科全資子公司海南萬益簽署《股份轉讓框架協議》,泰禾投資拟将其所持泰禾集團19.9%股份轉讓予萬科全資子公司海南萬益,轉讓總價款24.27億。

    此前有媒體消息稱,萬科會引入金融機構,且大概率會成為泰禾的第一大股東,這一傳聞也止于此。

    公告顯示,經各方确認,上述轉讓标的股份包含了表決權、資産收益權等完整的股份權利,标的股份轉讓價格為4.9元/股,較上一個交易日(7月30日)泰禾收盤價格5.98元/股減少1.01元/股。

    如根據上市公司股份協議轉讓的相關規定,必須對此次股份轉讓價格做調高或調低處理的,泰禾投資及黃其森均承諾将共同連帶承擔價格調高或調低導緻萬科受讓成本增加或減少的部分,由泰禾投資及黃其森作予補償。

    換言之,可以确定的是,此次股份轉讓總價款不會超過上述約定價格,萬科用不超過24.27億元的資金買下泰禾集團第二大股東的位置。

    隻是要達成這一交易,少不了黃其森的努力。萬科表示,此次交易落地需達成兩項嚴格前提條件。其一,泰禾需進行債務重組并恢複正常生産經營;其二,萬科對泰禾完成法律、财務、業務等盡職調查,并就暴露問題的解決方案達成一緻。

    同時,萬科不對泰禾投資、黃其森及泰禾集團的經營及債務等承擔任何責任,亦無任何責任為前述相關各方提供任何增信措施或财務資助。

    “救人前也做好必要的保護。”這是萬科對此次交易的解釋,對于泰禾的債務并不會大包大攬,交易的前提條件使萬科降低不少投資風險。

    等待已久的戰投一事終于有了新進展,隻是黃老闆是否能松一口氣?戰投事宜最終能否落定?萬科進場對泰禾的影響幾何?……這些懸念都是目前這一紙公告沒辦法解釋的。

    這天早上,地産人的朋友圈是熱鬧的。當日資本市場給予泰禾集團的股價表現,也恰好說明危與機并存的泰禾集團,仍在公衆的待觀察名單中。泰禾股價開盤即漲停,随後股價呈波動下降趨勢,但仍領漲地産闆塊。

    接盤消息一出,萬科股價開盤後有小幅回落,随後股價走低。截至當天午間收盤,萬科A股價報26.81元/股,跌0.26%;萬科企業股價報24.55港元/股,跌0.41%;泰禾集團股價報6.43元/股,漲幅7.53%。

    貳:黃其森引戰這一路

    萬科還是那個萬科,對于收購依然謹慎小心。而黃其森,也保住了泰禾的控股權。

    從泰禾的前十大股東情況來看,截至今年一季度,泰禾投資、黃其森夫人葉荔分别持有泰禾集團48.97%及12.05%。假設此次交易落定,泰禾前三大股東分别為泰禾投資、萬科及葉荔,持股比例分别為29.07%、19.9%及12.05%。

    此外,福建智恒達實業、黃其森妹妹黃敏、香港中央結算及劉川分别持有泰禾集團3.56%、1.52%、1.51%及0.83%。目前,泰禾投資、葉荔及黃敏與黃其森作為一緻行動人持有泰禾62.54%的股份。

    有趣的是,在泰禾前十大股東的名單中,截至今年一季度的新進股東有三名,分别為王心、張悅及黃海濤,持股比例分别為0.48%、0.38%及0.34%,

    如此看來,股權交易敲定後,引入萬科作為戰投方,僅僅是在泰禾一潭死水中掀起的一陣漣漪,黃其森第一大股東的位置并未發生變化,而萬科持股19.9%位居泰禾投資之後。

    控制權仍牢牢握在黃院長的手裡。

    關于這次引戰,泰禾集團早在5月14日便對外宣布這一計劃,彼時消息稱的世界500強企業、國資背景、黃其森可能讓出控制權、“世紀交易”等等,除了世界500強外,其余似乎都活在消息的傳播中。

    彼時,當人們無法獲得事情真相時,猜測和傳聞就會流行。因此,在公布萬科前,曾與泰禾傳出聯姻的企業不乏華潤、中國金茂、廈門國貿、建發等。

    近期,因股市行情利好及引戰傳聞等,泰禾年内股價收獲8個漲停闆。這一幕似曾相識,隻是股價漲停的起因不大一緻。

    兩年前,因黃其森立下銷售目标2000億的海口,泰禾數次漲停過後,股價去到了曆史高位,一度達到21.63元/股。自2017年12月22日上漲以來一個月内,到次年1月24日泰禾股價累計上漲已超過167%。

    随後因目标未達标、院子項目負重、債務問題、資金鍊亮“紅燈”等,疊加今年疫情的影響,昔日泰禾創造的光輝也要暗淡些許。

    在今年2月9日,黃其森給泰禾集團員工的一封慰問信《曙光在前,希望不遠》裡談到,一季度給泰禾的正常經營活動造成一定困難,可以利用這段時間沉澱反思,提升内力,把以往在經營管理上的短闆和欠賬補齊。

    黃其森苦惱了三個月,甚至更久。即使是銀行家出身,也要重新審視一番黃其森定下的戰略,拿地瘋狂的那些年,黃其森如今也是要為此前犯下的過失買單。

    叁:泰禾二十四載

    過半百知天命,55歲的黃其森做出來人生中最重要的抉擇之一,是将泰禾與他人進行分享。

    今年是他擔任泰禾集團的第九屆董事長兼總經理,而任期終止日期為2022年9月22日,如不自行退居幕後,黃其森還要為之努力兩年,甚至更長時間。

    1996年,泰禾集團在福州成立,2010年通過借殼福建三農,成功登錄A股資本市場。2013年,黃其森曾被評價為“有點瘋”,在土地市場上斥資拿下不少土儲,兩年後泰禾順利躍上百億台階。

    在盈收表現上,基于打造高端院子産品,泰禾集團前幾年的盈利表現為人稱道。經過數個春秋,在2013年至2018年,泰禾集團的總營收從60億出頭順勢增長至逾300億,其中地産營收占據很大一部分。

    隻是前幾年“瘋狂”拿地和大舉收并購帶來的後遺症,如今看來令人唏噓。原以為,泰禾集團發展的曲線圖會一直朝上走,但在2018年末開始遭遇滑鐵盧。

    今年也是泰禾A股上市的十周年,不斷傳出負面新聞的泰禾,顯然更着急于解決當下的危機。

    早在2019年,黃其森便通過資産和股權出售回籠資金,期内泰禾集團出售事項的交易價合計逾151億元,涉及23個項目,涉及的交易方包括世茂及世茂股份、五礦國際信托、河南天倫地産、濟南富魯克投資等等。

    從表格數據可以看出,世茂曾在2019年陸陸續續接盤了不少泰禾的項目股權,涉及南昌、杭州、廣州、佛山、福州等項目,合計交易價款逾95.84億元,其中在華南地區拿下的4個項目股權,也逐步裝入到世茂海峽的平台去發展。

    此次萬科有意支援,其如意算盤背後或許看上泰禾的土儲規模。截至2019年底,泰禾的土地儲備為3270.14萬平方米,可售貨值約4000億。主要分布在一二線城市,其中京津冀、長三角、大灣區的土儲面積分别占總土儲的20.4%、20.9%、14.8%。

    泰禾曾表示,僅2020年,泰禾的供貨規模在2000億以上,若以60%的去化率計算,其帶來的現金流規模不容忽視。

    黃其森常言,“不懂金融,就不懂房地産”。這次若引入萬科,先決條件是對自身的債務進行重組。可以說,泰禾仍非常需要一個金融機構出資渡過難關。

    據泰禾去年發布的數據顯示,即使上一年度大幅賣資産降負債,2019年,泰禾集團有息負債水平仍有960億元,同比降30%;淨負債率處于高位243.76%,資産負債率84.88%,分别下降約140個百分點和2個百分點。

    截至2019年末,泰禾集團的貨币資金132億元,總資産為2243.1億元,總負債為1905.6億元。

    在近期一份回複問詢函的公告中,截至今年7月7日,泰禾集團已到期尚未還款金額270.65億元,年内到期債務将達555.11億元,一年内到期負債1464.3億元,涉及近20家信托公司。

    其中,截至今年6月12日2019年度報告中披露的235.58億元已到期未歸還借款,僅有17.76億元獲得展期和續貸。

    泰禾稱,對于上述借款,公司均與銀行、信托等借款機構開始了積極溝通,協商續貸、展期、置換等融資條件,以期達成一緻方案,由于審批機制較為繁瑣,流程較長,協商過程往往需要兩至六個月甚至更長的時間,對于展期、置換等協議尚在溝通探讨過程中的借款金額,其認為并不構成實質性逾期。

    撰文:鄭培茵    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    合作

    泰禾

    萬科