綠地控股這半年：回款率、多元化與微漲的土地單價

觀點地産網 宣布因股東籌劃公司控制權結構有關事項緊急停牌一周後，隔天綠地控股便發布了2020年半年度業績快報。

7月21日的公告顯示，2020年上半年，綠地控股實現營業總收入2099億元，同比增加4.14%；實現利潤總額153億元，同比減少7.66%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤80億元，同比減少10.79%。

對于去年營收利潤等指標均保持正向增長的綠地控股而言，這半年的利潤微降，與疫情黑天鵝事件不無關繫。

回款率與多元化

從房地産業務的銷售數據中便可窺見，上半年，綠地控股實現合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%；實現合同銷售面積1031.2萬平方米，比去年同期減少30.7%。

但得益于二季度的復工復産及多元化産業創收，綠地控股上半年的業績其實還算樂觀。對于這一階段的業績表現，綠地控股董事長張玉良則表示，有信心保持年初目標不變、指標不減，持續推進高質量發展。

今年初，綠地控股並沒有對外公布全年增速目標，去年沒有邁過4000億銷售門檻的遺憾，或許大概率是想要挽回。

而針對2020年特殊情況，綠地控股的房地産業務将回款放在突出位置。

期内，綠地控股實現回款1257億元，回款率達到95%，同比上升近15個百分點；其中住宅産品銷售金額占比超7成，回款率達106%。相較于2019年實現78%的回款率，可見綠地緊抓回款有所成效。

例如在上海，綠地董家渡項目終于在今年2月底拿到了住宅部分的第一張預售證。于3月24日，作為疫情之後上海第一個入市項目，綠地董家渡項目開盤三棟住宅樓，按照均價13.8萬元/平方米算，首期推出的203套房源或為綠地回籠現金近60億元。

綠地董家渡項目也是上半年綠地控股的聚焦點之一。住宅部分開售之外，商辦部分也有動态。

5月，上海銀行向中民外灘房地産開發有限公司購置一棟綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下産權停車位項目，總價款48.54億元。于綠地而言，出售董家渡項目寫字樓部分可以去化商辦資産，加速回款，補充現金流。

在上半年綠地控股的房地産出租情況上，截至2020年6月末，出租物業面積為355.43萬平方米，出租率為80.2%。2020年1-6月，出租物業取得租金收入4.89億元。 

另一方面，即使是在2020年遭遇疫情“黑天鵝”，綠地仍加大了投資布局，其披露數據顯示，在疫情後綠地在全國重點區域新增重大戰略項目預計總投資額逾2000億元。

其中，包括綠地控股與貴陽市人民政府、貴安新區管委會簽約全面戰略合作，核心4個項目合計用地面積3305畝，計劃投資總額500億元。

此外，綠地集團與中國融通農發集團、東方國際集團、四川鐵投集團等多家企業簽訂了合作協議，多涉及産業綜合開發項目。

而在項目合作之中，體現的是綠地控股的多元化布局加速。上半年，綠地控股投資建設醫療健康産業園，打造健康産業新商業模式。

與上海中醫藥大學、上海醫藥集團、上海交大醫學院開展合作，推進在長三角重點區域布局醫療健康産業園；而與東方國際開展合作，是以城市更新方式，在上海浦東康橋地區投資建設醫療物資研發生産基地。

布局調整與土儲成本上漲

多元化之外，綠地控股上半年在納儲上也花了不少心思。上半年，綠地控股累計新增項目59個，計容建築面積1465萬平方米。為此，綠地需支付總地價448億元，新增貨值近1600億元，平均樓面價3047元/平方米。

新增土儲結構按計容建面計算，約73%為住宅，按貨值計算，約51%的項目位于一二線城市。

貨值結構與2019年大致相同。于2019年，綠地控股新增的108個項目總貨值近4500億元，其中約50%的項目布局在一二線城市，平均樓面價僅2439元/平方米。

對比可發現，今年上半年綠地控股拿地的平均樓面價有所上漲。而過去幾年，得益于綠地控股大基建基因，與政府合作可獲取低價大體量項目，還有地塊所處的地理位置因素，每年綠地控股拿地成本都是逐漸降低的。

此次拿地成本的上升，或許亦體現了，綠地控股在調整布局以及項目層次。

這半年以來，綠地控股最為聚焦的版圖新拓，正是綠地灣區公司這一平台的新設。據觀點地産新媒體此前報道，綠地灣區公司是綠地在2020年新設立的大灣區平台，主體為此前的綠地廣東事業部以及綠地香港廣東公司，負責人是綠地香港首席運營官侯光軍。

綠地灣區也一直在發力，包括輾轉3年後首入惠州布局。

但作為綠地灣區的主體，綠地香港上半年銷售表現也較為乏力，錄得合約銷售約為132.72億元，同比減少48.17%。按照綠地香港2020年目標銷售550億元計算，其僅完成全年目標的24.13%。

另一方面，綠地控股開竣工及交付等情況也受到一些影響。結轉速度有所下降，新增供應面積956萬平方米，達到去年同期規模的80%，合同交付面積903萬平方米，達到去年同期規模的122%，新開工面積1633萬平方米，同比下降38.1%，竣工備案面積602萬平方米，同比微升1.3%。

按照上半年的步子來看，綠地控股下半年還需要多加把勁。或許此次控股股東籌劃公司控制權結構的事件，能為綠地控股的下半年注入一劑強心針。