第一太平戴維斯：澳門土地調查研究概要

第一太平戴維斯今日發布澳門土地調查研究報告概要。研究發現澳門現存約有接近700幅空置土地，共涉及約120萬平方米潛在可發展用地。其中70萬平方米來自政府自2014年起引用新土地法回收的土地，其余約50萬平方米來自澳門現存可被開發的空置土地。

公司繼2019年成功發布澳門主要寫字樓市場研究報告後，随即歷時約半年時間，調查全澳超過120萬平方米可發展土地，綜合市場數據及政策分析，于本月完成並發布研究報告。 本研究主要針對澳門現存土地儲備的存量以及其發展潛力，從土地開發切入到探讨物業市場的供需關繫，以及相關地産市場政策分析。以下為重點内容摘要：

回收土地

截至2020年首季，被澳門特區政府勒令收回之土地合共有80塊，其中40塊已正式收回，其余大部分仍處于勒遷階段。80幅被勒令收回土地大部分都屬于面積較大之土地，平均面積超過8,000平方米；其中接近40%土地都涉及住宅用途，而其余土地則多為工業、學校或農地等用途。

第一太平戴維斯澳門區董事總經理廖沛霖表示: 「研究根據土地原定之最大可建面積、又或曾許可之最大高度及地積比等數據作為計算方式，預測被收回之土地若全部用作住宅用途約可提供1,794,700平方米之住宅建築面積，而根據澳門近年住宅平均成交建築面積換算，保守估計可提供約17,947個住宅單位供應，相等于澳門私人住宅現存量之9%。其中住宅用地主要集中于南灣區及氹仔中心區，即現稱為C、D地段及BT地段，兩個地段分别可提供45,905平方米及49,710平方米之可發展土地面積。」

空置土地

研究指出合共有超過600塊空置土地遍布澳門各區，其中大部分為面積少于100平方米之小型土地，並主要集中于中區及沙梨頭區一帶，該批小型土地占整體空置土地超過55%。而所有統計之空置土地中，超過85%為住宅用地或非工業用地，根據土地位置及周邊土地用途，預測非工業用地有相當大機會作住宅用途。研究報告采用上述預測方法，預計非工業連同住宅用地合共約可提供2,257,600平方米之住宅面積，即保守估計約22,576個住宅單位，其中大部分住宅用地集中于氹仔TN地段。

廖沛霖表示：「在研究預估空置土地可提供約22,576個單位當中，約有8,507個單位屬于工務局現正審批之設計中住宅項目，預期未來5年會陸續推出市場以樓花形式開售，而其余14,070個住宅單位之所屬土地大多為私人業權或長期批租地，又或曾完成開發並取得确定性批給之租賃地塊，根據現行法律及慣例，相信該批空置土地並無迫切開發之限期，換言之，土地業主或承批人可自由決定何時或是否進行開發，難以預測會否在短期内動工開發並推出市場。」

研究根據過往3年住宅物業成交數據所得，平均每年成交一手住宅約2,100個，假設未來數年間經濟及政策條件不變，以同等成交量計算，尚處于設計階段的8,507個住宅單位約可供應本澳4年新住宅購買需要，而其後之供應則要視乎那些長期未開發的空置土地會否申請規劃及動工，而更重要是視乎已被收回的土地以及新城填海區是否能于3-5年内完成司法程式、用地規劃及招標賣地，其中假如被收回地塊全部可根據舊有用途作住宅發展，預計可供應之17,947個單位約可應付約8.5年市場對新住宅需求；而新城區政府則暫未公布私人住宅供應量，需要視乎政府是否能于近年完成規劃並公布。

寫字樓用地

除住宅用地外，研究亦發現本澳寫字樓用地非常稀少，在120萬平方米土地中，只有1塊位于南灣區已被收回的土地曾被規劃作寫字樓用途。根據第一太平戴維斯上年度發布之寫字樓市場研究報告，本澳市面上大面積寫字樓單位相對較稀缺，而其中甲級寫字樓之選擇更少；本屆行政長官曾表示澳門缺乏優質甲級寫字樓供應以吸引大型企業進駐，而本澳現時大部分寫字樓大廈樓齡及設施並未符合甲級寫字樓水平，相信政府未來需要審視是否需要覓地建造新一批甲級寫字樓，以符合本地及灣區的發展步伐。

住宅市場

廖沛霖表示：「政府作為本澳現存可發展土地的最大持份者，應盡早公布土地使用規劃及向公衆進行谘詢，盡快公布完善的土地出讓機制及時間表，以釋除公衆對土地及房屋供應的疑慮。」廖沛霖認為澳門政府擁有比周邊地區相對優越的稅收條件，多年來政府收入及盈余主要來自博彩稅收，對于賣地收入的依賴性較低，因此更有條件及更大空間能對賣地作出較靈活處理；而在這個基礎之上，政府亦可考慮加入更多土地開發條件限制，包括實行澳人澳地、限制購買者比例、物業最高售價、物業建築面積及房間數目等作出更多條件限制，以滿足市民的真正需要。但同時政府亦應優化審批程序，向申請者提供服務承諾，設定在合理的工作時間内完成審核及回覆申請，以确保未來住宅供應可平衡未來5-10年的住屋需求。

另外針對近年推行的首置及按揭限制政策，廖沛霖表示：「政府以800萬作為住宅物業貸款比例的分水嶺，雖然确實幫助到部分市民『上車』，但同時亦造成了800萬以下住宅升勢過快，在過往2-3年之間部分800萬以下單位升幅超過30%以上，在政策出台前部分原本可能600多萬便可買到的單位，現時需要接近800萬才可買到；而另一部分有需要及有經濟能力購買800萬以上大單位的市民，則因為800萬按揭成數限制需要支付較高額的首期，有能力供款但首期不足的買家，就被逼要放棄置業夢或改為購買較細單位以致造成『搶貨』的情況出現。」政策造成向一方傾斜的局面；研究認為政府應審視向有需要換大單位自住的市民，核實資格後放寛其按揭成數及貸款額上限，因為本澳銀行在審核按揭申請時，已根據金管局之規定對申請者之供款能力及經濟能力作出壓力測試，理論上政府不應再額外限制有需要的自住用家；而考慮到在限制炒賣風氣上，政府已設有非首置稅項及賣家印花稅等政策，将有實際使用需要人士及投資者分隔開，相信政策調整可令市場回復正常運作之余避免引致細價樓飙升，給予有需要人士可以購入更合适單位以改善居住環境，同時亦能促使該批人士将原來持有之800萬以下單位賣出，直接令到小面積單位住宅增加供應，同時解決多個群體的需要。