七年與三山 中海46億拿地廣佛往事

觀點地産網 “終于拿了塊好地了。”某中海人士在群里感慨。

他說的好地，指的是28号中海以46.25億元在佛山三山新城拿到的地塊。

據觀點地産新媒體了解，該地塊編号TD2020NHWG0011，位于佛山市南海區桂城街道港口路西側、林蔭大道南側、黃猄涌以北地段，土地面積9.93萬平方米，折合約148.93畝，容積率為2.5-3.0，建築密度不大于30%，計容建築面積為29.79萬平方米。

該地塊分為A、B兩區，其中A區4.43萬平方米，B區地塊達5.5萬平方米，土地用途為城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地。地塊的起拍價為37億元，折合起拍樓面價約1.24萬元/平方米，扣除配建（1.36萬平方米）後樓面價約1.30萬元/平方米。

七年後三山再拿地

上午十點，地塊準時開拍，據悉，該地塊吸引了至少7家房企報名參拍，包括正荣、新希望等，最終，經過26輪競價，由佛山中海盛興房地産開發有限公司（中海）以成交價46.25億元競得該地，折合樓面價15527元/平方米，剔除配建樓面價16269元/平方米，溢價率25%。據了解，該地塊樓面價成功跻身佛山樓面價前十。

事實上，這並非該地塊第一次出讓，此前，該地已經兩次挂牌。

2017年3月該地塊首次出讓，吸引了超過20家房企争奪，最終由于地塊報價未超過保密底價，遺憾流拍；2019年10月，地塊再次出讓，競價26輪到31億元仍未達保密地價；此次出讓為地塊的第三次出讓。

合富研究院高級分析師曹紹林對觀點地産新媒體表示，其實有時候地塊賣不出不完全是地塊的原因，還和地塊推出的時機有關。

“現在很多房企的資金鍊都比較松了，市場背景也好很多，所以拿地意願也高了很多。”

佛山中原戰略研究中心總監朱偉德則表示，三山新城土地市場此前供應地塊宗數不多，近期推出地塊多為巨無霸，且出讓限制條件繁多，準入門檻已越來越高，基本為有實力的品牌企業進駐。

其續指，本次出讓宗地位于三山新城中部橹尾撬片區核心區，以及結合房企對三山新城的良好預期，地塊雖然三度挂牌，但不斷縮減面積，去掉學校配建，本次為商住地出讓，沒有復雜的配建要求，相對此前成交的中交城投TOD地塊、萬科&深圳地鐵地塊出讓門檻較高、配建要求多、引入産業元素等，因此宗地再次引發搶地大戰。

至于中海成為本次拍地最後的赢家，曹紹林則表示並不意外，“我之前就預期應該是中海拿地了”。

其實，中海在佛山經營多年，也曾在南海片區開發了許多不錯的項目，比如千燈湖1号。但不知為何，中海已經很長時間未在南海片區獲取土地，上次拿地距離今日已有六年半之久。

朱偉德介紹，中海在佛山已經發展多年，布局覆蓋禅城、南海、順德三個區域，開發的項目大多為品質樓盤，中海千燈湖1号是當年千燈湖區域的豪宅標杆。2014年以前盤踞千燈湖中心城區為主，2015年開始陸續布局南海、順德鎮街，此次拿地為再次回歸中心城區。

曹紹林則認為，和保利、萬科這幾年在佛山項目遍地開花不一樣，中海似乎在項目的拓展上更為謹慎，也比較少看到多個項目同時發展的景象，大部分都是做完一個才又做另一個。

“他們在南海這幾年項目确實不多，但其實中海在這里有很好的品牌基礎。”曹紹林表示，三山新城的未來發展前景不錯，雖然中海此次拿地價格也不算低，但未來的獲利空間應該還是不錯的。

事實上，不少參與本次拍地的房企都認為該地塊未來利潤可期。

中海的廣佛土地往事

作為中海華南大區的主要布局城市，佛山是中海進入内地的第11個城市。2004年，中海地産從廣佛交界處的千燈湖和金沙洲起步，打造了中海萬錦豪園和中海金沙灣等居住大盤。

這幾年，中海在佛山每年都保持了一定的拿地數量，使得其土儲保持穩定。

觀點地産新媒體查閱中海發展的年報顯示，2015年其在佛山的土儲為115.4萬平米，而2019年這一數字為189.5萬平米，值得注意的是，2019年中海發展佛山土儲中還包括了肇慶。

然而作為華南大區另一重要城市，中海在廣州的土地儲備更是佛山的倍數。

從2016年至今，中海廣州的土儲量在其全國城市排名占據了第一或第二的位置，具體而言，這幾年的土儲量分别為544.6萬平方米、458.7萬平方米、571.6萬平方米、546.6萬平方米。

這和中海幾年前在廣州的土儲情況有着天壤之别。

2010年左右，中海在廣州的銷售一度到了“青黃不接”的地步，而背後就是中海在土地市場上過于堅持高回報率的要求，使得拿地減少的緣故。

這樣的情況一直持續到2015年。

2015年，中海地産全年僅在廣州花灣壹号項目上新增了一宗配套地塊，土地面積僅約7000平方米，建築面積約26000平方米。而據當年年報顯示，其在廣州共有135.8萬平方米土地儲備。其中，中海花灣壹号的總建築面積就達到130.8萬平方米。

變化就出現在2016年，一年而已，中海在廣州的土儲量就從130.8萬平方米倍增至544.6萬平方米，但頗為有趣的是，在2016年年報中，當年新增土儲的統計表里並無廣州一地。

那麼中海增加的這近400萬平方米的土儲來自哪里？在年報的新增土儲表下方，一行小字寫着“不包含中信資産收購所購入的項目”。

2016年3月，中海公布整合中信股份旗下地産業務的交易，該筆交易完成後将為其帶來高達約2400萬平方米建築面積的物業。