福州千畝帝封江熱土124億塵埃落定

觀點地産網 各大城市百億土拍大戲正在輪番上演。

2月底162.76億元成交12宗地、4月中128.47億成交8宗地後，福州在5月20日再推出倉 山區1132畝帝封江地塊，2宗地由恒大、世茂分食，攬金124億。

參與本次土拍的有世茂、融僑、大東海和恒大等房企。過程中，競争幾乎集中在世茂和恒大之間展開，雙方膠着中最終均有斬獲。

宗地2020-22号率先出讓，由恒璟天置業（恒大）以62.6億元競得，樓面價10822元/平方米，溢價約21.04%。

随後，恒大欲乘勝追擊拿下另外一宗，但失利前一宗的世茂同樣志在必得，45輪競價中，競争頗為激烈，恒大更是多次壓哨舉牌。最終，溢價17.23%，由世茂以61.5億元搶下，樓面價11832元/平方米。

據觀點地産新媒體了解，實際上帝封江地塊早于2015年4月便計劃出讓，而中間經過拍賣取消和延期、調整規劃，直到今日，才成功出讓。就此，帝封江地塊的歸屬才最終塵埃落定。

千畝帝封江“曲折”故事

整體來看，2宗地塊相互緊鄰，是千畝帝封江闆塊的超巨型宅地，出讓面積合計1132畝，為福州過去幾年供應地塊中為數不多的超大地塊，這在福州土拍歷史上也十分罕見。

事實上，該2宗地塊的出讓頗為波折。早在2015年4月，福州市區曾計劃出讓帝封江5幅地塊，總面積達1211.66畝，起始總價高達45.16億。

值得注意的是，福州業内人士透露，地塊最先由華僑城有較深的介入，拟發展旅遊項目，也就是當年市場盛傳的歡樂谷項目，甚至于地塊所涉及的地鐵五号線都有一個“歡樂谷站”。

據悉，當年地塊拟出讓時，曾有30家左右的開發商确認将加入争奪。然而，頗為外界疑惑的是，萬衆矚目的土拍當天，地塊被現場宣布取消出讓。

多年過去，“歡樂谷”的進展依然未有消息。在這期間，福州也建起了大量娛樂設施，如今貴安、葛嶺、羅源等地已有衆多大型遊樂場，顯然已經不需要在市區再建一個樂園項目。

到了2018年，福州國土資源局發布計劃稱，将重點推出三江口、帝封江、紅星排尾、三叉街舊改等地塊，确保出讓商品住宅2750畝，争取實現土地出讓收入500億元以上。這一規劃出台，又将大衆的目光聚焦到帝封江闆塊。

2019年12月23日，福州市發布南台島帝封江片區控制性詳細規劃和城市設計公示稿。直到今年4月1日，帝封江規劃調整後，宣布将于5月8日重新出讓兩幅熱土。

但地塊出讓又一次被中止。距離拍賣不到10天的時間，福州市又突發土拍補充公告，對帝封江地塊多項出讓條件進行大調整，調整出讓方式，並将拍賣時間順延至5月20日。直到今日才成功出讓。

但本次土拍並未如此前所傳聞的出現多家房企火拼，而僅是吸引了世茂、融僑、大東海和恒大這少數開發商，對此，福州立丹行副總經理徐鵬志表示，“目前大多房企的資金壓力還是比較大的，而其他福州當地的房企手里都有一定余量，沒必要去搶地，所以參拍房企不多”。

從地塊參數上看，兩塊地合計1132.51畝，用途為住宅、商服、幼兒園、中小學、交通運輸用地。其中住宅接近600畝，剩下還有大量的商業、辦公，並須無償配建一所小學，此外還規定商業商務部分的建築形象進度達二分之一以上，才能辦理同比例住宅部分的預售證。

根據公示文件，地塊曾經規劃的“歡樂谷”項目被取消，該片區功能被定位為山水交融的花園城市，傳統特色的茉莉小鎮。該兩幅地塊合計将打造成三條地鐵交匯，集商業、住宅、寫字樓、幼兒園、中小學為一體，總體量逾百萬方的“巨無霸”城市綜合項目。

對此，徐鵬志稱，地塊總價已超百億，商業部分占比偏高，後續開發難度較大，另外住宅和商業還必須同步建設，将是一筆巨大的投資，需要企業有足夠的資金實力支撐。

而關于未來的入市情況，該兩幅地塊容積率較低，分别為1.54和1.37。因此業内人士分析，地塊售價預計在2.2萬-2.5萬/平方米之間，綜合地段和周邊配套來看，大概率是打造剛需産品，但因沿江一線，也有機會做高端産品，以中大戶型為主。

恒大、世茂分食

本次恒大和世茂分别拿下巨無霸地塊，有業内人士表示，後續兩家企業是否合作開發，或者引入更多的房企一同合作，值得關注。

事實上，“本次地塊出讓，在樓面價帶動或者市場熱度方面，影響都一般”，徐鵬志表示。此外，地塊周邊仍處于初期開發階段，項目前期去化也會比較困難。

不難理解兩家房企為何志在必得，千畝帝封江實則在片區内為高價值稀缺宅地。其地處城南核心區域，或将成為福州下一個黃金時代的樞紐區；同時地塊臨一線江景，未來有三條地鐵線将在此處交匯，而兩幅地塊本身各自将配套8萬方的獨立商業綜合體，未來将崛起超過16萬方的超大型商圈。

顯然，恒大和世茂看好的，是地塊後續較大的發展潛力。不過對于恒大來說，本次拿地的意義一定程度上也在于補倉。據了解，恒大上一次在福州拿地，是于2016年4月以6.01億元競得福清[2016]02号地塊，獲土儲12.65萬平。目前在福州市場上，恒大的勢力明顯式微。

值得一提的是，恒大像是早早為本次拿地做好了準備。根據工商信息，本次競得地塊的恒璟天置業才于上個月27号成立。

不難發現的是，恒大近來在一二線城市拿地都頗為積極。當日，恒大還在鄭州土拍市場上，以底價5.88億元摘得高新區2宗地塊。不完全統計，5月份至今，恒大在蘇州、北京、重慶、無錫、合肥、廣州、福州、鄭州等地皆有斬獲，斥資168.78億元。

值得注意的是，剛過去的5月18日廣州土拍市場上，恒大以底價47億包攬增城2宗地塊，為重返廣州後再次拿地，且參與當日其他地塊競拍，頗有重振大本營的意圖。

上個月恒大溢價34.8%、總價22.06億拿下花都紅棉大道一期地塊，為時隔六年重返廣州。随後4月16日，在與首開的火熱拉鋸下，又以21.4億元的價格成功拿下密雲區宅地，為時隔四年重返京城。

在市場人士分析看來，恒大再度復出一二線市場，或許有“補短闆”的意味。目前恒大的規模達6000億元處于“爬坡期”，通過發展銷售弱區，可進一步拉伸規模。

但此前亦有業内人士分析稱，主攻三四線城市的房企回歸一線城市，産品适應性值得關注，在開發上有一定壓力。

與恒大補倉不同的是，對于世茂來說，争奪帝封江地塊，則是為了強化布局。上個月中旬福州的百億土拍中，世茂也有所斬獲，以9.08億競得倉山區湖濱北苑商住地，獲土地面積42420平方米。

起家于福建的世茂，依舊在這個區域把控着較大的份市場額。數據顯示，在世茂2018年855.1元的入賬銷售收入中，有227.91億元來自包括廈門、福州、泉州等福建城市。

而據世茂集團透露，本次在帝封江拿地的具體為世茂海峽公司。事實上，“拆分”成為區域公司後，世茂海峽少有在公開市場拿地。只用3年就實現銷售從107億到505億的世茂海峽，過去兩年通過收並購和合作招拍挂實現快速擴張，獨立招拍挂方式拿地的則占比甚少。

對于拿地方式上是否有所調整，世茂海峽方面對觀點地産新媒體回應稱，公司将針對不同區域市場情況以及行業發展周期階段，采取多元高效的投資組合持續補充優質土地儲備、優化市場布局。