“風暴”中心 武漢百億土拍招商撿漏與龍湖加碼

觀點地産網 長達兩三個月的疫情冰封期後，“風暴”中心武漢久違地迎來一場百億土拍。

5月19日，除兩宗臨時延期地塊外，武漢共有七宗地塊入市競拍並成交，攬金114.56億元。

硚口地塊遭遇兩次流拍、修改指標重新上架後，終于成功出讓，由招商蛇口以總價58.87億元競得，樓面價15632元/平方米。

武昌濱江商務核心地段兩宗關聯地塊，則由龍湖、清能聯合體以46.47億元底價摘得。

早在開拍前，市場便對這場土拍充滿期待，認為代表着武漢樓市回歸的揭幕大戲。

從結果來看，除了上百億的成交金額，背後的降價20億、調整指標、底價成交等，也是觀察目前武漢樓市的重要維度。

降價20億“準地王”

此次土拍中最受關注的自然是“準地王”硚口地塊。

該宗地前身為P（2018）096号硚口宗關地塊，于2018年10月31日首次入市競拍。地塊位于硚口區解放大道以南、沿河大道以北，京廣鐵路以西，出讓面積約為13.86萬平米。

地塊起拍價達70億元，起始樓面價約為1.45萬元/平米，起始價就已刷新硚口片區單價、總價紀錄。若順利成交，将超越萬科年初拿下的47億元硚口地塊。

在10月31日的競拍中，該地塊慘遭流拍。彼時普遍觀點認為，該宗地塊流拍主因是起拍樓面地價高，商服比例也高，測算下來房企盈利會有難度。

據悉，該宗地塊商服占比接近一半，自持要求高。

年底12月，該宗地塊再次入市，保證金從42億降至14億元，仍舊無人問津。

一年後的2019年11月，地塊編号改為P（2019）153号並入市，但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓；随後于12月仍舊宣布延期。

算下來，這次已是硚口地塊第五次入市。

之所以能夠成功出讓，從土地指標變動上便可窺到原因。

據觀點地産新媒體了解，此次編号P（2020）022号的硚口地塊，事實上只是原P（2019）153号地塊的一部分，地上規劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右；計容面積中，不僅商業建築面積從9萬平方米減小至4萬平方米，同時取消了地下商業建築用地指標，商服比例下降。

對于開發商而言更為吸引的是，地塊起拍價從此前70億元下調至58.37億元左右，競買保證金也降至總價的20%左右，約11.67億元。

“地塊今天能夠成交其實不是特别意外，像中國鐵建，葛洲壩也有參與競拍，核心就是地塊本身指標發生了一些質變，門檻降低，住宅占比提高，房企資金支出壓力、産品溢價能力就沒那麼大了。”湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔對觀點地産新媒體表示。

值得注意的是，雖然起拍總價降低，但樓面單價實則提高至15500元/平方米左右，最終成交樓面價15632元/平方米也超越了去年融創拿地的14478元/平方米，成為區域樓面價新地王。

鄭源滔表示，目前地塊周邊項目新房毛坯價格在27000元/平方米左右，且去化還不算非常理想，所以對比來看項目盈利可能不會很樂觀，處在微利水平。

光華樓評出品人楊光華也對觀點地産新媒體稱，該地塊樓面價和周邊有些二手房價格幾乎處于同樣水平，“今天好多開發商就打趣說，用别人的地價來買我們的房子就可以了”。

除了盈利水平方面的考慮，對于競得人招商而言，這宗地塊的規劃要求也不低，如超高層建築、一定比例的商業建面。

“招商蛇口具備打造這種復合業态的能力。”鄭源滔稱，招商蛇口此前在青山區的綜合體項目一江璟城，便囊括住宅、公寓、甲級寫字樓、商業街區等多元業态。

武漢的争奪

除了硚口地王，龍湖聯合清能拿下的武昌濱江地塊同樣惹眼。

據悉，P(2019)212号、213号兩宗地塊為關聯搭配供應地塊，競買人必須同時參與兩宗地塊競買，兩宗地起拍總價超46億，首先在起拍價上門檻便不低。

最終兩宗地塊都以底價成交，其中商住地塊成交總價292795萬元，樓面地價13962元/平方米；商服地塊成交總價171925萬元，成交樓面地價6097元/平方米。

競得企業龍湖、清能聯合體需建設不少于28萬平方米的商業綜合體，自持建築面積不低于19.5萬平方米，其中不少于17.5萬平方米自項目竣工驗收之日起10年内不得對外銷售，不少于2萬平方米自項目竣工驗收之日起5年内不得對外銷售。

據觀點地産新媒體了解，龍湖與清能集團已是老搭檔，清能集團為湖北省國資委旗下做地産開發的平台。今年4月份，清能集團位于武漢洪山毛坦村的新建商業金融業設施項目規劃公布，就是引進龍湖共同打造40萬方商業綜合體。

龍湖随後也在官微表示，該項目将打造成TOD天街項目。

此次落地武漢，于龍湖而言也是對華中區域土儲的一次有效補充。

據悉，華中區域一直是龍湖銷售貢獻弱區。2019年全年，龍湖集團合同銷售金額2425億元，銷售面積1424萬平方米，其中華中區域銷售額為223億元，占總銷售額9.2%，在五大區域中排名墊底。

雖然兩大地塊均成功出讓，但不可忽視的是，此次武漢土拍幾乎都是底價成交，市場期待看到的火爆場面似乎並沒有出現。即便硚口地塊，第五次入市成功出讓也是以大幅降價為“代價”的。

唯一引來房企争搶的地塊是漢南的P（2020）021地塊，經過110輪競價後，由重慶華宇集團旗下武漢華宇業瑞企業管理有限公司以5.04億元競得，樓面價2297元/平方米，溢價率76.12%。

楊光華指出，漢南地塊如此火熱只是單個現象，“這種小塊、總金額不高的地，大家都會去搶”。

但同時，也不能僅憑底價或一兩個開發商參與競拍來判定地市不夠火。如招商與龍湖摘得地塊，楊光華稱：“其實兩塊地背後都有不少家房企跟過，但能夠根據這個遊戲規則走下來的很少。”

據悉，龍湖摘得的武昌聯合地塊此前業内早有傳聞将被凱德拿下，且限制條件幾乎是為凱德量身打造，如28萬平方米的商業綜合體、1家獲得過“全球最受信賴公司”前100名的公司、引入1家管理房地産基金的企業總部等，消息稱将打造武漢來福士廣場。

鄭源滔則表示，溢價關繫到起始樓面價，這是可調控的，與武漢市場的情況不能完全畫等号。從實際成交樓面地價來看，基本處于合理水平。

“在當前的市場環境之下，願意拿出幾十個億拍地的房企本身並不太多，所以大手筆進行拿地，說明還是對武漢未來房地産市場抱着比較積極樂觀的心态。”鄭源滔稱。

楊光華也認為，這次土拍房企加碼顯示對武漢經濟與城市未來的信心，但同時目前基本還是央企、國企在參與競拍大規模的地塊，民營房企比較少。

另于今日（5月19日），武漢自然資源和規劃局又新挂牌了9宗地塊，總起拍價約為56.94億元，将于6月18日集中出讓。

“拍地節奏明顯加快了。”楊光華稱，相比其他城市，武漢土拍晚了一到兩個月，從4月份才開始陸續拍地，5月份加速，後面将有更大規模的土地入市。