輕資産輸出佛山 星河商置上市進程中的收入考量

觀點地産網 除了大本營深圳之外，星河商置在大灣區又下一城，多了一座COCO City。

據星河商置官微顯示，5月16日與長華投資集團簽署項目合作協議，意味着将迎來又一個品牌管理輸出項目——佛山長華星河COCO City。

據觀點地産新媒體了解，雙方此次合作的佛山長華國際商業中心是政府重點工程之一。項目坐落于佛山市獅山主城區核心博愛中路68号，規劃打造為近80萬平方米的城市綜合體。

另悉，該項目集聚購物中心、商業步行街、五星級酒店、寫字樓、圖書館、青少年宮、演藝中心等七大業态。

其中，長華星河COCO City将作為商業主體引進，合約面積約16萬平方米，将致力于打造為佛山的商業標杆項目。

輕資産之路

提起星河商業地産項目，首先會想到的便是位于深圳的COCO Park。

開業于2006年的深圳福田星河COCO Park是星河旗下商業地産標杆項目，也是星河集團運營購物中心的起點。

自開業起，因地處深圳福田CBD的核心地段及帶有“中國首個公園情景式購物中心”的光環，星河COCO Park多年來人氣不減。

随着發展深入，星河集團逐漸将旗下商業資産梳理為6個不同品牌，並各自擁有不同定位。比如，擁有城市型購物中心“COCO Park”、區域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區型購物中心“COCO Garden”以及高檔家居布置購物中心“第三空間”等。

商業地産業務逐漸成熟之後，星河開始布局深圳以外的城市。

2014年，基于星河COCO Park的運營經驗，星河開始将這種模式向外運用至第三方發展商開發的購物中心及商業綜合體，並借此将業務拓展至深圳之外的區域。

這一年，星河第一個對外輸出品牌的項目落地，為深圳龍華星河iCO項目。據觀點地産新媒體翻查當時報道顯示，iCO時尚購物領地由深圳市粵商投資有限公司投資建設，星河商業地産統一進行規劃、運營和管理。2014年11月，雙方正式達成合作，2015年12月底，該項目開業運營。

此後，星河的輕資産品牌輸出之路越走越遠。

2015年10月，星河商置和普甯市金莎投資有限公司簽署合作，獲得了品牌管理輸出布局珠三角的第一個項目——普甯星河COCO City。

2017年8月29日，星河商置與恩施州和潤投資建設集團簽約合作，将在恩施城市中心打造商業文化標杆星河COCO City，這也是星河商置首入華中地區。

2019年7月14日，星河商置與博能控股簽署戰略合作協議，首個合作項目南昌商聯中心項目正式簽約，星河為這個項目提供的商業品牌是COCO Park。

2019年8月9日，星河商置與中山展盈地産簽署項目合作協議，迎來又一個品牌管理輸出項目——中山天奕星河COCO City。

這只是星河商置這幾年來輕資産輸出的一部分而已，據年初披露的招股書顯示，截至2019年9月30日，星河已在國内16個城市合計管理38個購物中心及商業綜合體，其中有15個位于深圳。

招股書數據還顯示，截至2019年9月30日，來自第三方獨立開發商的相關合約面積從2017年底的96.8萬平方米增長到164萬平方米，實現成倍增長。

上市的考量

算上這一次在佛山的輕資産項目，星河商置越來越頻繁進行着商業地産品牌輸出的工作。分析人士認為，這或許和目前星河商置正在謀求港交所上市大有關繫。

事實上，星河商置已有過一次新三闆上市經歷。

2016年，黃楚龍曾推動星河商置挂牌新三闆，但在此後約3年時間里，未能從市場上獲得融資。2019年年底，星河商置從新三闆摘牌。

現在看來，摘牌原因是星河商置已經做好了到另一個資本平台上市的準備。

2020年1月，星河商置發布赴港上市招股書。

從招股書可以看到，2014年12月底，黃楚龍控制的星河置業集團收購了星河商用置業投資全部權益，而後者間接持有星河商置全部權益。由此，黃楚龍間接擁有星河商置所有權益。

可以說，星河商置這個平台的成立與發展，和星河商業品牌的發展幾乎同步。

另一方面，房地産企業分拆不同業務上市，已經成為這幾年主流。不過從目前來看，物業公司是分拆上市的第一選擇。

截至5月15日建業新生活在香港挂牌後，目前共計有23家在港上市的物業公司。

相比之下，商業地産公司數量則遠遠沒有這麼多，但已經有不少開發企業盯上了商管公司的分拆上市。除了星河商置外，目前還有寶龍商業、世茂商業都有傳出分拆上市的消息。

其實，分拆商業公司上市的好處也很明顯，比如會有助于擺脫住宅開發和投資，形成獨立的發展邏輯；可以降低母公司的負債率，同時帶來低成本的資金等。

但要想在資本市場賣個好價錢，則要求這些準上市公司除了收入年增速要保持在20%以上水平外，還要有輕資産輸出做大規模的能力。

對于星河商置而言，在招股書發布之後，外界對其最大的擔憂或意見，是對大股東依賴較多。

招股書顯示，星河商置大部分收入來自星河控股及聯繫人所開發或擁有的物業所提供的商業運營服務。

2017-2018年末及2019年前三季度，星河商置向星河控股及聯繫人開發的商用物業提供商業運營服務所得收入，分别占持續經營業務的收入總額90.2%、88.4%和88.6%。

星河商置對此解釋稱，由獨立第三方物業發展商開發項目所産生的收入相對較低，主要由于在進行品牌及管理輸出項目中，星河商置僅收取按預先協議百分比計算的收入，而不向租戶收取費用。

不過，星河商置也很清楚，要想改善這一現象，星河商置必須走出深圳甚至珠三角，加大和第三方的合作。

此前和國際知名零售巨頭Costco合作顯然是一次不錯的嘗試，至少在長三角區域，星河商置的知名度得到了一次較大的曝光和提升。

今年2月18日，據上海土地市場官方網站顯示，星河控股集團旗下子公司上海河裕實業有限公司與世界零售巨頭Costco公司旗下獨資公司Pudong Warehouse Development Limited，以8.98億元聯合獲取上海浦東新區康橋工業區東區PDP0-1402單元F01-F06地塊。

按照要求，這里将落地在内地的第二家Costco超市。