合富研究院：公寓成交維穩，寫字樓及商鋪庫存同比減幅明顯

2020年4月全市商用物業供求走勢

5月13日，合富研究院發布了2020年4月廣州商業地産市場報告。4月廣州商業市場整體供求對比變化較大。新增供應方面，寫字樓上月少量供應後本月為零，公寓供應環比大增但同比下降四成，商鋪則環比同比大漲，主要由于某大型項目預售獲批。成交方面，寫字樓同環比降幅明顯，主要由于上月大手交易釋放後放緩；公寓市場則維持了回升勢頭，同比持平，但同比去年同期成交水平仍有一定差距；商鋪成交亦呈現一定跌幅。庫存方面，整體環比基本持平，但同比跌幅明顯，由于新增供應不足，寫字樓庫存同比更是減少32%。

庫存同比大減三成，寫字樓新增供應稀缺

合富大數據顯示，4月全市寫字樓成交量為11054㎡，同比下降72%，環比3月份下降83%。寫字樓市場成交量波動主要來自大手交易，3月份保利魚珠港産生年内最大規模交易，對比之下4月環比降幅較大。本月無新增供應寫字樓項目。

本月寫字樓成交主要集中在番禺及花都區，由于上月大宗交易集中釋放，本月其余區域僅有零星成交量。

整體而言，寫字樓個盤市場熱度仍待進一步恢復，除前三位項目成交超2000方外，其余較多項目成交量僅為1-2套，成交量僅數百平米。

榜首保利國際金融中心因區位稀缺性及産品品質，4月前期網簽量較為理想，次席的招商金山谷則整體成交1個5層高的小獨棟，其余番禺區項目像萬博商圈的廣晟萬博城等亦榜上有名，整個番禺區項目占據榜單半數席位。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，本月寫字樓成交在上月大手成交過後有所放緩，加上新增供應持續冷清，總體庫存量同比已減少超三成。寫字樓整體庫存減少，新增供應處于青黃不接階段，中心區域更是如此，目前中心區域庫存主要集中在第二CBD闆塊，由保利魚珠港等項目支撐；中心區域缺貨，作為次中心區域番禺承載了不少外溢需求，像萬博的廣晟萬博城等闆塊及標杆項目亦形成了另一股成交主力力量。預計寫字樓若要整體恢復活躍态勢，還需寄望在新增貨量進入市場之時。

公寓保持回升勢頭，成交同比仍有差距

公寓市場方面，合富大數據錄得4月公寓成交量為65327㎡，同比下降60%，環比下降2%。本月成交保持了疫情後復蘇勢頭，但同比降幅仍較大說明距離正常水平仍有差距。随着新貨的連續上市，預計成交同比的差距有望收窄。本月新增供應約7.3萬㎡，近半來自廣州國際醫藥港。

4月公寓市場新增供應情況

本月區域市場受個盤影響較大，成交主要集中在黃埔、番禺以及南沙區。像黃埔的佳兆業未來城、番禺的招商金山谷等近期密集網簽的項目作為主力盤，南沙則有多個相對熱銷項目同時上榜。

部分項目近期通過一口價單位方式走量，4月份榜首位置的佳兆業未來城若幹單位價格在1.5萬元/㎡以下；招商金山谷成交量主要來自兩個整層，位居榜單次席。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，本月公寓市場維持了超六萬方成交水平，雖然同比去年同期仍差距較大，但起碼穩住了復蘇勢頭，在4月相對淡季來說，不少項目仍有較佳的活躍度，除個别項目有大宗整售情況外，基本為個人購買行為。加之近期開發商積極推貨，還有不少優惠活動等，預計公寓市場未來仍維持穩中有升趨勢。

商鋪庫存同比減少，整售起帶動作用

合富大數據顯示，廣州商鋪市場4月成交量為22812㎡，同比下降59%，環比3月下降24%；4月一般而言屬淡季，前期受清明假期影響，後期成交反彈力度同樣相對有限。本月公寓新增供應8.8萬㎡，主要來自廣州國際醫藥港。

4月商鋪市場新增供應情況

大多數區域商鋪市場環比保持穩定，成交量變動幅度在數百方以内；番禺、蘿崗、南沙、花都則有較大的升降幅度。

與3月份一樣，4月榜首項目成交量同樣來自獨棟商業。番禺奧園養生廣場一套近3000㎡的大面積獨棟商鋪錄得網簽，招商雍景灣同樣有大手交易。另外本月榜單項目區域分布較為集中，市橋、知識城、荔城等闆塊内均有2個以上的上榜項目。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，與寫字樓市場情況相似，商鋪市場新增供應整體不算活躍，庫存同比減少近兩成。絕大部分庫存集中在外圍區域，因此成交分布也集中外圍社區型商鋪居多。近期商鋪成交有不少大手整售個案出現，在市場整體相對冷清情況之下，整售起到了較為重要帶動作用。