萊坊：2020年第一季度深圳寫字樓市場報告

萊坊發布最新一期深圳寫字樓市場報告。報告顯示，第一季度，深圳甲級寫字樓市場新增供應面積為42,690平方米， 将甲級寫字樓存量推至741萬平方米。 受疫情的影響，深圳甲級寫字樓市場的去化速度有所放緩。

甲級寫字樓

萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管陳鐵東先生表示：“2020年第一季度，新上市的地鐵科技大廈為深圳甲級寫字樓市場帶來42,690平方米的新增供應。盡管本季度深圳甲級寫字樓市場的空置率環比小幅下跌0.8個百分點至19.5%，但受疫情的影響，其去化速度較上一季度有所放緩。深圳甲級寫字樓市場平均租金環比下跌3.2%至每月每平方米人民币212元。“

租金及價格

第一季度，深圳甲級寫字樓市場平均租金為每月每平方米人民币212元，環比下跌3.2%。核心商務區平均租金下降幅度最大，環比下降了3.8%至每月每平方米人民币225元，而次級商務區平均租金下降幅度最小，環比下降了2.2%至每月每平方米人民币193元。

第一季度，從子市場看，蔡屋圍子市場的某甲級寫字樓業主為吸引更多租戶入駐物業，給出了更優惠的租金，使得該子市場的租金水平環比下跌13.3%至每月每平方米人民币208元。去年前海管理局出台的租金補貼政策，促進了大批企業回流前海子市場。前海子市場租賃需求的增加，使得在本季度該子市場的租金不降反升，環比小幅上升0.7%至每月每平方米人民币154元。

一手散售市場上，本季度深圳銷售型寫字樓的平均售價為每平方米人民币53,976元，環比小幅上升0.6%，但由于受疫情影響，寫字樓散售成交市場在第一季度進入了幾近停滞的狀态，其售價升幅環比下跌了6.3個百分點，同時在本季度未錄得有銷售型寫字樓的成交。

供應與需求

第一季度，深圳甲級寫字樓市場有1個新項目竣工交付，為市場帶來約42,690平方米的寫字樓新增供應，甲級寫字樓市場存量升至741萬平方米， 淨吸納量為9.3萬平方米。

盡管深圳寫字樓市場呈現明顯的供過于求的狀态，且疫情給寫字樓租賃市場帶來一定的負面影響，但第一季度深圳甲級寫字樓市場也錄得了大面積的租賃活動成交，主要租戶為能源行業及TMT。典型成交案例有：大唐智慧能源租賃了華潤前海大廈T5棟4,000平方米的寫字樓空間，美團租賃了喜年中心3,000平方米的寫字樓空間。

第一季度，深圳甲級寫字樓市場空置率環比小幅下跌0.8個百分點至19.5%。從子市場看，本季度後海、前海和車公廟這三個寫字樓子市場在去化上都有相對較好的表現，其空置率環比下降幅度都超過了2個百分點。

投資市場

2020年第一季度深圳甲級寫字樓投資市場沒有錄得大宗整購交易，表現不活躍。受疫情影響，國内多地的大宗整購交易市場放緩，但國際機構投資者仍然積極地尋求寫字樓的投資機會，尤其是新加坡的投資者，對中國房地産投資市場的關注度有所增加。但由于疫情的原因，海外投資者的投資決策過程被迫推遲。

但在2020年3月15日，美聯儲宣布緊急降息至零並啟動一項規模達7,000億美元的大規模量化寬松計劃。預計美聯儲的政策會促進外資投資買家的資金的流動性和靈活性。根據RCA數據，深圳房地産投資大宗交易的市場上外資買家在過去十年平均占市場買家的33%，在2019年上升至約69.4%。而在2019年全年，寫字樓的成交金額占到深圳房地産大宗交易總金額 的39.7%。

因此，美聯儲的降息對于深圳位于核心區域且資本值上升空間大的寫字樓項目，将會是利好消息，預計将吸引更多的海外資本投資深圳的優質寫字樓物業。同時，中國在抗疫中已經取得了重大的階段性成果。随着中國經濟社會和生産生活的逐步恢復，中國的優質資産預計将成為外資投資者的“避險港”。而深圳作為粵港澳大灣區中的全國性經濟中心城市，預計其寫字樓物業也将受到外資投資者的青睐。

市場展望

2020年2月，深圳市發展和改革委員會公布《深圳市2020年重大項目計劃》，計劃中涉及了多個南山區的項目，包括中國電子深圳灣總部基地、大疆創新總部基地、萬科總部大廈、深圳灣超級總部基地（恒大）、招商銀行全球總部大廈等30個總部基地項目。

截止至2020年4月，南山區内的地鐵線路已有5條，在2020年底前計劃通達7條地鐵線路，而到2030年貫通該區域的地鐵線路則将達到9條。未來交通條件的不斷成熟，預計能有效連接南山區前海片區、深圳灣超級總部基地等新興 商務區與後海福田中心區等成熟商務區，從而促進南山區甲級寫字樓資本值的上升空間變大。

萊坊董事及深圳辦公樓服務部主管吳靖表示：“從短期看，由于經濟的不确定性在增加，寫字樓市場的需求端所受的負面影響将更為顯著。中小企業資金壓力加大，多數企業的擴張需求将有所下降。此外，2020年深圳寫字樓市場将有大量的新增供應，預計高位的空置率将貫穿于全年度。

從長期看，深圳的主要産業為通信、互聯網等高新技術産業，而這些産業正是當下國家所大力提倡需要重點發展的産業。2020年3月4日，中央政治局常務委員會會議指出，要加快5G網絡、 數據中心等新型基礎設施建設進度。目前國家大力推進發展的高新産業，正是深圳寫字樓市場的重要租戶。預計随着“新基建”的逐步落地，相關企業的租賃需求将有所上升。

深圳甲級寫字樓市場的資産長期表現，預計将取決于城市自身的發展基礎，譬如城市經濟發展水平、産業構成及人口結構等重要指標。盡管新冠肺炎疫情對深圳甲級寫字樓市場在短期内造成了一定的幹擾，但深圳穩健的經濟結構、順應市場需求的産業構成及高質量的人口結構，預計将會是深圳甲級寫字樓市場長期向好的重要保障。“