合生土地史 72.2億奪北京南城“地王”里的快慢鍵

觀點地産網 就算将時間線再拉長些，合生在公開市場的動作也屈指可數。

5月9日，北京成交3宗不限價住宅用地，總價達到113億元。其中，合生創展擊退融創、中海數家房企，以72.2億元競得豐台區南苑鄉分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價率26.2%，樓面價達6.7萬元/平米。

該地塊也刷新了自2017年以來，北京南城樓面價單價新紀錄，成為豐台歷史第二單價“地王”。此前的記錄是由九龍倉在2017年9月創下的60905元/平米。

對合生創展來說，在公開市場高價奪地是極為罕見的，72.2億元的拿地價相當于其2019年銷售額的34%。

並且，作為一家始終堅守着“多囤地、慢開發、高溢價”運作方式的企業，合生創展向來不喜歡用高周轉賺錢，更傾向于利用時間差來賺錢，将利潤和現金流放置在了極重要的位置。

不過，從去年開始，不管是銷售提速或是公開拿地參與度，都暗示着這家“佛繫”企業似乎在慢慢發生改變。

但是，招拍挂是有代價的，它的成本不适用于“慢周轉”的商業模式。

南城“地王”

5月9日下午，北京又迎來了一場激烈的土拍争奪戰。

其中，豐台分鐘寺地塊的競争尤為激烈，第一個舉牌的合生創展，在經過57輪競價後，如願以72.2億元奪下北京豐台區分鐘寺L-24、L-26地塊。

這宗地起拍價57.19億元，最終溢價率為26.5%，樓面價達到6.7萬元/平米。地塊樓面價並沒有超過7萬元，低于之前的市場預期。

有業内人士稱，該項目除了配建3000平米的社區文化設施無償移交給相關部門外，其他部分全部為純住宅用地，結合整個分鐘寺區域舊城改造和土地上市的趨勢來看，分鐘寺将是北京未來一個新的豪宅集聚區。

“項目未來售價蠻有想象空間。第一，這是個不限價地，做什麼産品多高的價格自己定，只要報預售政府能批就行；第二，合生創展有打造大盤和豪宅的經驗。”第一太平華北區市場研究部負責人、助理董事李想在接受采訪時分析，這個項目會是一個高淨值人群為目標客群的一個高端産品。

“這肯定是合生創展未來打造的重點大盤，豐台這種南二環南三環南四環區域剛好是豪宅密集出讓的區域，接下來豐台還會出現高地價地塊，是兵家必争之地。”

觀點地産新媒體了解到，合生創展在北京隐匿許久，幾乎沒有在售的新項目，而著名的“老牌頂豪”霄雲路8号去化已超過10年。

曾經很長一段時間，豪宅都是合生創展的主要銷售貢獻來源。霄雲路8号推出的第二年，北京及天津區域銷售占比超過四成，而北京霄雲路8号及廣州珠江帝景項目是最主要銷售來源。此次奪得豐台分鐘寺地塊，意味着合生創展将重出北京豪宅市場，打造另一個頂豪項目。

那麼，分鐘寺項目是否會重新復制頂豪“霄8”呢？

“一個是協議地塊，一個是招拍挂高價地。”中原地産首席分析師張大偉在接受觀點地産新媒體采訪時稱，時代不同，分鐘寺地塊的成本決定了不可能承受霄8那樣漫長的去化周期。

李想也認同上述說法。“應該是有一定推盤節奏的銷售模式，豪宅産品從拿地到入市，可能要花三年時間，三年之後的事誰也不敢說。”

果不其然，拿地當天，合生創展就對外招聘分鐘寺崗位，涉及項目總經理到設計、策劃、營銷等。

“這不能說快，資金寬裕、沒有人才儲備不經常拿項目的企業才會這樣。”張大偉表示，北京大部分項目都是拿地前，就準備好了基礎班子，極端的類似于中海的企業甚至規劃已經做好了。

“所以，這幾年北京才有中海年的說法。當然，臨近銷售招聘銷售業務，這是節省人力資源。”

合生快慢鍵

值得關注到的是，合生創展奪下的分鐘寺地塊，此前土地一級開發單位是北京嘉富龍房地産開發有限公司負責，這是珠江地産旗下公司，而珠江地産與合生創展是朱孟依手中的兄弟公司。

“我感覺他們（合生創展）是志在必得，相當于是從一級開發到二級開發，都是由珠江繫掌控。”

上述業内人士向觀點地産新媒體透露，分鐘寺地塊非常復雜，前期就花了七八年的時間，且地塊緊鄰地鐵十号線，在土地一級開發過程中面臨非常紛繁復雜的手續，珠江繫投入了上百億的資金進行土地拆遷整理、舊城改造工作。

據悉，合生創展奪得的分鐘寺L-24、L-26地塊是分鐘寺項目出讓的首個地塊，開發建設補償費總額為48.35億（折合4.5萬元/平米）。

據北京土地市場挂牌信息，5月19日分鐘寺另外兩宗地也将迎來出讓，起始價分别為29.56億和47.44億，規劃建築面積分别為55141平米、88484平米。那麼，合生創展是否會乘勝追擊？觀點地産新媒體就此事詢問合生創展，並未收到明确回復。

其實，在很久之前，合生創展主要通過協議出讓、城市更新的方式獲取低廉土地儲備。合生能夠通過“慢開發”的模式，即拉長開發周期獲取高利潤。這也是近年來，合生規模不大，利潤卻保持行業前列的原因。

不過，從去年開始，合生創展卻積極出現在招拍挂市場，接連斬獲江門、廣州等地塊，並在已經過去2000天之後再次出現在北京土拍現場，在年内總價地王競拍中與中海鏖戰至最後一輪。

2019年9月25日，合生創展與金茂聯合體以28.2億總價拿下北京豐台區南苑石榴莊地塊，溢價率5.66%。

合生創展的拿地方式變得更為多元，而招拍挂的成本則不适用于“慢周轉”的那套模式。

“我們不排斥加杠杆，只不過是加到什麼程度而已。這需要看是不是能遇到适合投資的項目，如果遇到好的項目或者我們認可的城市，肯定會堅決投入。”

合生住宅事業部副總經理闫家瑞此前在接受觀點地産新媒體專訪時曾表示，合生一直在積極尋找優質項目，可能拿地方式也比較多元，包括招拍挂、合作、收並購、産業勾地等等，未來甚至可能會進行嘗試聯合操盤、小股控盤的方式介入到項目的開發過程。

在拿地之外，合生創展的銷售也進入了快車道。2019年，合生創展實現合約銷售額212.58億元，同比增長41.96%，首次沖破200億元的大關。

财報中披露，截至2019年12月31日，合生創展土地儲備3111萬平米，同比增長6.47%。或許，合生創展已經開始在保持利潤的同時，追求更大的規模。