觀點直擊 | 王文學與吳向東首秀 華夏幸福新業務全面落地（實錄）

觀點地産網 港股年報季之後，A股房企也陸續交出了2019年的成績單。

4月26日上午，華夏幸福基業股份有限公司舉辦2019年度線上業績會，董事長王文學、聯席董事長兼CEO吳向東、聯席總裁俞建、聯席總裁孟驚、副總裁兼CFO吳中兵、董事會秘書林成紅等領導層出席。

這也是吳向東2019年2月正式加入華夏幸福以來的首次公開亮相。

回顧年内，華夏幸福錄得營收1052.1億元，同比增長25.6%，首次突破千億；歸屬于上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年淨利潤年復合增長率達32.1%，整體毛利率達43.7%。

這個數據，無疑讓王文學松了一口氣。原因在于，2018年引入平安之時，華夏幸福與平安曾達成淨利對賭協議。也就是未來三年，以2017年度淨利為基數，華夏幸福須實現2018年度、2019年度、2020年度淨利潤增長，不低于30%、65%、105%。

換算為具體數據，在上述三個年度内，華夏幸福的淨利潤需分别不低于114.15億元、144.88億元以及180億元。

産業新城起家的華夏幸福，之前一直定位于“中國領先的産業新城運營商”，主營業務類型為“産業新城開發+房地産開發”。在平安成為第二大股東後，華夏幸福開始探索新業務，由2019年從華潤置地加入的吳向東負責。

業績會的重點，自然離不開華夏幸福的兩個核心業務——産業新城和商業地産。王文學表示，随着業務類型的改變，華夏幸福的戰略定位也從“中國領先的産業新城運營商”，變更為“中國領先的核心都市圈不動産投資開發及運營管理平台”。

産業新城“沒有理由不做好”

銷售額方面，2019年，華夏幸福的銷售額為1431億元，同比下降12%，簽約銷售面積亦同比下降21%。

其中，産業新城業務園區結算收入額368.37億元，園區配套住宅業務簽約銷售額1029.35億元，其他業務（物業、酒店）銷售額34億元。

董秘林成紅将銷售額下滑的原因主要歸于2017-2018年孔雀城取地相對不足，從而影響了2019年的銷售，甚至部分也反映到了2020年第一季度的銷售數據的情況。

在2019年，孔雀城加速了土儲的補給。據介紹，孔雀城2019年新增土地儲備一共是515萬平方米，總地價是181億元，總地價同比增長70%。截止2019年末，華夏幸福總土地儲備是1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米。

産業新城模式是華夏幸福的傳統業務，吳向東将其稱為“起家和看家的東西”。在他看來，在未來，沒有理由不把産業新城的業務做得更好。

其實，從2017年開始，華夏幸福開始力推異地復制戰略，将産城模式拓展至京津冀、長三角、粵港澳、中原城市群、成渝都市圈等地區。

2019年以來，華夏幸福不斷加快異地復制步伐。期内，華夏幸福“3+3+N”核心都市圈全面布局已基本實現，外埠區域，即環京以外的地區，收入占比提升到44%，銷售額占比提升至58%，房地産銷售的面積占比超過60%。在京津冀都市圈以外，長三角都市圈已經成為其業績新的大本營。

“華夏幸福已經重倉都市圈，産業新城本身就是按照都市圈進行布局的，我們布局了13個省、15個都市圈，接下來的任務就是繼續深耕好這些産業新城。”在王文學看來，2019年已經進入了都市圈的元年，中國經濟增長和不動産的結構性機會都集中在都市圈。

他進一步補充介紹稱，要做好産業新城業務，第一是戰略再聚焦。具體來看，有兩個聚焦，一是區域聚焦，把資源聚焦到優質區域，有一些無效和低效的區域不再投資；二是業務聚焦，把資源傾斜到核心業務，對各項業務重新梳理，有的業務進行合並，有的弱化為輔助性業務，讓核心業務時刻保持在戰略實施狀态。

第二是回歸經營邏輯，包含産業新城的現金流自我平衡、孔雀城的利潤及現金流的平衡；第三是提升經營質量，提升經營回款，優化經營性現金流，合理控制負債，優化杠杆。

随着戰略的轉變，華夏幸福在投資管理方面也做出了調整。“總體而言，将加強總部對業務集團的戰略管控，加強調精準投資和嚴肅投資紀律。”

俞建表示，在産業新城方面，重新審視每一座産業新城，對高潛力區域，适當增加資金投入和資源配置，确保投入盡快轉化成回款。反之，則減少投資甚至暫緩投資。並對每一座産業新城制定明确的投資預算，控制投資風險。

另外則是推進平台化策略，對于基礎設施建設、公共設施建設等資金占用量較大、時間占用較長、回報較低的投資，積極尋找合作夥伴，共同開發建設，自有資金更多投入到産業發展、土地整理和回款等收益密切相關，效益也比較高的投資上，提高資金的使用效率。

孔雀城住宅業務方面，則是通過優化住宅投資全周期的管理體繫。比如，分區域制定投資策略，根據庫存去化周期、團隊操盤能力等制定不同的投資策略和投資回報 ，並加強投後管理，每月進行投後預警，在關鍵的時間節點制定考核細則等。

以産業新城為核心業務的華夏幸福，負債永遠都是繞不過去的命題。2019年。華夏幸福的資産負債率為83.90%，較2018年下降2.75％，第四季度，經營活動産生的現金流量淨額實現轉正，達77.35億元，同比增長32倍。

新業務“從無到有”

王文學與吳向東配合默契，兩人分工合作。

中國平安加盟後，華夏幸福開始探索新業務，這部分由2019年從華潤置地加盟的吳向東負責，他将新業務概括為新模式、新領域、新地域。吳向東稱，經過一年的“熱身”，今年華夏幸福的新業務将會全面落地。

觀點地産新媒體了解到，2019年，華夏幸福在傳統重資産模式的基礎上，開拓輕資産模式，落地北京麗澤首個“輕資産”項目，以資産管理輸出的模式，快速切入市場；進軍零售物業和寫字樓等商業地産領域，布局康養、公共住房和科學社區等新型不動産領域。

新業務得以快速落地，與中國平安的助力不無關繫。“中國平安積極匹配資源，為公司發展及相關領域的合作進行支持，商業地産及相關業務的首個落地項目，是公司與平安人壽開展的不動産項目合作。”

“華夏幸福的新業務未來有一個重要出發點就是服務中國平安的發展戰略需要，這樣也能為我們自己的發展找到空間。”而新業務，則是包括城市綜合體、康養事業、長租業務、管理輸出、科學社區等在内。

“商業地産及相關業務重點布局5大都市圈、8大核心城市。5大都市圈分别指京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區都市圈、以武漢為中心的華中片區以成都為中心的華西片區。8大核心城市則分别是北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢和成都。”

據林成紅介紹，目前，華夏幸福商業地産及相關業務在2019年從無到有，已經覆蓋了4座城市，分别是北京、深圳、武漢和東莞。

其中，城市更新前期服務商項目8個，新增土儲171萬平方米，主要分布在大灣區城市，包括深圳6個，東莞2個；年内商業地産落地兩個，分别為北京麗澤項目和武漢長江中心項目。

商業地産無疑是吳向東的主戰場。他指出，目前國内商業地産整體呈現供過于求的趨勢，但好項目太少。

因此，他提出“六個好”：要做好城市、好地段、好條件、好産品、好服務、好回報。“一定要在（好）這方面下足功夫，華夏幸福要做中國最好的商業地産項目，最終也成為最好的商業地産發展商或者運營商之一，這是我們的目標。”

據透露，目前，華夏幸福仍将主要關注增量市場，因為增量市場從地價到建造全部完成，成本相對較低，回報更容易得到保障。但随着時間的推移，吳向東相信，華夏幸福會陸續把工作的重心向存量市場轉移。

以下為華夏幸福2019年業績說明會現場問答整理實錄：

現場提問：近年來，大家也關注到商業地産在某些區域有所過剩，吳總如何判斷當下中國的商業地産及新型不動産的趨勢？2020年新業務有何亮點值得大家期待？

吳向東：數量而言，我覺得在中國一些重要的城市，有一點供過于求，但好項目太少，這是整個商業地産行業的問題所在，也是機遇所在。

未來，華夏幸福在商業地産這個領域，策略很簡單，就是強調“好”這個字，一定要把這個好字發揮到淋漓盡致。具體來講，要做什麼樣的商業地産呢？要做好城市、好地段、好條件、好産品、好服務、好回報。我們要做中國最好的商業地産項目，最終也成為最好的商業地産發展商或者運營商之一。

我們的判斷，未來一個時期，商業地産無論是增量市場還是存量市場，發展空間都無限大。目前來看，我們會更多關注增量市場，因為增量市場從地價到建造全部完成，成本相對較低，回報更容易得到保障。随着時間的推移，我相信會陸續把工作的重心向存量市場轉移。

新業務未來有這麼幾個方面，一是繼續會有新的、大的、好的城市綜合體的項目落地；第二是康養業務，這是跟我們股東未來的發展以及我們跟股東之間密切的合作優勢互補、緊密相關；第三是面向包括我們股東在内，希望有新的第三方投資者，由我們為他們做輕資産管理輸出；第四個是在産城融合方面積累的豐富的資源、經驗和能力，以在若幹個中國的大城市大力拓展科學社區的業務。

現場提問：公司一季度的銷售有所下滑，是否受到了疫情的影響？

孟驚：一季度公司整體銷售下降超過50%，主要是孔雀城一季度的降低，雖然銷售下降，但孔雀城的回款率同比增加24%。

下降的主要原因是受疫情的影響，第一，疫情發生以來，公司全面關停售樓處以及人員聚集的場所，原計劃的春節年市全面取消。

第二，由于産業新城的模式，孔雀城住宅聚焦于産業新城内部來取地，這個模式決定了土地儲備不像其它典型的房地産公司是儲備3年。結構方面，每年三四季度是孔雀城當年銷售的大頭，一季度、二季度占比大概在40%左右，今年孔雀城一季度整體的計劃數和2019年一季度基本持平。

第三個原因，在疫情期間我們也迅速組織了線上銷售，線上鎖定了70億的線上房源，這部分數據在4月份、5月份會陸續進入到簽約階段。

現場提問：2019年，華夏幸福投資力度加大，強調精準投資，公司在去年或者在未來具體的投資管理方面會有哪些變化？

俞建：在新的戰略指引下，我們也相應調整了投資策略和整個公司管控的方式，加強了總部對業務集團的戰略管控。

在投資管理方面主要體現在，第一是更加強調精準投資，資源更加聚焦在優質的區域，同時也更加嚴肅投資紀律，下面我針對産業新城和孔雀城兩個業務闆塊分别介紹一下。

産業新城這一塊，公司聚焦投資，重新審視每一座産業新城，對高潛力區域，适當增加資金投入和資源配置，确保投入盡快轉化成回款。反之，則減少投資甚至暫緩投資。

另外，對每一座産業新城也制定了非常詳細的投資預算，根據每座産業新城所在區域的歷史投資情況，結合經濟收入和稅收收入的增長趨勢，制定了明确的預算，對于公共配套設施的支出以及産業發展等各投資類别的支出都進行了投資限額的管控，來控制投資風險。

此外，是大力推進平台化策略，對于基礎設施建設、公共設施建設這些資金占用量比較大，同時占用時間也比較長的，回報相對較低的投資，公司加大推進平台化策略，積極尋找合作夥伴，共同開發建設。

公司自有資金更多地投入到産業發展、土地整理和回款等收益密切相關，同時效益也比較高的投資上，提高資金的使用效率。

孔雀城住宅方面，公司優化了住宅投資全周期的管理體繫，從投前管理、取地管理、投後管理三個環節加強對住宅的投資管理。

首先是分區域制定投資策略，根據孔雀城住宅各區域市場的情況、競品和需求的情況，還有公司的庫存去化的周期，還有區域團隊的操盤能力這些因素，形成了四個區域，包括深耕的投資區域、機會的投資區域、機會的驗證區域和謹慎投資區域，並分别制定不同的投資策略及審批的流程。

第二是分區域制定投資回報的要求，根據各區域的市場風險、競争的程度，還有庫存的去化周期等因素，我們分别制定了不同的投資回報要求，包括淨利潤率、IRR等等不同的投資匯報要求。

第三是加強投後的管控，公司對每一個住宅投資項目每月進行動态的投後預警糾偏，及時發現市場風險以及在開發過程中存在的問題，並據此調整公司的投資策略，加強總部的管控力度。

第四是調整考核評價的機制，結合每個項目的操盤紀律，主要包括工規證獲取的節點，産品交付等等4個主要的節點，還有18個核心的節點，還有管理利潤、簽約回款、IRR等等指標，我們來制定節點和季度、年度的考核評價機制，納入到業績合同，同時跟團隊和個人的績效緊密挂鈎。

現場提問：公司最近兩年的經營性現金流持續為負，負債率也保持在一定的高位，後續公司對經營性現金流和負債率有沒有優化的具體計劃？

吳中兵：總體來說，提升經營回款，優化經營性現金流，合理地控制負債、業績穩健增長是公司今後的重要發展原則。下面我分三點來予以說明。

第一，2018年公司為了防控風險，存在投資不足的情況。2018年，因環京調控等政策的影響，公司為了防控風險，控制投資規模，經營性支出大幅降低。2018年，公司投資性支出同比下降了20%，其中拍地支出下降25%，土地整理支出下降40%。2018年公司取地面積僅有258萬平方米，同比下降了58%。

第二，公司在2019年積極推動經營業務的發展，積極地儲備業績資源，自中國平安先後兩次入股以來，公司已經逐步地回歸了正常的經營發展節奏。2019年公司經營性回款提升顯著，同時保持了暢通的融資渠道。因此，公司在2019年階段性地主動地增加了一部分杠杆，加大了産業新城的建設和産業發展方面的投入，加強發展所需要的資源的儲備。這些策略安排雖然短期内階段性地導致經營性淨現金流為負數，但是公司2019年這些投入為後續業績發展打下了堅實的基礎，有助于長期發展。

年内，公司取地面積大幅增加，孔雀城取地421萬平方米，比2018年的258萬平方米增加了63%，建設及産業發展等方面投入也大幅增加，住宅闆塊建設支出增加24%，拍地支出增加61%，産業新城闆塊土地整理支出增長50%，城市建設支出增加107%，産業發展支出增加44%。

年内，各個季度經營性淨現金流呈現出好轉的趨勢。四季度，公司的經營性現金流為77億元，已經轉正。雖然2020年一季度公司的經營性淨現金流仍然為負數，但是總體來說還是呈現了好轉的态勢，2020年一季度公司的經營性淨現金流為負的主要原因除了上述的商業模式特點之外，還有就是春節前集中支付工程款，同時疊加了疫情的影響。

但是，相對于2019年一季度的經營性淨現金流同比還是增加了29億元，呈現出逐漸好轉的趨勢，同時2020年一季度的回款雖然受到了疫情的影響，下降了26%，但是其中産業新城業務的回款增長了24%，回款比簽約受到的影響要好。随着疫情影響逐漸減少，後續的表現還會繼續變好。

第三，2020年和未來公司将進一步提升整體經營穩健性，推動規模與效益的雙增長。公司會推動存量資源的優化利用，優化經營性淨現金流，适度降低杠杆，合理控制負債，降低負債率已經初見成效。我們2018年的資産負債率為86.6%，2019年底降低為83.9%，2020年一季度降低為83.6%，這些有力地保障了公司長期穩健的發展。

現場提問：平安入股公司已經超過1年，這一年有哪些變化？

林成紅：随着重要股東中國平安的入股，公司明确的定位是成為中國平安重要戰略協同的企業，從公司治理到業務發展，公司獲得了全方位的提升。

第一，治理水平在持續提升。中國平安作為公司的重要股東，在行使股東權利方面發揮了積極的作用，董事會層面，公司的董事會由9名董事組成，中國平安提名兩位董事，公司董事會根據相關法律法規及公司章程決定公司的經營計劃和投資方案，審批公司的年度财務預算方案、決算方案等職權。董事會的公司治理越來越健全。

第二，經營管理體繫獲得升級，強化了董事會為核心的議事和決策機制，公司已經全面優化了公司戰略、财務規劃、投資體繫，完善了公司治理，有利于保障公司的長遠穩健發展的态勢。

第三，公司的整體信用水平得到增強。公司整體的融資局面随着中國平安的兩次入股，持續向好。同時，中國平安為公司提供優質、高效的一站式綜合金融服務，結合公司業務模式的優異性，公司保持了順暢的融資渠道，目前公司整體的财務穩健及融資情況在持續改善。

另外，平安在公司業務發展方面也有積極助力，積極匹配資源，為上市公司的發展及公司相關領域的合作進行支持。