合富輝煌商業地産：一季度供求回落明顯，季末復蘇勢頭漸露

合富輝煌商業地産（簡稱“合富商業”）發布的2020年一季度暨三月市場報告顯示，受疫情及春節假期因素影響，2020年第一季度廣州商業市場供求整體走低。合富大數據顯示，在供應方面，除公寓市場新增供應同比有輕微增長外，其余新增供應對比均有較大幅度減少，其中寫字樓新增供應減幅最為明顯，同比環比均有超75%以上減幅。

從橫向對比來看，三大類型物業中，公寓新增供應水平與寫字樓及商鋪拉開了較大差距，一季度公寓新增供應超13萬方，而寫字樓及商鋪僅在不到3萬方水平。

2020年第一季度全市商用物業供求走勢

成交方面，受到去年底需求集中釋放後的放緩，以及疫情帶來雙重影響，除寫字樓同比有小幅上升外，商業市場無論同比去年第一季度或環比去年第四季度，成交降幅基本在60%及以上。

其中公寓成交超2200套，12萬平方米，居三大物業之首，但其降幅也是最為明顯的；主要由于去年整個公寓市場成交暢旺，因此在不利因素影響下，成交跌幅也較大。

寫字樓在一季度成交主要依靠大手支撐，還有部分屬于前期成交的集中網簽，因此環比能維持相當成交量；商鋪市場同樣依賴大手交易為主，但成交明顯不及去年一及四季度水平。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，受到不可控因素影響，一季度廣州商業市場整體回落在所難免，但從整體尤其近期成交來看，比想象中情況要好些。

一方面疫情較快受到壓制，全面復工復産跟上節奏；另一方面在宏觀支持、大環境寬松利好之下，商業市場需求逐步復蘇起來，預計第二季度廣州商業市場能進一步靠近去年整體正常水平。

2020年3月全市商用物業供求走勢

合富大數據顯示，3月廣州商業市場整體新增供應呈現回落态勢，同比降幅尤為明顯，大約有60%-90%的降幅；而成交方面，則看到了一些回升迹象，寫字樓主要受到大手交易集中網簽拉動，成交同環比大幅增長；公寓雖同比去年同期仍有一定差距，但環比則呈現十分明顯的回穩趨勢；商鋪同環比均未達之前水平。

庫存方面，整體縮減态勢持續呈現，尤其在寫字樓庫存方面，由于新增供應不足而大手陸續帶動去化，庫存同比縮減已達三成。

保利魚珠港大宗網簽支撐，本月寫字樓成交回歸正常水平

合富大數據顯示，3月全市寫字樓成交量為65907㎡，同比上升98%，環比2月份上升530%；整體而言數據較為可觀，但考慮到成交量中包含保利魚珠港超2.7萬㎡大手集中網簽等因素，全面復工復産後市場回暖力度仍有待進一步觀察。3月份新增供應1.5萬㎡，為小獨棟物業。

對比2月冷清的市況，3月各區域市場成交量均有較大程度的恢復；除黃埔由于大手交易遙遙領先外，番禺、蘿崗等區域亦有1萬㎡左右的成交。

疫情之後全面復工復産，寫字樓成交逐漸恢復常态，3月份占據榜首的是保利魚珠港，主要包含一筆超2.7萬㎡大手集中網簽，為年内迄今為止最大宗交易。

蘿崗的廣州鋼鐵博匯，憑數個樓層整體簽約近八千方居次席，據悉項目並未對外正式發售，其寫字樓以整層為單位進行網簽；作為區域内唯一在售的優質寫字樓，且擁有花都綠色CBD較優質區位優勢，保利國際金融中心近期成交活躍。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，本月寫字樓市場在多宗大手交易集中網簽拉動之下，恢復了去年正常水平。再次表明寫字樓市場以大宗交易作為成交主要方式，而在市場出現不穩定因素時，大宗成交能有效對應突發情況帶來影響。一些標杆大型商業項目更是具備抗跌能力，如保利魚珠港，一季度有達4萬方成交網簽，遙遙領先其余項目。

預計寫字樓市場要全面復蘇起來仍需時日，但在個别項目大手成交拉動之下，二季度或将能進一步加快成交步伐。

公寓成交環比大幅飙升，市場復蘇步伐加快

公寓市場方面，合富大數據錄得3月公寓成交量為66575㎡，同比下降60%，環比2月上升644%；3月份全面推動復工復産以來，公寓市場已呈現良好的復蘇态勢，但同比去年三月降幅較大，距離恢復往日成交水平還需一段時日。3月份新增供應超4.2萬㎡，來自時代風華。

3月公寓市場新增供應情況

對比2月，本月各區公寓市場均收獲大比例升幅；其中花都、南沙、番禺、原蘿崗升幅明顯，花都及南沙更有超1萬方增長。

成交榜單第一和第三名均是碧桂園旗下1字頭單價的公寓産品，公司旗下産品促銷力度加大，對成交有促進作用。排名第二的招商金山谷主要成交為其四期的34#棟公寓産品三個整層；主打低總價以及“宜家家居”等周邊良好的商業及産業配套；榜單項目均為單價1/2字頭的個盤，3月份公寓市場以價換量收獲較好成交效果。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，公寓市場整體成交在3月得到較為穩健回升，若從一季度中後期的周度成交來分析，從一開始的重回萬方成交，到一萬四再到一萬八，呈現每周穩步上升态勢，目前市場周度成交水平已恢復去年正常水平的6-7成，預計第二季度有望恢復到八成及以上水平。

商鋪市場再有整售支撐，散售活躍度亦有所提升

合富大數據顯示，廣州商鋪市場3月成交量為29853㎡，同比下降41%，環比2月下降11%；整體上第一季度三個月的成交水平起伏不大。本月新增供應僅3000㎡，三個項目均來自增城。

3月商鋪市場新增供應情況

本月商鋪成交主要集中在花都、增城及南沙。其余區域僅零星成交呈現，市場整體處于恢復期。

3月份榜首是來自花都區的保利國際金融中心成交的為整個商業獨棟，總成交面積近7000㎡；緊随其後的是增城和南沙的一衆項目，多為散售，兩個區域合計占據榜單七個席位；中心區唯一上榜項目中海花灣壹号則為“天鑽”組團負一層的裙商。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，一季度商鋪市場各月成交波動不大較為平均，但總體與去年正常水平仍差距甚遠。來到3月，仍有部分大手作為支撐，但商鋪散售部分較1、2月活躍度提升了一些，當月個盤成交超1000方的項目亦有所增多。預計二季度商鋪市場呈現進一步復蘇迹象，主要體現除了偶爾呈現大手成交外，在散售成交部分能有望得到提升。