六房企搶奪戰 中交城投66億摘牌背後的廣佛TOD熱度

觀點地産網 經過一個多小時的激烈競拍，佛山南海桂城林嶽TOD地塊最終被中交城投以65.65億元奪得，而同場競争的還有時代、中海、保利、綠城、華發。

其中，拍地價格為52.65億元，此外根據《建設管理合作協議》，競得人須向中交佛投公司支付林嶽車輛段同步建設費用13億元，因此中交城投為此地塊的總支出為65.65億元。

觀點地産新媒體了解，該宗地塊為佛山市南海區桂城街道林嶽大道南側、廣珠西線東側地段地塊（林嶽車輛段TOD綜合開發項目），編号TD2020(NH)WG0005，為在建地鐵2号線林嶽西站上蓋項目。

該地塊分為A/B/C區，規劃總用地面積為25.93萬平方米。其中A區為配套停車場、城市道路用地；B區為地鐵二号線林嶽車輛段，不納入出讓範圍；C區為上蓋物業開發層，土地性質為居住兼容商業、中小學、公園綠地，C區規劃用地面積為23.7萬平方米，容積率≤2.25，其中住宅計容建面≤45.75萬平方米，商業計容建面≤2.61萬平方米，合計可建計容建面為48.36萬平方米。

地塊設置起拍價39億元，樓面起價7315元/平方米，同時需配建九年制學校、體育活動中心、農貿市場、社區服務中心、文化活動中心等。

根據早前發布的林嶽西TOD綜合開發概念規劃，該TOD上蓋物業占地約67.8萬平方米，空間功能定位為北面地鐵站旁為商業、商務中心（其中包括240米高層辦公樓，200米酒店及辦公樓，商業Mall），中部為産業園、公共配套（學校及幼兒園），南邊東西側為住宅區（81棟100米高層住宅），中心為南北走向的大片綠化帶。

廣佛TOD項目熱

之所以能吸引這麼多品牌房企進行了一個多小時的角逐，分析人士認為，與這些項目片區規劃前景以及TOD項目的熱度有很大關繫。

去年，佛山市南海區曾發布了林嶽西TOD周邊控規公示。按照規劃，片區定位為三龍灣北部、集創智創新、商務商貿、創意設計、公共服務、生态居住功能于一體的TOD綜合開發示範區，未來将發展為廣佛科技創新集聚區、TOD綜合開發樣闆間和禅城融合發展協調區。

戴德梁行在此前報告中曾表示，TOD領域、商辦物業或将成為灣區背景下，佛山地産市場值得關注的重頭戲。

“大灣區中，廣佛肇是擁有TOD數量最多的城市群，交通節點的落成，意味着區域功能價值的提升，可為住宅及商辦市場帶來積極效應，成為投資者關注的熱土。”

事實上，這幾年不少品牌房企紛紛加入了廣佛TOD項目開發的團隊中。

2018年5月，新鴻基以2.64億元摘得廣州南沙慶盛樞紐區塊2018NJY-4地塊；2019年2月，其再以11.89億元拿下南沙慶盛樞紐2019NJY-1地塊，兩幅地塊面積逾10萬平方米，總建築面積逾32.7萬平方米，這就是新鴻基目前全力打造的南沙慶盛TOD項目。

2018年6月4日，佛山順德推出陳村一宗TOD地塊，起始價僅8.24億元，最終由碧桂園以40億元競得12.7萬平方米項目，折合樓面價10217元/平方米，溢價率高達385%。

此外，美的拿下了順德段美的大道站旁TOD項目，而萬科則摘得順德第一宗TOD地塊潭洲灣；廣州廣船125萬平米的TOD項目則是由中信泰富攜中船集團聯手打造。

中交城投的挑戰

相比其他企業，中交城投獲得此地塊還有一個天然優勢。

仔細閱讀挂牌時發的文件，其清楚寫到競得人需繳納的13億元同步建設費的對象是中交佛投公司，從名字可以看出，這兩家企業應該有所關聯。

觀點地産新媒體查詢中交佛投官網顯示，該公司是由中國交建、佛山軌道公司、南車四方（現為中車四方）聯合體出資組建于2014年4月8日，三方股比分别為56%、34%和10%。

公司目前負責實施佛山城市軌道交通二号線一期工程特許權項目，主要包括軌道建設、軌道運營及投融資，投資概算211億元，特許經營期30年。

而中交城投則是中國交建的全資子公司，2015年于廣州成立，是在廣東打造的首個千億級的城市綜合開發運營投資平台。當時報道曾記錄，“中交城投由中交南沙、中交南方、中交佛投等三家在廣東的投資公司整合重組。”

成立當年，就中標廣州國際郵輪母港綜合體項目，負責投資建設和運營。而後，中交城投深耕于南沙，並逐漸發展至珠三角其他城市。目前在廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等地已落地項目28個，權益合同額超過1600億元。

今日獲得的林嶽TOD項目也不是中交城投在佛山獲得的第一個該類型項目。2018年10月，中交城投聯合保利華南，以總價22.02億元将該地塊拿下在建佛山地鐵2号線湖涌站上蓋項目。

和當時不同的是，之前中交城郊和保利華南為合作方，而今天兩家則是競争對手，至于日後中交城投是否會為該項目引入合作夥伴，也猶未可知。

另一方面，對于中交城投而言，其也面臨着和其他開發TOD項目企業一樣的挑戰。

和TOD項目較多且發展成熟的香港、東京不同，這些城市的項目大多位于城市中心，原來的城市基礎設施，包括産業、商業、住宅環境等成熟度都已經較高，建設出來後，商業、住宅、産業等的集聚效應就能顯現。

而國内的TOD項目大多處于城市新區或商業、住宅開發尚不成熟區域，分析師稱，“除了一級開發建設和基礎設施建設之外，需要商業、住宅、産業的開發來形成聚集效應”。

因此，對于中交城投這樣的項目獲得者而言，除了基本項目建設外，還要有軌道交通、商業地産、住宅等不同的運營管理能力，對于企業而言，也是不小的挑戰。