準千億房企金輝控股拟赴港IPO

3月25日，行業排名TOP40的金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“金輝”）正式向香港聯合交易所遞交IPO申請。2019年金輝控股銷售額達888.6億元，港股或将迎來一家規模準千億的房地産商。金輝控股已完成北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長沙、西安、蘇州、石家莊等全國30城布局，並重點聚焦環一線及強二三線城市。

根據招股書顯示，農銀國際、中信里昂證券、海通國際三家為金輝此次IPO的聯席保薦人。

業務布局達全國30城 聚焦五大重點區域

根據招股書顯示，金輝控股是一家全國布局、區域聚焦、城市領先且聲譽卓著的大型地産開發商，專注于為首次購房者及首次改善型購房者提供優質且多樣化的住宅物業。為滿足目標客戶的差異化需求及偏好，金輝提供了優步繫、雲著繫、銘著繫、大城繫四種住宅物業繫列。

金輝以“用心建好房，讓家更美好”為使命，致力于透過持續創新提升産品及服務品質，旨在成為中國值得信賴的行業領先品牌企業。截至2019年年底，金輝的業務已擴展至中國五大經濟發展勢頭強勁的區域，包括長三角、環渤海、華南、西南和西北，業務範圍覆蓋全國30個主要城市，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長沙、西安、蘇州、石家莊等一線、強二線及環一線城市，並且在上述多個城市中進入銷售十強。

據招股書内容，金輝表示未來計劃繼續專注于關鍵地區，並進一步加強市場地位；繼續通過多元化土地收購方法擴大優質土地儲備；繼續加強産品于設計及質量方面的競争性，並為産品附加智能科技功能，以提高客戶滿意度；繼續實行審慎财務政策，優化資本架構及提高股東回報；擴大人才庫，以提高效率及表現。

經營業績持續向好 2019年收入增長率達62.56%

招股書顯示，截至2019年12月31日，金輝共有144個處于不同開發階段的物業開發項目，其中包含由金輝控股旗下子公司開發的102個項目以及由金輝控股的合營及聯營公司開發的42個項目。

截至2019年12月31日，金輝控股所持土地儲備總建築面積為2667.44萬平方米，其中98.6%位于二線城市及核心三線城市。

金輝的收入主要來自其開發的住宅物業及商業物業的交付及銷售，此外，金輝亦通過提供物業管理服務、租賃商業物業及就物業項目的整體營運向合營企業和聯營公司提供管理咨詢服務而獲得收入。根據招股書所披露的财務數據顯示，2017-2019年，金輝經營業績實現穩步增長。2017年、2018年及2019年，金輝的年收入分别為人民币117.77億元、159.71億元及259.63億元，年復合增長率為48.5%。其中，2019年年收入增長率達62.56%。同期，金輝的淨利潤分别為人民币22.21億元、23.00億元及26.90億元，年復合增長率為10.0%。其中，2019年淨利潤增長率為16.96%。

此外，為将資源主要投入物業開發及銷售中，作為重組的一部分，金輝于2019年12月完成物業管理業務出售。預計2020年起不會獲得任何物業管理服務收入。而在2017年、2018年及2019年年度，公司物業管理收入分别為人民币3.57億元、4.81億元及5.17億元。

資産負債率低于行業水平

國内的住宅物業市場高度分散，且競争激烈。近期限制性住房措施連同信貸環境縮緊對小型物業開發商添上流動資金壓力，為擁有強勁資産負債的大型物業開發商創造更多並購機會，預期市況将愈演愈烈。由于競争加劇及規模經濟，2018年及2019年，頂級房地産開發商的規模繼續擴大，提高了中國開發商前50強、100強及200強的市場份額。例如，就簽約銷售額而言，房地産開發商前50強的市場份額從2016年的29.7%增加至2019年的43.5%。

在激烈的行業競争中，金輝整體業績發展速度稍稍快于行業平均水平。從銷售額數據來看，金輝集團2017年-2019年全口徑銷售額數據分别為445.1億、746.8億、888.6億，排名穩定在行業40名左右，銷售額的增長自然帶動營收和淨利潤穩步增長。

穩步發展的同時，金輝的債務水平一直控制在行業平均值之下，體現出良好的抗風險能力。負債率較高是房地産行業普遍存在的現象，125家上市房企的淨負債率均值為92.52%。而根據招股書顯示，2017-2019年度，金輝集團資産負債率分别為83.18%、85.46%、85.68%，負債率基本保持穩定、低于行業平均值，整體保持良性勢頭。

此外，根據公開信息，資本市場多家國内外評級機構也曾給予金輝集團較高的主體信用評級，其中國際知名評級機構標普在2019年10月給予金輝集團長期主體信用評級“B”，評級展望為“正面”。而聯合信用評級有限公司則在2019年5月給予金輝集團主體信用等級為AA+，這也是尚未上市的規模房企所獲得的最高主體信用評級。

根據招股書，金輝此次赴港上市，所募得的資金将主要用于為現有項目撥資、部分償還項目開發的部分現有信托貸款，以及一般業務運營及運營資金。