SOHO中國淨利跌三成 “最後的年報”不提私有化

观点地产网

2020-03-25 23:19

  • 2019年年報中的主席報告卻隻有2頁,簡單叙述了整體市場情況與項目情況,并沒有提及股東們最關心的私有化問題,甚至全篇年度報告都隻字未提。

    觀點地産網 3月25日,SOHO中國有限公司發布了2019年度業績公告。

    或許,這是SOHO中國的最後一份年報。此前在3月10日,市場消息傳出黑石要溢價私有化SOHO中國,當天股價應聲暴漲37%到4.1港元,據稱黑石的報價為6港元每股,公司後續也承認了雙方正在商讨交易。

    “中庸”應該是這份年報最貼切的形容詞,2019年出售資産消息屢有傳出,卻沒有任何大宗資産出售,各項核心财務數據僅有細微的變化。

    公司主席潘石屹仿佛也沒有把注意力放在這份年報中,2018年的主席報告足足有4頁,潘石屹和股東們語重心長的分享了中國房地産形勢,SOHO中國的發展理念和目标。

    但在2019年年報中的主席報告卻隻有2頁,簡單叙述了整體市場情況與項目情況,并沒有提及股東們最關心的私有化問題,甚至全篇年度報告都隻字未提。

    淨利下跌三成與核心物業出租率下降

    據2019年度業績公告披露,SOHO中國在期内實現營業額約人民币18.47億元,同比增長約11%;毛利15.1億元,同比增長18%;毛利率82%,同比增長7個百分點;淨利潤13.2億元,同比減少32.27%;公司權益股東應占淨利潤約人民币13.31億元,(剔除項目整售産生的非經常性利潤後)同比增長約8%。

    在2019年9月30日,SOHO中國與賣方達成協議出售總共2583個地下停車位,初始代價為約人民币7.61億元,預期将錄得毛利潤約人民币2.53億元。這是公司在2019年内唯一官方公告披露過的大宗交易,然而該次交易卻沒并沒有體現在今年的報表中。

    此外,由于以50億元出售淩空SOHO所獲的9.87億元利潤被錄入了2018年報中,加上2019年SOHO中國并沒有進行大宗的資産出售,導緻公司淨利潤從2018年的19.49億元下跌超過三成至2019年的13.2億元。

    SOHO中國的主要業務包括投資房地産開發、物業租賃及物業管理。在18.47億元的營業額中,租金收入占比超過99%,達到18.33億元;出售物業單位的收入僅1433萬元,占比不到1%。

    原本以“散售”為主的SOHO中國,在2012年實現營收153.05億元;淨利潤106億元,核心淨利潤33.4億元。在2012年宣布從“散售”向“自持”轉型時,或許潘石屹自己也沒有想到,SOHO中國會在後來摔得那麼慘。

    目前,SOHO中國在北京、上海擁有9個主要投資物業項目,受到整體寫字樓租賃市場走低的影響,公司在2019年年末出租率約為90%,去年為96%,下滑了6個百分點。

    據戴德梁行的報告指出,由于供應量過剩,一線城市寫字樓空置率持續攀升,租金下調明顯。

    其中,在去年四季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分别為13.5%和7.6%。但在整體市場不好的情況下,SOHO中國稱其成熟項目的平均租金卻有所上漲,幅度約5%。

    從表格中可以明顯看到,公司的幾大主要收入貢獻項目的出租率都有不同程度的下跌,總的租金收入受到出租率下降的影響有一定的減少。

    來源:企業公告 觀點指數整理

    SOHO在2019年落成了兩座寫字樓,一宗是位于北京的麗澤SOHO,在12月份竣工,規劃總建築面積約150,324平方米,總可租建築面積約137,470平方米;另一宗是位于上海的古北SOHO,于1月份竣工,項目總建築面積約146,692平方米,可租建築面積約為112,176平方米。

    潘石屹對麗澤SOHO給予了極大的期望,稱其為公司目前潛力最大的項目之一,是北京市下一步拟重點建設的麗澤商務區的标志性建築。

    截止到2019年末,SOHO中國投資物業資産價值約為618.33億元,本年度的投資物業評估增值約為11.68億元。

    不派息與私有化

    SOHO中國在2019年就像一家開張的超市,四處張羅着手上的物業項目。在6月28日宣布,将推出在北京、上海可售物業共涉及13個項目,金額約78億元。

    更為勁爆的消息出現在10月30日,傳言稱黑石聯合GIC以最高80億美元的價格收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO複興廣場。

    SOHO中國後來并沒有正面回應該消息,但從黑石後續要私有化SOHO中國的交易來看,雙方當時的确在談,不過後來,黑石決定全部買下來。

    對于買家黑石來說以80億美元買走SOHO中國的主要物業,不如以接近40億美元的價格直接把上市公司私有化來得更劃算。

    在這份年報中,最關鍵的幾個字可能是“董事會決議本年度不派發末期股息”。對于一家以投資物業提供穩定租金收入的企業來說十分罕見,13億元的利潤被全部留在了公司。

    2018年度,SOHO中國每股派了0.03元,全公司已發行總股數5,199,524,031股,總共派了約1.56億元;更值得注意的是SOHO中國在2017年每股派了0.922元。

    從2017年到2019年,從接近一塊錢的每股股息到不派息,SOHO中國的股東并不滿意。

    此次不派息或許與私有化有關,在上市公司派息的過程中所花費的錢也是SOHO中國自身的利潤與現金,通過不派息優化公司報表是主要原因。

    此外,潘石屹張欣夫婦持有SOHO中國的63.93%股份,是公司的大股東。假如與去年一樣派每股0.03元的息,潘石屹張欣夫婦将從上市公司拿到接近1個億。

    2019年間不過不失的SOHO中國,在這個瘋狂的資本年代中遠遠不夠,潘石屹要跑的消息在數年間在傳聞與澄清下不斷輪回,從未斷絕。潘石屹在去年11月28日還回應道:“至于說我要跑的消息,大家不要相信謠言。”

    此次在面對黑石私有化的要約收購時,SOHO中國卻大方的承認了。或許這一次,SOHO中國真的要面對新主人了。

    撰文:李标    

    審校:武瑾瑩



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