觀點直擊 | 降杠杆成效明顯 融信未來保持10%-12%增速

觀點地産網 房企2019年報季在3月下旬進入高峰。

繼萬科、綠城、龍湖後，3月24日，福建房企融信中國披露了過去一年的業績表現，並通過線上形式舉行業績發布會。

董事局主席歐宗洪攜執行董事兼總裁余麗娟、執行董事兼高級副總裁曾飛燕、執行董事兼首席财務官張立新出席現場。

與周一發布業績股價普跌的陰霾不同，恒生指數今早高開3.69%，内房股普漲，無論融信還是龍湖，在業績發布後亦都迎來上漲，其中融信漲幅超過7個點。

而從業績表現來看，盡管規模增速放緩，但融信的盈利水平依舊保持較快增速。

數據顯示，融信2019年完成銷售額1413億元，按年增長15.9%，實現營收514.63億元，同比增長49.75%；實現毛利潤124.75億元，較2018年提升54.68%；淨利潤58.94億元，同比增長69.78%。

剔除並購項目影響後，2019年融信的毛利率達28%，淨利率11%，比上年度增加13.39%。

此外，余麗娟于現場透露，截至2019年末，融信已售未結轉規模約750億，而該部分項目的毛利率水平大概是20-25%之間。

财務方面，自2018年開始主動降杠杆，截至2019年末，融信的淨負債率降至70%，較2018年同期下降35個百分點。

利潤增速達到預期，融信在派息上也更為大方，繼2018年首次派息每股派發0.365港元後，2019年融信将派發每股0.6港元的末期股息。

保持每年10%-12%增長

事實上，自2018年進入千億陣營後，融信就開始走向穩健，2019年15.9%的銷售規模增速，也是歷年來增長最緩慢的一年。

據過往數據顯示，2016年和2017年，融信連續兩年銷售同比增幅超過100%，2018年融信實現合約銷售約1218.84億元，按年增加約73.35%。

而據管理層預測，基于復雜的市場環境，未來幾年融信也将繼續保持較為平緩的增速，“目前的土儲在未來3年内還是可以做到每年可能在10%或者12%左右的增長。”

銷售增長放緩，融信在拿地上也不再像從前般大手大腳。

年報顯示，2019年内融信共計新增土地項目46個，新增土地儲備約730萬平方米，其中歸屬融信的權益土地面積為341.7萬平方米，權益比為46.8%，權益代價約163億元，地塊收購的平均成本約為每平方米6648元。

對此，歐宗洪解釋稱：“去年的地價偏高，因此就少拿點，另外融信現在拿地主要會看利潤和IRR指標，不會刻意追求量。”

這一點也體現在數據上，2019年融信新增46個項目的平均拿地溢價是9%。

對于2020年的土地市場，歐宗洪則判斷，一季度土地市場比較熱，四五月份土地會整體降溫。而在拿地預算上，融信依舊會按銷售回款的30-50%去投資。

截止到2019年12月31日，融信在全國共計擁有200個項目，總土儲約2700萬平方米，權益土儲面積是1332萬平方米，其中約81%的土地位于一二線城市，土地儲備的每平方米平均成本為6897元。

從布局上來看，一二線城市是融信土儲的主要構成。

余麗娟介紹，2019年融信一二線銷售占總銷售的80%以上，保持70%以上的去化，同時回款率達到80%以上。

具體分布上，2019年的合約銷售額主要是在長三角和海西，這兩個區域占到91%。

除公開市場外，近來年一二級聯動也成為融信拿地的重要渠道。

據余麗娟透露，目前融信一二級聯動總建面有976萬平方米，主要集中在鄭州、太原，已經累計确權的有426萬平方米，還有550萬平方米剩余待确權。

值得一提的是，受新冠疫情影響，2020年房地産行業面臨更為復雜的開局，令不少投資者擔心房企的開竣工和結算表現。

“疫情影響主要在一季度會比較多，不過我們一季度指標原本就定得比較低，而3月份的時候已經有超過80%復工，相信可以在二三季度補平一季度的缺失。”余麗娟表示。

對于接下來地産行業發展，余麗娟也保持謹慎樂觀：“我們的布局主要還是集中在長三角，這一區域對疫情的控制也比較好，我判斷二季度到三季度會比去年同期要更好，需求量是延後的，而不是消失掉了。”

淨負債保持在70%-90%

盡管增速放緩，但也為融信在降杠杆上提供更多空間。

數據顯示，截止到2019年12月31日，融信有息負債余額為632億，與2018年基本持平，淨負債率則從2018年的105%降至70%，這也是上市以來融信首次将淨負債率降至100%以内。

其中，一年内到期的債務187億元，同比下降25%，現金及銀行存款是343億元，同比增長37%，現金短債比從2018年末的1.01倍增加至1.83倍。

據觀點地産新媒體了解，2019年内融信在融資上保持積極，包括提前贖回美元債和私人公司債。

年報顯示，2019年2月12日，融信一筆本金額3.9億美元的舊票據被交換，代價為交付3.92億美元的新票據及108.3萬美元現金，随後該筆舊票據被注銷，同時融信再發行總本金額為2.07億美元的額外票據。

2019年6月18日，融信購回並注銷本金額為6494.5萬美元的2018年票據。

境内債方面，2019年6月17日，融信于債券到期前以總計18.3元代價提前悉數贖回首批私人公司債券。

截至報告期末，融信的債務按照種類分類，有43%來自金融機構的借款，公司債券是19%、資産支持債券4%，優先票據占34%。

經過整整兩年的降杠杆，融信目前的債務情況已較初上市時改善不少。

另一方面，随着地産行業進入平緩發展時代，曾飛燕表示，希望未來融信的淨負債率可以維持在70%-90%之間。

至于融資成本，歐宗洪則補充道：“今年一季度美元債升高比較厲害，我們公司融資優勢開始顯現，我覺得我們今年的利率水平會進一步下降。”