市場綜述:16 萬億後,下半場新增長點何處尋?|卓越100報告

观点指数研究院

2020-03-16 13:31

  • 過去享受改革開放 40 年紅利的房地産行業,此刻站在了轉型的十字路口,慢下來、依靠自身運營效率提高産業附加值逐漸成為行業共識。

    2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出,監管不斷加強,資金持續收緊,革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變,市場競争更加激烈,如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

    或許這是艱難的一年,但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構,盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

    尋找在這一年,堪稱為偉大(Great)的房地産企業;尋找在這一年,勇于追求光榮(Glory)的房地産企業;尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體(Group),共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》,并在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

    《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告,以下為報告市場綜述部分。

    2020年房地産維穩基調不變,不過在“因城施策”指導下,各個城市的行政手段可能會有所調節,一些人才淨流入較多的城市蘊含機會。

    過去的2019年,“房住不炒”依然是全國各地樓市堅持不變的定位,調控政策從嚴、金融監管持續強化。其中7月30日中央首提“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”,落實房地産長效管理機制。在這樣的基調下,2019年房地産行業艱難前行,走出了堅韌、平穩的一年。

    總體來說,2019年房地産行業韌性依舊,銷售數據穩中向好,接近16萬億元。同時“因城施策”繼續發揮效力,人才遷移帶來了逆勢突圍機會,部分城市對“限購,限貸,限售,限價”政策進行不同程度的邊際調整。

    不過,需要正視的是,“穩”字當頭,持續生長并不是常态。過去享受改革開放40年紅利的房地産行業,此刻站在了轉型的十字路口,慢下來、依靠自身運營效率提高産業附加值逐漸成為行業共識。

    宏觀印象

    關鍵詞:史無前例 不作短期刺激經濟手段 “三穩”

    從2016年“930”至今,房地産行業經曆了3年多的嚴厲調控。時間之長、範圍之廣、程度之深,史無前例。

    觀點指數整理過去5年中央政治局會議提及房地産行業的相關表述,可以看到,2015年“長效機制”、“穩定房地産市場”是主要傳達的調控指引;2016年《政府工作報告》首提因城施策化解房地産庫存,同年中央政治局會議上,再次強調“注重解決區域性、結構性問題,實行差别化的調控政策”。

    如果目光放至2018-2019年,可以看到2018年限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續升級,過去沒有調控的城市也陸續加入,調控範圍逐漸由一二線向三四線城市擴圍。同年7月的表述也相對嚴厲——“堅決遏制房價上漲”。

    進入2019年,一季度央行降準,各類城市落戶政策放寬,的确出現了政策及資金層面的改善。其中較為直觀的是,4月有67個城市新建商品住宅價格環比上漲。随即而來的5月,住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南甯4個城市進行了預警。

    為了有效穩定重點城市地價與房價,銀保監會5月中旬下發了23号文,明确要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地産融資。房企來自資金面的支持相對減弱,境内外融資壓力再增。有在行業内摸爬滾打幾十年的頭部房企掌舵人對外袒露:“這一次的融資收緊是颠覆性的,一定要非常謹慎對待。”

    7月中央首提“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”,并且“因城施策”改為“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”;加上2019年12月23日,住建部會議的相關要點,可以說,“穩”字為先,維護政策連貫性已經成為房地産調控遵循的基本原則。

    2020年預計房地産維穩基調不變,不過在“因城施策”指導下,各個城市的行政手段可能會有所調節,一些人才淨流入較多的城市蘊含機會。

    行業掃描

    關鍵詞:16萬億 城市分化 回歸主業 回款 慢下來

    1、全國銷售接近16萬億,下半場新增長點何處尋?

    2016年,房地産行業邁入10萬億銷售時代。轉眼3年已過,截止2019年1-12月,全國商品房銷售額159725億元,增長6.5%,增速比2019年1-11月份回落0.8個百分點,比上年回落5.7個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%,辦公樓銷售額下降15.1%,商業營業用房銷售額下降16.5%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從銷售面積觀察,2019年1-12月商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%,1-11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%。其中,住宅銷售面積增長1.5%,辦公樓銷售面積下降14.7%,商業營業用房銷售面積下降15.0%。

    按此計算,2019年1-12月全國商品房銷售均價為9307元/平方米,環比下降0.31%。不僅是12月,從8月開始,全國商品房銷售均價環比增速持續下降,其中1-8月環比下降0.03%,1-9月環比下降0.10%,1-10月下降0.19%。而2018年僅有1-3月和1-10月出現銷售均價環比增長下滑。

    出現上述異同,一方面是“穩房價”政策調控效果開始顯現,另一方面和部分房企以價換量,提高去貨效率不無關系。

    同樣需要注意的是,如果觀察2019年全年商品房銷售額的同比增速,可以看到已經較2018年明顯下降。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    其中同比增速分化最大的出現在前兩個月,2019年1-2月全國商品房銷售額累計增速僅為2.8%,而2018年同期為15.3%,雖然此後的1-4月達到最高點8.1%,但仍與上一年差距明顯。2019年1-9月、1-10月和1-11月,同比增速基本持平,基本維持在7.1%-7.3%的增速,比2018年同期都要低。2019年1-12月全國商品房銷售額累計增速為6.5%,比2018年同期低5.7%

    如果說2018年的年度關鍵詞是“活下去”,那麼2019年則是“慢下來”,全國商品房銷售額累計增速的下降一定程度上也驗證了這一趨勢。

    因此,在房地産穩定發展不變的基礎命題上,2020年或是更遠的将來,行業以及房企都需要打破“以快為好”、“持續增長”的慣性思維,學會在既有的規模上尋求增量。

    2、一城一策,城市分化中的人才争奪

    “治國經邦,人才為急。”孫中山在《上李鴻章書》中的一言,如今成為各大城市建設的首要信條。據相關機構統計,截止2019年12月底已經有百余城出台了人才政策,涉及内容包括放松落戶或購房限制,或者給予租/購房補貼,其中有超過30個城市出台了新的落戶政策。

    不同城市對人才的重視和争奪不無道理,人才意味着生産力,因此人才的流動也會帶來資本的流動,帶來創新與消費力,延續城市發展活力。

    根據人民日報發布的數據顯示,2016-2018屆,北京、上海、深圳就業的外省籍畢業生占比排行靠前,分别為85%、80%和68%。同時,需要注意的是,一些二線城市如杭州、天津、蘇州、南京、成都、甯波等均排在前列,杭州甚至以60%的占比超越廣州,成為外省籍畢業生就業占比第四的城市。

    數據來源:人民日報、觀點指數整理

    如果從北上廣深近年來的淨遷入人口來看,除北京外,上海、深圳和廣州的淨遷入人口都在不同程度增加。其中2015-2017年,上海保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增長。深圳2017年的淨遷入人口更是達到32.84萬人,同比增長63.03%。

    數據來源:地方政府統計局,觀點指數整理

    2019年8月,上海自貿區新片區發布未來的人才“居轉戶”(居住證轉戶籍)年限,将從原來的7年縮短到5年,重點産業核心人才将進一步縮短到3年。廣州則于2019年6月出台科創12條,對境外高端人才給予補貼,新增3萬套人才公寓,另外12月黃埔、花都、南沙三個區,也陸續發布了人才購房放松政策。

    數據來源:地方政府公布,觀點指數整理

    事實上,殷勤抛出橄榄枝的不止一線及核心二線城市。12月25日,溫州發布史上最寬松搶人政策,符合條件的優秀本科生買房打7折,租房3折。石家莊更是出台“零門檻”落戶政策,全面取消在城區、城鎮落戶的“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制。

    随着人口、産業壓力增大,給予人才優惠政策的城市越來越多。這些區域一定程度上也會帶來增量市場,對此有項目覆蓋的房企會更加受益。

    3、回款、現金流,融資持續收緊裡的生存法則

    當然,人才遷移帶來的房地産機會隻是短暫的安慰,2019年,房企還面對了更為嚴峻的融資收緊現實。

    此前為了穩定樓市和地市,政府開始資金管控,對房企多種融資渠道圍追堵截,國内貸款收縮、境外發債受阻,過往高速擴張帶來的陣痛逐漸顯現。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從國家統計局公布的數據來看,2019年,房地産開發企業到位資金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1-11月份加快0.6個百分點,比上年加快1.2個百分點。其中,國内貸款25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預收款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    如果計算上年資金結余,2019年1-12月本年實際到位資金合計24.58萬億元。其中上年資金結余、定金及預收款和自籌資金占比最大,分别為27.33%、24.96%和23.66%。和2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比,定金及預收款和自籌資金占比均有大幅上漲。

    一定意義上,說明下半年房企在産品銷售以及自我纾困上更加積極。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    如果觀察曆年主要到位資金來源的占比變化,可以發現,國内貸款和個人按揭貸款的占比都在下降,這也是融資收緊帶來的直接結果,不少銀行提高開發貸門檻。

    據觀點指數不完全統計,截止2019年12月23日,140家樣本房企公開發布的融資計劃(包含未完成)達到25139.17億元,其中超短期債券達到1098.33億元,最短的僅為15天。另外,僅10-12月,上述140家樣本房企完成的融資額達到2027.90億元。從已公開利率的融資計劃來看,平均融資利率為6.22%,融資期限主要以超短期融資券或1-3年期債券為主。

    為了舒緩資金壓力,不少房企将經營重點放在銷售回款、現金流和利潤增長上。2019年6月14日,在北京媒體見面會上,泰禾集團董事長黃其森表示,泰禾現在最看重的還是現金流回款,獎金以回款來考核。而據媒體報道,早在該年一季度,泰禾就在北京發起名為“1号搶收計劃”的活動,快速回籠資金。

    無獨有偶,2019年12月27日,中國金茂發布消息稱,2019年回款突破1500億元,創下新高。

    4、520家房企發布“破産文書”,洗牌加劇中的主業回歸

    一半海水,一半火焰。調控持續和資金收縮進一步壓縮中小房企生存空間,加劇了行業洗牌。對于頭部房企而言,獲取土地資源和融資的優勢卻更加明顯,是搶占市場份額的絕佳機會。

    觀點指數從人民法院公告網查詢獲悉,截止到2019年12月26日有520家房地産企業發布了“破産文書”公告,以全國有10萬家房企計算,占比0.52%。不過由于“破産”是一個漫長的過程,還涉及其他程序,因此相關企業破産數量還有待商榷。

    即使如此也不能忽視,未能适應嚴厲環境的中小房企正在走向消亡。2019年12月22日,因被母公司占用資金逾22億元而陷入流動性危機,銀億集團破産重整申請已獲甯波中院受理。更早前的2019年9月,深陷應收賬款被騙事件,華業資本向法院申請破産和解。

    随着房地産堅持穩字當頭,防範化解市場風險,未來房企間的競争會逐漸加劇,行業洗牌、篩選也将繼續進行。如何活下去,活得更好,依舊是時代交給中小房企的考題。

    當然,不僅是中小房企,過去的2019年整個行業都在尋求更好的發展模式,而不少企業,認為當下最主要的還是回歸主業,過去高喊的“多元化”聲音,在2019年短暫安靜。如萬科将“基本盤”定位為2019年最重要的詞匯,收斂聚焦,修枝剪葉,“先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉”。

    富力地産也表示,在金錢有余的基礎上,房企可适量、适度轉型,但并不主張大面積、大幅度轉型,因為“進入新的行業,不熟悉,風險也會更大”。

    土地觀察

    關鍵詞:交易疲軟 流拍 面粉再分配 資産收購

    土地市場方面,受累于融資約束強化、優質地塊減少多方面影響,2019年土地市場表現偏弱,有不少城市出現流拍、底價成交等情況。

    以國家統計局公布的數據來看,2019年1-12月,土地成交價款14709.28億元,下降8.70%,降幅環比收窄4.3個百分點。從近3年觀察,不難發現進入2019年全國土地成交價款累計同比出現負增長,其中2019年1-5月土地購置費累計同比下跌最多,為-35.60%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    土地購置面積上面臨同樣的情況,2019年上半年基本維持同比-33%的跌幅,最近的2019年1-12月,房地産開發企業土地購置面積25822.29萬平方米,同比下降11.40%,降幅比1-11月份收窄2.8個百分點。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    以觀點指數重點監測的城市表現來看,2019年1-12月上述城市推出和成交土地面積的差額在不斷擴大。從8月開始一路攀升,9月達到最高點,為2335.77萬平方米,土地成交疲軟。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    就重點城市的土地出讓而言,土地出讓金也較2018年出現了一定程度的下滑。其中2019年8月重點城市的土地出讓金為1435.88億元,對比上年減少了313.70億元。土地溢價率上,2019年8-11月,平均土地溢價率均小于7.98%。另外土地出讓城市結構上,2019年1-12月二線城市的比例同比上升了4.28%。

    一線城市優質土地資源有限,競争激烈,未來二線城市及有産業和人口流入的三線城市,将會成為面粉争奪的主戰場。

    當然,公開市場之外,受資金問題和戰略合作影響,收并購市場上的面粉也面臨再分配,資産收購多有耳聞。最著名的就是泰禾半年内出售11個項目股權,回籠資金96億元。另外世茂和福晟達成“合作”,成立名為“世茂福晟”的新平台。據福晟董事長潘偉明透露,福晟僅在粵港澳大灣區,就擁有建築面積達1000萬平方米的舊改項目。

    不管是現在還是未來,公開市場都不是唯一的拿地方式,未來收并購或者合作開發将會占據更大的比重。

    (以上為系列報告之一,如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文,請進入報告專題下載查閱)

    撰文:陳朗洲    

    審校:陳朗洲



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