觀點直擊 | 越秀地産2020：銷售步調與多樣擴儲

觀點地産網 疫情並沒有阻擋如約而至的業績會浪潮。只是往年媒體、投資者們忙碌于香港各大酒店的熱鬧迹象不再，房企們多以電話、網絡等形式舉行線上會議。

越秀地産也按約定通過電話會議的形式舉行2019年業績發布會。還是一如去年的管理層團隊，只是今年有點特殊，無法更直觀地判斷管理層的情緒好壞，只能通過言語進行斷定。

“從數據來看我是比較滿意的。”電話那頭，董事長林昭遠短短的一句話，便足以表現其對于越秀地産去年交出的成績單甚為愉悅。

年報顯示，于2019年，越秀地産實現營業收入約383.4億元，同比上升45%；毛利由83.93億元增至131.17億元，毛利率約為34.2%，同比上升2.4%；權益持有人應占盈利約為34.8億元，同比上升27.7%；核心淨利潤約為35.1億元，同比上升24.8%；銷售及營銷成本約為10億元，同比上升53.7%。

2019年全年，越秀地産連同合營公司項目的累計合同銷售金額約為721.1億元，同比上升24.8%，完成全年合同銷售目標680億元的106%；合同銷售面積約為349萬平方米，同比上升26.1%；合同銷售均價約為每平方米2.07萬元。

值得關注的是，越秀地産将2020年合同銷售目標定為802億元，增幅11.21%。對此林昭遠回應稱，目標制定要看市場，基本上還是做客觀的安排，按照目前對于房地産市場的預判開展工作。

銷售步調

近年來，越秀地産的銷售按着逐年遞增百億的步子。其中去年定下680億的銷售目標，增幅17.68%。

事實上，2020年原本是越秀地産沖擊千億關口的關鍵一年。早于2017年業績會，前董事長張招興便提出2020年将銷售規模達到800億元，並沖擊1000億元的目標。

今年林昭遠将目標增幅再次拉窄至11.21%。對此他解釋：“今年按照可售貨值1461億，去化率大概是55%的水平，去化率和2019年基本上是持平的。”

在他看來，這樣的銷售步調是正常的。只是媒體們更為聚焦的是，“疫情”黑天鵝之下，越秀地産銷售目標的實現會否受阻。

林昭遠在會上消除了這一疑慮。他強調，今年銷售目標802億元，已經綜合考慮疫情的影響。同時他提及，越秀地産在疫情重災區湖北地區的土儲其實占比不是太高，不超過10%，對年度銷售目標自然影響不大。

數據披露顯示，2019年的合同銷售金額中，大灣區約占58.5%，華東地區約占23.4%，華中地區約占9.9%，北方地區約占7.8%，西部地區約占0.4%。其中，廣州市的合同銷售金額達到約366億元，同比上升21.2%。

據會上透露，目前越秀地産除湖北地區的沒有開放現場銷售之外，其他地區的項目都已經開放線下銷售。此外，除湖北地區外，越秀地産在建項目的工地復工率在85%以上。

而房企們當前熱推的線上銷售，越秀地産也早有行動。從疫情發生以來，越秀地産推出了線上推廣平台“越秀房寶”，並利用“悅秀會”的會員平台進行推廣。至于效果如何，林昭遠稱，“還是不錯的，從目前成交的角度，應該也逐步在提升。”

按照林昭遠樂觀的預判，疫情對于越秀地産銷售回款影響不大。那麼是否會影響到越秀地産接下來的投資計劃呢？

他首先提出，今年投資總體上的原則是保證現金流的平衡，銷售計劃和投資計劃要匹配。現金流方面，截至2019年底，越秀地産持有現金301億元，總借貸710.2億元，淨借貸比率74%，今年到期的銀行借貸約70億。林昭遠信心滿滿：“現金流角度是充足的。”

至于新業務的投資方面，林昭遠也在會上提到，目前越秀地産的養老業務有9個項目、4000多個床位。而廣州目前有6個項目，其中4個項目在運營中，一共1300多個床位；而長租公寓業務也是鼓勵發展，雖然發展節奏是慢了一些。

多樣增儲

整場業績會中，提及更多的是越秀地産在增儲方面的動作。林昭遠頗為自豪地表示：“多元化、特色化增儲體現出了我們的優勢，特别在去年以‘軌交+物業’、國企合作、城市更新、利用産業來勾地等方式，增儲都取得比較好的效果。”

數據顯示，截至2019年底，越秀地産總土地儲備達到約2387萬平方米，同比上升23%。其中，“軌交+物業”模式的落地，為越秀地産增加土儲315萬平方米，約占總土地儲備的13.2%。

“這種模式應該會成為越秀地産發展的一個重要模式。”林昭遠如此評價“軌交+物業”模式。

于2019年4月，越秀地産完成向廣州越秀集團、廣州地鐵集團收購品秀星圖86%股權，首個“軌交+物業”項目成功落地，增加土地儲備約136萬平方米。

此後，廣州地鐵集團成功入股越秀地産，持股約19.9%，成為第二大股東。緊接着，于10月份完成向廣州越秀集團收購品秀星樾（蘿崗項目）、品秀星瀚（陳頭崗項目）兩項物業51%的股權，增加土地儲備約179萬平方米。

2019年，收購的3個“軌交+物業”項目順利落地，雖交易代價高達230億元，但“傍上廣鐵”的越秀地産，顯然受益更多。

除此之外，越秀地産也同樣活躍在舊改市場。于2019年，越秀地産獲得廣州里仁洞村、南沙大崗鎮東流村舊村改造資格並簽署合作框架協議，增加潛在土儲約163萬平方米。

關于項目推進情況，林昭遠在會上表示，目前的階段是按照舊改的有關程序在制定實施方案，就實施方案和政府進行溝通中，争取今年穩定實施方案。據他透露，目前也有在接觸幾個舊改項目，達成時間則有待披露。

再細分到2019年全年新增土儲上，越秀地産主要于廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等城市新增27幅土地，總建築面積約為771萬平方米，按權益比例計算應占建築面積約為521萬平方米。

其中通過國企合作模式增加土儲約149萬平方米，一共8幅土地，約占新增土儲的19.3%，可以預見，國企合作增儲已然成為越秀地産重要增儲渠道。

這一模式具體而言，即越秀地産聯合廣州、江門、武漢、蘇州、成都、襄陽等各個地方政府的國資平台進行土地開發。這些平台大多有土地資源，但開發能力相對比較弱一些，越秀地産便以開發能力進行合作。

林昭遠十分青睐這種方式，在他看來，這種拿地方式市場競争沒有那麼激烈，相對來說成本比較可控，盈利也是相對好一些，抗風險能力較強。

而回過頭來，越秀2019年拿地的節奏也頗為巧妙。明顯的是，上半年步子邁快，下半年顯得冷靜了不少。上半年首進深圳、成都、鄭州和長沙四座城市，在廣州、杭州積極補倉，210億奪下廣州舊村項目，接過廣州地鐵三個軌交物業項目；而下半年，僅在嘉興、蘇州等地新增土儲，6.8億拿下南沙東流村舊改項目。

相對而言，2019年越秀地産進行全國化擴張的速度也並不算快。截至2019年底，僅在全國近20個城市有所布局。據其2019年土儲數據顯示，51.7%位于大灣區，華東地區、華中地區、北方地區、西部地區分别占比為15.8%、18.9%、11.7%及1.9%。

而事實上，自2018年以來，越秀地産便放緩了全國化擴張的步伐，當時聲稱将90％的投資聚焦于粵港澳大灣區。