中再資本：不動産成為逆周期抗“疫”利器 租賃住房投資價值凸顯

2月份以來，新冠肺炎疫情在一輪集中爆發過後，在黨中央的統一指揮與全國人民的艱苦努力下，逐步得到了控制。但疫情對實體經濟和金融市場帶來的沖擊卻遠未散去，給保險資金投資運用帶來了挑戰。中再資本不動産投資團隊，積極通過行業調查、數據分析等方式，深入研究疫情對當前保險資金開展不動産投資的影響，希望能為保險資金探索出一條既能持續提供穩定現金流、又能對抗長期通脹和短期外部沖擊的投資路徑，同時助力保險資金進一步深入推進民生建設、服務實體經濟。

 一、不動産迎來投資機遇 

低利率的“戰疫債”、大額的再貸款與财政貼息政策，使得企業對低融資成本形成錨定效應，疊加充沛的流動性勢必将使得利率在短期内不會有較大回升。而迅速拉升的股票指數，在一段時間内若得不到基本面的支撐或增量資金的持續進入，也将可能會迎來調整，股市波動性較之前也顯著增加。

疫情的突襲使得標準化的股票、債券配置壓力增大，迫使機構投資者将在另類資産中尋找投資機會。而另類資産中，投資並持有高質量的不動産，不僅能夠獲得較為穩定的現金流，而且穩定而強勁的現金流也将帶來穩定增長的估值。

在疫情的短期沖擊下部分企業由于主營業務受到影響導致自身現金流緊張，這時抛售不動産成為其應對之策，而這對于擁有長期資金、流動性壓力較小的保險機構投資者，反而将迎來難得的投資機遇。

 二、不動産行業受疫情影響——闆塊差異較大，租賃住房凸顯投資價值 

不動産領域普遍受到了疫情的短期沖擊，保險資金可投資的寫字樓、零售商業、文旅酒店、工業地産、租賃住房等細分闆塊受疫情影響的差異較大，租賃住房投資價值凸顯。

（一）寫字樓:原本處于整體走弱行情，疫情下進一步承壓

去年以來，全國多地甲級寫字樓市場在宏觀環境不佳及供應放量等因素的影響下已然走弱，需求下降，空置率攀升。疫情在得到全面控制前，企業對置換、擴張辦公物業較為審慎，租賃決策推遲，短期内新增租賃需求将十分有限，市場的淨吸納量下降，租賃活躍度顯著降溫。在營收受到影響時，企業削減高昂的甲級寫字樓租賃成本成為重要選擇，業主對客戶的争奪将進一步加劇。疫情可能導致本已走弱的寫字樓市場租賃需求明顯放緩，空置率上升和租金下調壓力增大。

（二）零售商業:中短期受到顯著沖擊，運營商主動免租

受疫情影響，零售商場大部分暫停營業或縮短營業時間，疫情期間，全國商場開業率約為40%~50%。居民外出減少，購物中心于疫情期間損失了至少八成的客流，尤其是餐飲、零售、休閑娛樂等業态，受挫最為嚴重。萬達商管、保利商業、華潤置地等近百家企業對約1400個商業項目給出了0.5~1個月的租金及物管費等費用減免支持。疫情對餐飲、零售、娛樂等業态帶來巨大影響，預計大型購物中心空置率将有所升高，平均租金則面臨下調；且健康安全要求標準将提升，運營成本有所增加。

（三）工業地産:復工推遲短期影響工業生産，園區地産短期受到影響，中長期利好高標倉等物流地産

企業復工需做足疫情防控及申報工作，同時疫情造成人力資源的流動困難，制造業的全面復工面臨困難，可能帶來供應和客戶的遷移，對部分制造業園區帶來不利影響。保稅倉等物流地産受到出口影響可能面臨一定壓力。從中長期來看，疫情促使人們更多的選擇在線購物，購物習慣改變将會促進物流部門和供應鍊尤其是高標倉的進一步發展。

（四）文旅酒店類地産:疫情期間市場冰封，後期彌補較難

疫情發生後，全國火熱的文旅行業緊急刹停，溫度降至冰點。文旅小鎮、文旅綜合體、康養酒店項目等文旅地産類項目也相應受到疫情的劇烈影響。酒店業也受到了短期重創，往年春節期間主要城市酒店的平均預訂出租率有80%，疫情導致春節期間全國酒店出租率不足20%。文旅酒店業受限于庫存不可保存，不太存在報復性反彈，預計全年經營受較大影響。

（五）租賃住房:租賃住房行業運營穩定，需求剛性，受疫情影響較小

租賃住房，作為未購買房産者的生活剛需，雖然推遲復工影響短期新增客源，但整體需求相對穩定，受本次疫情的影響較小。全國絕大多數長租住房均正常對外出租，供給端正常經營並未受到明顯影響。

以上海市為例，中再資本不動産團隊通過爬蟲獲取了疫情發生前後在貝殼網挂牌的5萬余條房源信息，對比發現，疫情發生後上海市每平米月平均租金從110.12元小幅下降至107.26元，降幅約2.6%。根據市場訪談，已達到成熟運營狀态的集中式長租項目，受疫情影響空置率提升一般在1~3個百分點左右。租賃住房在租金及出租率方面受此次疫情的影響都較小。

（六）受疫情影響程度差異的原因分析

自持物業短期受疫情影響的大小主要受需求剛性程度、平均租賃時間、租戶分散程度、租戶議價能力、季節性波動程度等因素影響。

綜合分析，租賃住房在不動産中受疫情影響最小，風險抵抗能力最強，具有良好的穿越周期能力。

（七）租賃住房投資價值凸顯

1.中央政策大力支持，重點城市土地供給大幅傾斜

“房住不炒、租購並舉”已經成為黨和國家最高領導層确定的解決居民住房問題的核心方向，先後出台多部文件，從增加供給、金融支持、權利保障等多方面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

北京、上海、廣州等城市在土地供給方面給予租賃住房大力傾斜。

2.需求旺盛、高房價收入比、滲透率低決定長租市場前景廣闊

據統計，我國2018 年底租房市場租賃人口已達到2.1 億人，且将持續上漲。一二線城市房價收入比處于很高的位置，促使人們居住觀念發生轉變，接受持續租房比例大幅上升。目前我國長期租戶滲透率僅為17.2%，與發達國家相比還有很大提升空間。

3.重資産租賃住房項目收益較高且穩健，投資價值凸顯

國内長租市場處于快速成長期，在一線城市中，相比寫字樓、商業、園區、物流等具有相對較高的投資回報率。

數據來源：世邦魏理仕報告

利用集體土地、租賃專項用地、低效用地等建設租賃住房，其土地成本僅為普通住宅用地的1/6左右。保險資金以股權形式重資産投資租賃住房項目，匹配銀行低息長期貸款，既能在持有期間取得長期穩定的租金回報，又能在退出時取得可觀的資産增值收益。且險資投資租賃住房項目的風險基礎因子較低，綜合分析具有較高的配置價值。

 三、租賃住房——社區化大勢所趨 

（一）行業構成

傳統民宅普租模式存在租客身份審查不嚴、虛假房源多、後續服務缺失、租期無法保障等問題，難以滿足日益提高的租賃需求。在人口持續淨流入的一二線城市，長租公寓以機構化運營、品質化服務等優勢得以快速崛起。

我國租賃住房行業根據房屋分布位置是否集中，可分為集中式和分散式兩種物理形态；根據投資模式不同，可分為輕資産（委托管理）、中資産（包租）、重資産投資三種商業模式。

（二）疫情下的經營情況——集中式表現更優

以上海市為例，受疫情影響集中式、分散式房源的平均租金降幅分别為0.4%，6.4%，集中式僅略微下降，分散式降幅相對明顯。同一地段内對比普租，集中式溢價提升而分散式溢價下降，溢價差距進一步拉大。據某頭部公寓運營負責人表示，其品牌旗下的集中式在疫情期間出租率僅下降3%左右，較其品牌旗下的分散式受疫情影響更小。

數據來源：中再資本整理

形成以上情況的原因主要是：

1.集中式相較于分散式體量大、投入高、擴張速度低于分散式、房源新增速度與去化速度相對平衡，穩定的出租率是價格上漲的基礎。

2.分散式房屋内外部的管理服務主體不一，存在内外銜接斷鍊以及品質不齊的現象。統一管理服務的集中式帶給租客更佳的居住體驗，具備價格上漲的價值。

3.疫情期間，部分住宅小區禁止租客進入居住，對分散式空置房源出租去化影響較大。集中式運營管理主體明确，協助政府進行流動人口管理，在房源出租業務上受限較小，客源的持續流入降低了對入住率和價格的影響。

（三）疫情後的趨勢變化——租賃住房社區化大勢所趨

通過本次疫情中流動人口的政府治理思路、結合行業在疫情期間的經營情況以及土地供給的政策傾斜可以推斷，租賃住房社區化會成為未來行業的主要發展方向。

1.政府端：進行網格化管理、更好地實現職住平衡的需要

租賃住房社區可以在滿足人們對租房需求的同時，成為政府對流動人口網格化管理的有力抓手與工具。租賃住房社區在客源承載規模大、設計建造按需定制、配套設施豐富等方面具有不可比拟的優勢，是落實政府戰略規劃、解決職住平衡的有效工具。

2.租戶端：完善的設施及生活配套、貼心服務與客群活動，大幅提升租住體驗

傳統的集中式房源大多利用存量辦公樓、酒店改造，改造後仍存在隔音差、無燃氣、無民用水電等問題。而租賃住房社區規劃建造即為居住使用，能切實從市場需求出發，打造智能化、健康化、安全化、便利化現代社區。

疫情凸顯了社區商業作為生活配套對民生的不可或缺性。傳統的集中式生活配套過度依賴外界，而租賃住房社區從規劃設計階段即能設置豐富的生活配套區域，打造便民宜居的社區商業，並通過提供暖心服務和活動，提升租住體驗感與客戶黏性。

3.業主投資端：配套商業拓寬收入來源，聯動提升租金溢價，收益性及穩健性增強

租賃住房社區具有消費基數大、場景易切入等特有優勢，齊全的配套商業和豐富的内生消費場景提供了更加多樣的收入來源；配合貼心服務與客群活動，大幅提升租住體驗，進而帶來租金溢價以及更高的出租率和租戶穩定性；二者共同作用，有效地提升了投資租賃住房社區的收益性和穩健性。

 四、結語 

政策利好、需求旺盛、高房價帶來的住房觀念轉變，決定我國租賃住房市場的發展前景廣闊。以重資産形式投資租賃住房社區，可享有長期穩定租金收益和可觀的資産增值，同時風險抵禦能力強、風險基礎因子較低，與保險資金投資偏好天然相契合，具備較高的投資價值。

而租賃住房社區在政府管理、軟硬件服務和盈利構成多樣化方面具有先天優勢，可實現政府、租戶、業主共赢，是未來租賃住房行業發展的大勢所趨，也将成為是保險資金在當前疫情下助力民生領域建設和實體經濟發展的重要着力點。

中再資本不動産投資事業部