抗疫影像 | 一夜間百城出台的土地政策

观点地产网

2020-02-13 22:54

  • 此次的另一關注點則關于土地出讓金的延期、分期繳納,這對處于資金困境中的房企無疑是一劑強心針。

    觀點地産網 一周又一周,疫情持續的陰霾遲遲未肯消散。近半個月以來,疫情對社會經濟造成了嚴重的影響,房地産、零售業、旅遊業等多個行業,無一例外都承受着巨大的壓力,尤其是資金壓力。

    而重資産的房地産市場當屬受影響之列。大額的土地價款待付、銷售回款停滞不前、納稅申報等各方面問題一一顯現,人們對于房地産的信心大不如前。

    而為了保證疫情防控相關配套,最先于2月11日,自然資源部辦公廳發布關于做好疫情防控建設項目用地保障工作的通知。其稱,要做好疫情防控應急建設項目用地保障工作,支持疫情防控建設項目先行使用土地,堅持節約集約用地,保障疫情防控建設項目用地計劃指标。

    緊跟着中央的步伐,2月12日,無錫市、西安市連夜推出多條措施,除了支持疫情防控項目用地外,還有利好房地産行業發展的措施;2月13日,浙江省、海南省、上海市、天津市、南昌市等多個省市均提出了疫情期間保障經濟發展的政策舉措,以及可延期繳納土地出讓金等。

    二級資本市場總是最為敏銳,受一系列利好政策影響,2月13日,滬深兩市收盤齊跌,然房地産闆塊卻收漲1.36%,中南建設漲幅超5%,金科股份、藍光發展等漲幅超3%;港股内房股也在走強,其中濱江服務漲近8%,寶龍地産漲6.98%,旭輝控股、國瑞置業漲幅均超4%。

    各地抗疫新政同與異

    如果細讀回各地發布的涉及房地産領域的抗疫新政,其實大同小異,不管是無錫17條樓市新政、西安10條穩定土地市場措施,抑或是天津8項涉及房地産内容及其他省市的舉措,都有共通的部分,也有細微的差别。

    此次涉及的政策内容包括疫情期間項目規劃用地審批、土地出讓、政務服務、土地使用、開竣工時間、不動産登記、納稅申報及稅款繳納等各個方面。

    其中,各地提及較多的房地産政策,包括大力推廣在線審批服務,簡化審批流程;設立企業不動産登記綠色通道;暫停網拍;開竣工時間相應順延不計違約責任;終止或中止國有建設用地使用權交易;允許土地出讓金延期繳納;減免國有土地租金等等。

    從中可以看出,各地都在盡力平衡土地市場交易,消除疫情對合同履約的影響,支持企業恢複生産。

    更為具體地比較,無錫17條措施政策涵蓋面較廣,包括貸款支持、延期繳稅、延期繳納土地出讓金等方面。值得一提的是,無錫指出調整預售門檻,疫情時期預售部分完成25%以上投資即可。據悉,過去預售證發放以工程形象進度為标準的,現要求調整為按投資額計算。

    财經評論員嚴躍進認為,這17條措施充分體現了當前政策對房地産企業和建築施工企業的支持,是目前全國複工過程中支持力度較大、較為全面的政策。他同時提出觀點,全國其他城市也有類似的政策,客觀上都有助于房企走出樓市蕭條期,以更好地完成全年項目投資和銷售目标。

    天津相關舉措與其他地方不同的是,對于列入疫情防控應急項目清單的建設項目,規劃和自然資源部門實施一對一服務;西安則是特别列出,調整土地公開出讓方式,即工業、商服、商品住宅等經營性用地公開出讓均采取網上挂牌方式。

    浙江、上海都提及了産業用地相關舉措,如浙江省提出預支省重大産業項目用地指标,上海是降低産業用地成本。

    據嚴躍進預計,近期各個城市尤其是住建系統還會陸續發文,對房企等機構進行支持,支持對象包括房地産開發企業、建築施工企業、租賃經營企業、中介代理企業、房地産估價企業等,支持手段包括土地交易和開發環節延期、稅費減免或延期繳納、預售資金監管和預售标準降低等。

    土地先行之下

    土地是房地産市場得以發展的基礎,同時也是最容易影響到房地産市場發展與否的因素之一。

    此次發布的各地涉及房地産發展的政策中,提及最多的關鍵詞也是土地。允許先行用地,允許土地出讓金延期、分期,适當調整土地出讓時間節點等舉措,均與土地相關。

    中原地産項目部總經理黃韬表示,相關土地政策的推行是對發展商來說像是一根“救命稻草”,現在發展商資金緊張,目前中介不帶客、售樓處關閉等,導緻樓盤一二手的成交量幾乎接近零,不談盈利,甚至保本都比較難,出台利好房地産的補充政策,恢複大家對于房地産市場的信心,對市場未來的複蘇是有利的。

    值得注意的是,多地舉措中均可見對于保障疫情項目用地等的重視。國家自然資源局通知表示,對于疫情防控急需使用的土地,可根據需要先行使用;對選址有特殊要求,确需占用永久基本農田和生态保護紅線的,視作重大項目允許占用。

    據了解,浙江、西安、海南、上海等地的新政都涵蓋了土地先行這一項舉措,其中浙江省更為細節地規定了補辦和完善有關手續的時間,為疫情解除後6個月内。

    此次的另一關注點則關于土地出讓金的延期、分期繳納,這對處于資金困境中的房企無疑是一劑強心針。

    無錫提出,因疫情影響無法按期簽訂《成交确認書》或《出讓合同》的,競得人可申請延期簽訂;上海同樣表示,受疫情影響,未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的,不作為違約行為,不計滞納金和違約金,受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付。

    西安則提出,可以分期繳納土地出讓價款。具體為:疫情防控期間,新出讓土地原則上可按起始價的20%确定競買保證金,出讓合同簽訂後一個月内繳納土地出讓價款的50%,用地單位出具承諾書後,余款可按合同約定分期繳納,繳款期限最長不超過一年。

    對此,嚴躍進提出,類似分期繳納土地款等政策,客觀上都降低了房企土地成本,對于房企近期保持拿地能力、有效度過特殊時期是有積極作用的。

    黃韬則認為,延期繳納土地出讓金這一政策的推行,是政府與發展商之間的平衡,政府需要挂地賣地,同時也要考慮發展商的資金現狀。

    此外,多地推行的政策中也提到了調整公開出讓土地的時間節點,即根據疫情防控要求和實際需要,已發布公開出讓公告的,經批準可中止出讓程序。

    連日來,多地土拍紛紛宣布延期出讓,包括北京、上海、重慶、惠州、武漢、天津、福州、佛山、鄭州、常州等城市。

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    撰文:許淑敏    

    審校:劉滿桃



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