觀點指數 | 十二月地産融資報告：流動性微調與111起債權融資

觀點指數 年底房地産行業實際到位資金總額預期将持續上升，12月當月實際到位資金有望超過2017年的高點。宏觀方面，資金流動性總體繼續保持寬松，央行重啟14天逆回購操作，投放流動性6800億元。

12月樣本房企年底擔保活動頻繁，兩家房企總融資額破百億。房地産行業整體利率期限結構接近水平，企業信用資質狀況為利率主導因素。資産支持證券或成主流長期融資方式。

而信托産品方面，公開數據增多，廣西一反常态成信托投向最多的省份。海南發行規模最高，超58億元。北京、浙江持續為信托的投向焦點。

流動性釋放，到位資金或創新高

根據統計局發布的房地産投資實際到位資金數據，最近三年該指標都表現出了極強的周期性規律——即在11月開始反彈後，12月到位資金将繼續上升。截止本文撰稿時，統計局尚未發布12月相關數據，但依據以往的趨勢，如無意外，12月實際到位資金可粗略預估在17500億左右，超過2017年的高點。

就2019全年來看，定金及預收款和自籌資金是兩個占比最大的到位資金來源。其余到位資金來源占比基本保持不變，下半年走勢更加平緩。根據1-11月統計局公布的數據，房地産投資累計到位資金中，上年資金結余累計占比29.28%，國内貸款累計占比10.14%，利用外資累計占比0.07%，定金及預付款累計占比24%，個人按揭貸款累計占比10.75%，自籌資金累計占比23.13%。

不過，如果從絕對量的趨勢觀察，2019年11月，實際到位資金環比上升5.57%，同比上升6.64%。各渠道資金到位情況較上月比較均有上升，只有國内貸款和其他資金出現了同比下降。

其中，國内貸款環比上升7.88%、同比下降17.07%；利用外資環比上升11.11%、同比上升36.36%；自籌資金環比上升10.92%、同比上升7.99%；定金及預收款環比上升0.62%、同比上升15.4%；個人按揭貸款環比上升0.94%、同比上升12.23%；其他資金環比上升16.3%、同比下降12.6%。

政策方面，12月央行保持年底流動性合理充裕，向市場注入“強心劑”。12月18日央行公告，重啟14天逆回購操作，此前央行已經連續20個工作日未開展逆回購操作，創下2019年最長暫停紀錄。此後的12月24日，央行稱銀行體繫流動性處于較高水平再次暫停逆回購，而從啟動到再次暫停，央行投放流動性6800億元。

12月20日，央行發布最新LPR利率，1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15%；5年期貸款市場報價利率為4.8%，與11月持平。央行12月28日發布了〔2019〕第30号公告以進一步深化LPR改革，繼新發放貸款主要參考LPR定價之後，存量浮動利率貸款也将參考LPR定價。

樣本企業擔保頻繁，債權融資以中期為主

融資方面，以觀點指數監測的樣本企業動作來看，公司債是最受青睐的債權類融資方式，随後是資産支持證券。其中，資産支持證券期限差異最明顯，而其他類别期限趨于一致。同時，圖中反映出的利率期限結構也較為水平，即圓點的大小與圓點的高度沒有明确的相關性。

具體而言，12月房地産行業共發生債權類融資活動111起，總融資金額722.07億元，平均融資期限5.19年，單次融資金額中位數為5億元。

受監測的60家A股樣本房企中, 12月監測到13次債權類融資活動，時間以簿記建檔日為準，涵蓋包括三大交易場所（銀行間市場、上交所、深交所）的上市産品。總融資金額達94.48億元，平均利率票面利率5.38%，其中利率計算中去除數據缺失項，或低估平均利率水平。

數據來源：同花順，觀點指數整理

其中，ABS方面，根據同花順提供的ABS産品數據，有5個樣本房企的資産支持計劃在12月份通過了發行審批，一個項目狀态更新為已反饋，總金額共55.91億元。同時，有兩個資産項目分别于12月17日和12月24日開始發行，發行總金額24.78億元。

截至2019年12月31日，60家樣本A股上市房企所發行的尚未到期的存量債權類産品共575只，總金額7137.501億元。其中，中期票據共發行31起，平均當期票面利率5.37%，總金額10億；公司債共發行72起，平均當期票面利率5.52%，總金額10億；可交換債券共發行2起，平均當期票面利率3.83%，總金額23.03億。

短期融資券則共發行28起，平均當期票面利率4.59%，總金額9億；資産支持證券共發行45起，平均當期票面利率5.6%，總金額2.1億；非公開定向債務融資工具(PPN)共發行4起，平均當期票面利率5.97%，總金額7.5億。

而不同種類、不同期限的債權産品中，利率結構並沒有體現出明顯的差别，即期限的溢價並不是決定利率的主導因素。

從趨勢來看，樣本房企債權類融資渠道中並沒有體現出明顯的規律性。無論融資金額和利率都存在反復的波動。圖中數字代表數據來源月份。

海外債方面，樣本房企有2家發行了海外債，其中，泰禾集團發行了金額為1.105億的美元債，利率為11%, 期限為364天；新城控股發行了金額為3.5億的美元債，利率為7.5%, 期限為2年。

回到擔保上，本次統計以公司當月發布擔保公告為準，在12月，樣本房企中有28家房企均發布了至少一次擔保公告，總涉及擔保額達729.7億元，其中，中南建設當月合計擔保額最高，達203.09億元。

股權類融資融資方式各房企均采用的較少。本月，大悅城發公告說明非公開發行股份募集配套資金事項的進展，但具體金額信息尚未正式發布。上海臨港向包括建工投資、普洛斯在内的9名特定投資者合計非公開發行198,775,880股股份，共募集配套資金 4,766,645,602.40元。

樣本企業12月融資金額排名前十的A股房企如下：

信托預期收益平穩，廣西熱度攀升

根據用益信托網的統計信息，2019年12月内發行的投向房地産領域的信托基金個數達569個，規模總計936.58億元，平均期限1.47年，平均年收益率為8.01%。而公布的産品的個數140個，占比24.6%。

根據用益信托網公布的産品信息，發行時間起始于12月份的共有140只，從投資方式來看，其中，信托貸款有80只，平均收益率為7.95%；權益投資有52只，平均收益率為8.01%；組合運用有3只，平均收益率為8.63%；股權投資有5只，平均收益率為8.6%。

單個産品公布的預計收益區間值最小的為0.68%，最大的為2.3%。其中，預計收益區間最大的項目投資于長安某貸款集合項目，收益相對浮動。

12月根據公開數據，四川信托在本月發行的産品最多，在12月共發行信托産品41個，就已獲悉的數據，四川信托本月共發行423090萬元。另外，本月信托産品仍然相對集中，發行量最多的四川信托，發行數量遠大于其他信托公司，前4家機構發行數量占全部發行産品的64.1%；募集資金金額則占全部發行規模的37.57%。

集中度情況可以更直觀的從累計圖中看出，其中，完全分散的情況表現為45度斜線。

從有公開數據産品來看，四川信托發行的産品通常規模偏小。例如，四川信托在發行數量上超過外貿信托的3倍，而發行規模卻不足外貿信托的2倍。本月仍然有個别産品存在發行規模未知的情況，數據所反映出的情況可能和實際存在差異。圖形的外環代表數量最小，圖形中心表示數量的增加。

類似的，發行時間如下圖所示。本月有公布信息的産品明顯多于以往，不乏一些規模在15億元的産品，但缺少像上個月規模超過20億元的産品。

信托資金投向方面，廣西一反常态成為12月信托投向最多的省份，達到15個産品，其次是山東、北京；而從發行規模來看，投向海南省的信托産品發行總規模高達58.93億元，其次是北京、浙江，分别達到了30.43億和20.96億元。