觀點指數 | 十二月地産融資報告:流動性微調與111起債權融資

观点指数研究院

2020-01-16 15:15

  • 房地産行業實際到位資金年底持續攀升,債權融資方式利率期限結構較為水平,樣本房企年底擔保頻繁。信托投資公開數據激增,廣西熱度上升,北京、浙江仍是信托投資熱門地區。

    觀點指數 年底房地産行業實際到位資金總額預期将持續上升,12月當月實際到位資金有望超過2017年的高點。宏觀方面,資金流動性總體繼續保持寬松,央行重啟14天逆回購操作,投放流動性6800億元。

    12月樣本房企年底擔保活動頻繁,兩家房企總融資額破百億。房地産行業整體利率期限結構接近水平,企業信用資質狀況為利率主導因素。資産支持證券或成主流長期融資方式。

    而信托産品方面,公開數據增多,廣西一反常态成信托投向最多的省份。海南發行規模最高,超58億元。北京、浙江持續為信托的投向焦點。

    流動性釋放,到位資金或創新高

    根據統計局發布的房地産投資實際到位資金數據,最近三年該指标都表現出了極強的周期性規律——即在11月開始反彈後,12月到位資金将繼續上升。截止本文撰稿時,統計局尚未發布12月相關數據,但依據以往的趨勢,如無意外,12月實際到位資金可粗略預估在17500億左右,超過2017年的高點。

    就2019全年來看,定金及預收款和自籌資金是兩個占比最大的到位資金來源。其余到位資金來源占比基本保持不變,下半年走勢更加平緩。根據1-11月統計局公布的數據,房地産投資累計到位資金中,上年資金結余累計占比29.28%,國内貸款累計占比10.14%,利用外資累計占比0.07%,定金及預付款累計占比24%,個人按揭貸款累計占比10.75%,自籌資金累計占比23.13%。

    不過,如果從絕對量的趨勢觀察,2019年11月,實際到位資金環比上升5.57%,同比上升6.64%。各渠道資金到位情況較上月比較均有上升,隻有國内貸款和其他資金出現了同比下降。

    其中,國内貸款環比上升7.88%、同比下降17.07%;利用外資環比上升11.11%、同比上升36.36%;自籌資金環比上升10.92%、同比上升7.99%;定金及預收款環比上升0.62%、同比上升15.4%;個人按揭貸款環比上升0.94%、同比上升12.23%;其他資金環比上升16.3%、同比下降12.6%。

    政策方面,12月央行保持年底流動性合理充裕,向市場注入“強心劑”。12月18日央行公告,重啟14天逆回購操作,此前央行已經連續20個工作日未開展逆回購操作,創下2019年最長暫停紀錄。此後的12月24日,央行稱銀行體系流動性處于較高水平再次暫停逆回購,而從啟動到再次暫停,央行投放流動性6800億元。

    12月20日,央行發布最新LPR利率,1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.15%;5年期貸款市場報價利率為4.8%,與11月持平。央行12月28日發布了〔2019〕第30号公告以進一步深化LPR改革,繼新發放貸款主要參考LPR定價之後,存量浮動利率貸款也将參考LPR定價。

    樣本企業擔保頻繁,債權融資以中期為主

    融資方面,以觀點指數監測的樣本企業動作來看,公司債是最受青睐的債權類融資方式,随後是資産支持證券。其中,資産支持證券期限差異最明顯,而其他類别期限趨于一緻。同時,圖中反映出的利率期限結構也較為水平,即圓點的大小與圓點的高度沒有明确的相關性。

    具體而言,12月房地産行業共發生債權類融資活動111起,總融資金額722.07億元,平均融資期限5.19年,單次融資金額中位數為5億元。

    受監測的60家A股樣本房企中, 12月監測到13次債權類融資活動,時間以簿記建檔日為準,涵蓋包括三大交易場所(銀行間市場、上交所、深交所)的上市産品。總融資金額達94.48億元,平均利率票面利率5.38%,其中利率計算中去除數據缺失項,或低估平均利率水平。

    數據來源:同花順,觀點指數整理

    其中,ABS方面,根據同花順提供的ABS産品數據,有5個樣本房企的資産支持計劃在12月份通過了發行審批,一個項目狀态更新為已反饋,總金額共55.91億元。同時,有兩個資産項目分别于12月17日和12月24日開始發行,發行總金額24.78億元。

    截至2019年12月31日,60家樣本A股上市房企所發行的尚未到期的存量債權類産品共575隻,總金額7137.501億元。其中,中期票據共發行31起,平均當期票面利率5.37%,總金額10億;公司債共發行72起,平均當期票面利率5.52%,總金額10億;可交換債券共發行2起,平均當期票面利率3.83%,總金額23.03億。

    短期融資券則共發行28起,平均當期票面利率4.59%,總金額9億;資産支持證券共發行45起,平均當期票面利率5.6%,總金額2.1億;非公開定向債務融資工具(PPN)共發行4起,平均當期票面利率5.97%,總金額7.5億。

    而不同種類、不同期限的債權産品中,利率結構并沒有體現出明顯的差别,即期限的溢價并不是決定利率的主導因素。

    從趨勢來看,樣本房企債權類融資渠道中并沒有體現出明顯的規律性。無論融資金額和利率都存在反複的波動。圖中數字代表數據來源月份。

    海外債方面,樣本房企有2家發行了海外債,其中,泰禾集團發行了金額為1.105億的美元債,利率為11%, 期限為364天;新城控股發行了金額為3.5億的美元債,利率為7.5%, 期限為2年。

    回到擔保上,本次統計以公司當月發布擔保公告為準,在12月,樣本房企中有28家房企均發布了至少一次擔保公告,總涉及擔保額達729.7億元,其中,中南建設當月合計擔保額最高,達203.09億元。

    股權類融資融資方式各房企均采用的較少。本月,大悅城發公告說明非公開發行股份募集配套資金事項的進展,但具體金額信息尚未正式發布。上海臨港向包括建工投資、普洛斯在内的9名特定投資者合計非公開發行198,775,880股股份,共募集配套資金 4,766,645,602.40元。

    樣本企業12月融資金額排名前十的A股房企如下:

    信托預期收益平穩,廣西熱度攀升

    根據用益信托網的統計信息,2019年12月内發行的投向房地産領域的信托基金個數達569個,規模總計936.58億元,平均期限1.47年,平均年收益率為8.01%。而公布的産品的個數140個,占比24.6%。

    根據用益信托網公布的産品信息,發行時間起始于12月份的共有140隻,從投資方式來看,其中,信托貸款有80隻,平均收益率為7.95%;權益投資有52隻,平均收益率為8.01%;組合運用有3隻,平均收益率為8.63%;股權投資有5隻,平均收益率為8.6%。

    單個産品公布的預計收益區間值最小的為0.68%,最大的為2.3%。其中,預計收益區間最大的項目投資于長安某貸款集合項目,收益相對浮動。

    12月根據公開數據,四川信托在本月發行的産品最多,在12月共發行信托産品41個,就已獲悉的數據,四川信托本月共發行423090萬元。另外,本月信托産品仍然相對集中,發行量最多的四川信托,發行數量遠大于其他信托公司,前4家機構發行數量占全部發行産品的64.1%;募集資金金額則占全部發行規模的37.57%。

    集中度情況可以更直觀的從累計圖中看出,其中,完全分散的情況表現為45度斜線。

    從有公開數據産品來看,四川信托發行的産品通常規模偏小。例如,四川信托在發行數量上超過外貿信托的3倍,而發行規模卻不足外貿信托的2倍。本月仍然有個别産品存在發行規模未知的情況,數據所反映出的情況可能和實際存在差異。圖形的外環代表數量最小,圖形中心表示數量的增加。

    類似的,發行時間如下圖所示。本月有公布信息的産品明顯多于以往,不乏一些規模在15億元的産品,但缺少像上個月規模超過20億元的産品。

    信托資金投向方面,廣西一反常态成為12月信托投向最多的省份,達到15個産品,其次是山東、北京;而從發行規模來看,投向海南省的信托産品發行總規模高達58.93億元,其次是北京、浙江,分别達到了30.43億和20.96億元。

    撰文:劉陽    

    審校:陳朗洲



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