觀點與首創對話：集體土地租賃住房樣本

觀點地産網 每樣事物的發展總離不開先行者們的探索與試驗，新世代也因此随之而來。長租公寓的新世代，正在集體土地租賃住房中萌芽。

國家政策明确房住不炒，租售並舉，這是對整個房地産行業最基本的定位，自2016年開始，國務院更明确要加快培育和發展住房租賃市場，随後租賃住房行業迅速崛起。

但兩年過後，資金、運營、盈利等等各種問題開始浮現，接二連三的“爆雷”，也使不少企業談長租公寓色變。有觀點甚至認為，只有集體用地能做租賃住房項目。

因此，作為集體用地租賃住房的先行者之一，首創置業成為我們探讨這一模式的樣本。

北京，一個清朗和煦的冬日上午，首創置業副總裁胡衛民、副總裁兼财務總監範書斌同時接受了觀點地産新媒體的采訪，詳述集體用地租賃住房發展的模式和經驗。

為了扭轉外界對于租賃住房的印象，範書斌特意指出：“我們看到爆倉的（長租公寓企業）比較多，但是細分可以發現，爆倉的企業不是長租公寓概念，是二房東概念。我們完全不一樣，完全是兩個産業的概念。”

胡衛民更強調：“我們不叫長租公寓，我們不是二房東，應該叫集體土地租賃住房。”

在首創置業的講述中，這是一個多方共赢的模式，過往浮躁的住房租賃行業将看到一條可持續發展的新路。

“有國家政策支持”

中國自古将安居樂業比作美好生活的一種形态，現今，雖然大多數人仍追求“居者有其屋”，但對于超過2.4億的流動人口來說，其中80%只能通過租房解決居住問題。

單從北京看，租房人口就達到855萬人，租房成交每年在200萬套次左右，而且每年有7%的復合增長率，市場很活躍。不過現實是，近幾年長租公寓雖發展迅速，但也僅占到北京整個租賃市場的10%，其它90%還是散戶供應。

數據顯示，中國租賃市場規模現在已經達到了1萬多億，預計2030年将達到5萬億，需求巨大。為了讓更多人實現美好生活，推動住房租賃市場發展已成為國家政策的重要一環。

“北京落實房住不炒的政策，從兩年前開始試行集體土地開展租賃住宅，明确從2017年到2021年五年時間供應1000公頃的集體土地，用來建設集體土地租賃住房，每年推200公頃。首創置業作為首創集團控股上市公司，也參與了一些項目。”胡衛民指出。

事實上，首創置業不單是最早參與集體土地租賃住房的企業之一，還是目前最大的集體土地租賃住房項目發展商。

就觀點地産新媒體了解，今年2月份，首創簽下了朝陽十八里店集體用地租賃住房項目，是目前北京乃至全國最大的租賃住房項目，按照規劃，将打造成北京市租賃住房領域的標杆。北京市政府規定，此類合作，鄉政府是集體用地的土地方，以土地出資，占51%股權，其他入股的開發公司占49%。

十八里店集體土地租賃住房項目總建築面積達41萬平方米，一共有3個地塊，規劃了12個組團，共6100套租賃住房，是北京市目前規劃套數最多的公寓項目。戶型除了開間，還有一居室至三居室，覆蓋全生命周期——單身白領-組建家庭-增加人口-養老服務——可以生活一輩子。

“這個項目我們精心規劃和設計，第一，面向80後、90後，從市場來講他們是經濟的主力，但是暫時沒有擁有自己的住房，對住房又有迫切需求，又有比較高的支付能力。第二，産品規劃設計、戶型方面完全按照租賃住房客戶使用的需要設計它的功能，讓每一平方米的空間合理規劃，最有效地充分利用。”

胡衛民對這個項目充滿信心，關于裝修選材、社區配套等也如數家珍。

“裝修選用環保、有利于健康的材料，配置的家具也是量身訂做的，完全符合人體工程學需要。另外，我們在離高鐵比較近的一面采用了三層玻璃、雙真空的玻璃，隔音降噪。”

首創置業還劃出了将近5萬平方米的商業配套面積，滿足住戶所有的生活配套需要：“我們要完全避免一些社區居住的人很滿、生活配套不全、不方便的問題，特别是要符合年輕人的需求，包括吃飯、娛樂、健康、休閑、商務等，一站式全部實現。”

“這完全是按照城市綜合體的規格來打造了。”我們對此感到驚訝。

“對，這個項目有幼兒園，旁邊規劃了學校，還有一些醫療的必要設施。”如此看來，這的确已經不能用以往的長租公寓來定義。

另悉，面對未來大量的租賃住房推向市場，首創置業早從2017年就開始打造所需的運營團隊，建立了自身的運營繫統。胡衛民說：“我們希望不光是把項目高標準的産品建設好，後面的運營也是高水平的服務運營平台。”

開發集體土地租賃住房，首創置業可謂占得先機，而且與過往的長租公寓企業相比，首創置業的起點和基礎是完全不一樣的：“我們的集體土地租賃有政策法律的完全保護。從這個方面來講，我們非常有信心。再加上還有一繫列的配套支持，包括金融方面的支持。”

但胡衛民並沒有否定同行公司，而是肯定他們為租賃住房做了很有益的探索，“他們是市場的先行者”。

“有效解決租賃住房難點問題”

住房租賃行業剛剛起步，市場先行者們在過去幾年難免有失規範，商業模式中也隐藏了很多風險，現在這些風險都暴露了出來。

“有一些公司用租賃合同做了融資的事情，這些事情不規範，說難聽是一些不規矩的做法，遲早要出問題。但這不能反過來否定長租公寓未來發展的前景，這完全是兩個概念。要看怎麼做，是不是合法，是不是政策支持，做得是不是規範。”胡衛民對于規範尤為看重。

範書斌也表示，現在的租賃市場雖然發展很快，但還非常亂，因為很多小公司都在里面做。包括租金的使用，押一付三，很多公司把這些租金挪用做一些高風險的生意，導致押金還不上的現象。

這些亂象出現的原因，無非還是土地成本過高、資金壓力過大、運營能力不足等老話題，而集體土地的運用真正能解決這些“老大難”。

“用集體用地開發，土地成本幾乎為零。”範書斌如此提及集體土地租賃住房的低成本模式。

“一般長租公寓是先拿地，再去做，很多保險公司也是這樣做，但成本非常高。而用集體用地開發，土地成本幾乎為零，有時候會有一些拆遷成本，這個很正常，但政府認為拆遷成本都不應該算在里面，拆遷成本應該是鄉政府自己負責。”範書斌表示，這樣導致開發成本不同，租售比和經濟測算指標也完全不一樣。

除了前端的土地成本降至最低之外，開發中的低成本資金支持也已經一步步落實。

範書斌透露，發展集體土地租賃住房，金融方面的政策支持很多：“這些貸款都不是房地産開發能夠拿到的錢。十八里店項目有4家銀行都批了貸款，我們選擇了兩家，這兩家銀行随時可以提款。”

這些貸款有幾個特點：第一，低成本貸款，基本上是基準利率水平的貸款；第二，期限足夠長，達到25年到30年的期限；第三，有一定的還本寬限期。

“後續我們還可以發債，發公司債、企業債，甚至還有地方财政的專項債，這些方面都給予支持。從這個角度來講不屬于房地産的概念，不屬于政策調控的範圍，而是政策和金融大力支持、大力扶持的領域。”

此外，如今長租公寓運營商（房産中介繫和第三方繫）還有一個常被诟病的問題，就是項目土地使用權和所有權的剝離，長期使用權若建立在不确定性的所有權基礎之上，對于房企和租客而言，都有難以估量的風險——業主哪天單方面撕毀合同，或來個關門、斷水、斷電都是有可能的事。

針對該弊病，範書斌給出了集體土地租賃住房項目的解題思路。

“集體用地租賃住房項目，土地方一般是鄉政府、集體組織出地，投資方是首創置業，負責建設、運營、财務資金支持，雙方成立一個項目公司。這樣就規避了使用權和所有權分離帶來的不确定性，和政府一起成立合資公司，政府可以監督，對客戶的利益進行保護，股權結構非常穩定。”

如此看來，做租賃住房最為棘手的幾個問題，在集體土地租賃住房面前都迎刃而解了。

“回報率可以發行REITs”

郁亮、潘石屹都曾感歎長租公寓不賺錢，但集體土地租賃住房模式似乎不存在這個問題。

“我們非常看好它（集體土地租賃住房）的盈利空間，首先，因為是集體用地，鄉政府拿土地來出資，並不需要付土地成本，只有建安成本的概念，一下就把成本降下來了。”

“第二，首創的産品是根據客戶細分的産品，在租金方面有競争優勢，同等條件下的租金，我們服務更好，配套更完善。而且作為開發商，我們還有成本控制方面的戰采，品牌運營方面的優勢。再加上融資方面又有政策和銀行的支持，所以資金成本很便宜，期限又長。”

範書斌：“首創希望成為北京租賃市場的標杆，從盈利角度來講非常看好（集體土地租賃住房）。”

根據首創置業的測算，集體土地租賃住房的回報率可以發行REITs。胡衛民坦言：“如果說國内REITs閘門放開，我們第一個要進去，這是毫無疑問的。”

範書斌則補充道：“投資太高的情況下REITs算不過賬，很難達到6%、7%的收益，但是土地成本下來以後這個指標馬上很容易達到，我們這個（十八里店）項目從淨利潤來講是非常好的指標。”

資料顯示，首創置業十八里店項目位于北京朝陽區，CBD東部，交通比較便利，客戶來源面向三個區域，其一主要是CBD，同時靠近亦莊，還有通州的副中心。

“這三個片區都是我們的客戶主要來源，項目剛開始建設的時候已經有一些大型企業來接觸談整體租賃合作。”該區域創新産業人才較多，明年下半年将要推出。

“這麼好的地段，只要一運營，馬上可以看到非常穩定的租金收入，現金流很穩定，到哪里發REITs都沒有問題。”在首創置業眼中，集體土地租賃住房背後的運營市場非常廣闊。

範書斌又從财務角度出發，認為這些業務對首創置業财務報表有很大的幫助，穩定租金形成規模以後，可以做更多的金融産品和融資安排。“除了盈利方面的貢獻，還可以改善公司資本财務結構。”

範書斌說：“我們不是把它作為融資的手段，更多的是把社會資本吸收進來，REITs只是方式之一，基金的模式也可以探讨，共同把運營租賃住房這個業務做起來。”

首創置業之所以有此設想，是因為他們清楚地知道，不能完全靠政府财政拿出錢來投資，還得通過市場化，通過企業來做，而市場化的運營需要金融的支持。

胡衛民指出，現在除了銀行長期利率優惠貸款以外，還是要把資本市場這個通道完全打通，形成閉環，這才是可持續的模式，否則資金有限，做一兩個還可以，做八個、十個項目資金通道就沒有了。

“這種方式在國外成熟市場已經很成熟，包括養老，都已經很成熟，國外長期租賃業務已經很适合REITs這種産品。”

順着這個話題，範書斌指出目前國内類REITs的本質：“國内很多類REITs，核心是把REITs變成了融資行為，在盈利能力不足的情況下采取包底回購，有點像明股實債的概念。”

真正REITs是投資的概念，代客理财，吸引各方投資者，管理他的資金，幫他創造價值。“我覺得集體土地租賃住房具備這個條件，盈利性非常好，市場發展空間非常大，能夠吸收更多的社會資本，包括國際資本參與到這個業務，對推動行業的發展非常有好處。”

倘若真的實現了REITs，首創的資金就可以退出，成為專業的租賃住房運營商。

“五方，全部共赢”

事實上，關于集體土地租賃住房的拓展，首創置業早已将眼光投向更大的區域。

胡衛民透露，首創置業在北京一些存量産品，按照政府現在的政策，也準備做一些租賃住宅面向市場，約有七八萬平方米。首創集團的小城鎮基金也要開始涉足集體土地租賃住宅開發業務，體量大概有六七十萬平方米，加上十八里店項目總共有120萬平方米的體量，租賃住宅将達到3萬套的規模，項目投資将近上百億。

小城鎮基金是首創集團和北京市發改委合作的基金平台，專注北京周邊城鎮開發業務，本身有大量的項目。“我們和他簽了合作協議，我們自己也拓展項目，和他們也一起合作拓展業務。”

目前而言，這些業務占首創置業總體量不到10%，但在收入方面，其預期未來至少要占總收入15%。範書斌：“我希望收入占比更大，包括利潤占比。”就觀點地産新媒體了解，首創置業2018年營業收入為232.57億元，營業利潤為31.6億元 ；2019年上半年營業收入為104.76億元、營業利潤21.78億元。

此外，首創置業更将目光放至全國，前提是集體土地實現流轉，“相信随着北京政策的推行並取得了一些比較好的效果後，在其他城市會陸續出台政策，這樣我們就有機會進入其他城市。”

另據介紹，首創置業早已總結出了布局租賃住房項目的幾個維度：一是熱點城市，這些城市的高房價限制了一部分人買房，年輕人一時買不起房就需要租賃的概念；二是高人口流動，租賃需求高；三是外來人口比較多，戶籍限制比較嚴格，沒有買房資格的外來人只能租房。“這幾個緯度構成了我們考慮發展長租公寓，我們不是盲目的概念。”

集體土地租賃住房的模式，範書斌将其總結為“五方共赢”：

從中央政府來講，首創置業既是開發商，又是國企，堅決貫徹房住不炒，租售並舉，使中央的政策能夠落地。

從地方政府來講，目前長租公寓市場有很多問題，集體土地租賃住房實現了企業和地方政府一起合作，在人口管理、客戶管理方面比之前會有所提升。

從土地方層面來講，鄉政府可以把集體土地徹底盤活利用起來，一線城市土地供應非常緊張，盤活後對穩定房價，解決居住問題都會起到非常積極的作用。

從客戶角度來講，首創是針對年輕人量身訂做的産品，它的租住體驗、租金水平會更具競争力，客戶也能有更好的租住體驗。

“從企業的角度來講可以達到我們的目的，我們對社會責任和經濟效益都很重視，盈利能力我們很看好。大概這五方，全部共赢。”