原報告 | 花樣年千億續集

觀點指數 對于每一家房企來說，千億銷售都是發展道路上需要跨越的一道重要門檻，花樣年當然也不例外。

2012年，花樣年進行輕資産化轉型，錯過了房地産黃金時代，規模落後于同業房企。2016年重拾房地産業務之後，花樣年給自己定下了目標，2020年要實現銷售突破1000億元。

但截至2019年11月底，花樣年實現物業銷售額305.1億元，預計年内總銷售額将突破360億元，距離明年預定目標仍有一段很長的距離。

對此董事會主席潘軍曾提到，千億還是要努力去達成的，未來的目標依然是TOP50。為此2019年中期業績會上，花樣年提出二次創業，在經營方針、人才戰略等方面做出調整。

當然，花樣年實現千億目標的最大依靠是手中龐大的大灣區城市更新項目，這将是它在房地産存量時代實現彎道超車的關鍵牌。

調低的銷售預期與二次創業

最近，花樣年動作頻繁，包括旗下物業公司彩生活替換首席執行官等人事變動，以及與大唐地産簽合作協議，在地産開發、物業經營等方面開展合作。這些變化不禁讓人聯繫起潘軍在2019年中期業績會上提及到的轉型和二次創業。

其實，花樣年早在2012年就提出第一次轉型輕資産，進行物業管理闆塊的探索，打造出了在管面積最大的物業管理公司——彩生活，但卻也錯過了房地産的黃金時代。4年後，花樣年提出第二次轉型，重拾房地産業務，聚焦地産開發和社區服務雙頭部業務，實現輕重並舉的多元化業務布局。

來源：花樣年報告 觀點指數整理

2018年5月底，在香港舉行的股東周年大會上，花樣年給自己定下一繫列目標，如要在2018年達到300億元銷售額、2019年銷售達500億元、2020年實現銷售突破1000億元。

2018年花樣年低空越過彼時定下的銷售目標，當年實現301.73億元的銷售額。對于來年的銷售，花樣年卻做了調整，定下2019年的銷售增速僅為20%，銷售目標為360億元，與最初500億元預想有140億元的差距。截至2019年11月底，花樣年累計物業銷售額305.1億元，全年銷售目標完成率為84.75%。

被調低的銷售預期，距離尚遠的千億目標，面對市場對花樣年住宅銷售的好奇，潘軍表示，千億還是要努力去達成的，但是要按照經濟的走勢，金融和房地産政策來穩健發展，未來的目標依然是TOP50。根據觀點指數發布的2019年1-11月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示，目前花樣年排在79位。

為了提高增長速度和完成未來規劃目標，潘軍提出将經營方針調整為“穩财務、強運營、重投資”，對標行業内標杆房企。此外還首次提出人才戰略，引入前中國華融總裁柯卡生、前碧桂園金融部副總經理陳新禹等人，更加強調業績導向，将個人收入與公司的業績KPI挂鈎，在職級、薪酬和績效等方面進行了一繫列的變革。

來源：花樣年報告 觀點指數整理

這些變革已經初見成效，例如，在控制成本方面，2019年年中，花樣年合同銷售同比增長16.5%至131.7億元，但銷售費用、行政費用、融資成本三項費用合計為16.1億元，較去年同期減少0.5億元，其中行政費用縮減較為顯著，同比下降6.6%。

千億在途

除了經營方針、人才戰略等改變之外，真正讓花樣年提出沖擊房地産行業TOP50的或許是其相對可觀的土地儲備和灣區舊改貨值。

數據來源：觀點指數整理

截至2019年6月底，花樣年的規劃土地儲備建築面積是3320萬平方米，總貨值5500億元。

主要分布在粵港澳大灣區、成渝都市圈、華中都市圈、長三角都市圈和環渤海都市圈這五個城市群中的一二線城市。

其中，總土儲建築面積中有1648萬平方米是已經确權的土地，總貨值1974億元，另外的1672萬平方米是預期未來花樣年39個城市更新項目可轉化的土地儲備，總貨值3526億元。

39個城市更新項目均位于大灣區城市，有22個位于深圳，預計總建築面積1605萬平方米；剩余的城市更新項目分别位于佛山、廣州、惠州、中山、東莞。

另外，39個城市更新項目中預計未來3年有21個城市更新項目可轉化為開發用地，其中，預計在2020年可以供地的城市更新項目有2個，總貨值約183億元；在2021年可以供地有13個項目，總貨值約669億元，可于2022年供地的有6個項目，總貨值約613億元。

也就是說，在未來三年内，将有21個成熟的城市更新項目為花樣年提供1456億土地總貨值，而且是位于深圳以及其他大灣區核心城市等理想位置。伴随着大灣區規劃和深圳先行示範區等政策利好，城市更新項目将是花樣年提高未來的銷售規模增速上的重大助力。

舊改路徑

顯然，想要提高銷售增速，在存量房地産時代實現彎道超車，花樣年必須打好手中城市更新這張牌。但由于前期投入多，體量大等原因，未來3年開發轉化21個城市更新項目對于花樣年的資金是一個不小的考驗。

截至2019年6月30日，花樣年擁有銀行結余與現金余額為250.64億元，一年内到期的借款借款、優先票據及債券合共約159.6億元。面對債務到期壓力，花樣年如何利用手中有限的現金同時操盤多個城市更新項目？近期花樣年開發深圳玉石新村舊改項目的案例可以給我們提供一個觀察的視角。

11月7日，花樣年公告宣布，平安不動産将注資項目公司和提供股東借款，共同開發深圳玉石新村舊改項目。

具體而言，平安不動産同意認購項目公司的新增資本及提供股東貸款，總金額約人民币13.81億元，包括1345萬注冊資本、9.5735億元資本儲備以及4.1億元股東借款。

交易完成後，深圳玉石新村舊改項目股權結構變為，花樣年持股35.7%，平安不動産持股34.3%，玉石物業持股30%，花樣年仍為第一大股東。

根據花樣年公布的信息，2018年，玉石新村土地啟動綜合整治，目前處于申報專項規劃階段，預計總建設面積52.77萬平方米，總貨值達170.32億元，将于2022年開始供地。

整體來看，在平安不動産入股前，深圳玉石新村舊改項目淨資産1712.9萬元，注冊資本僅為2000萬元，其中花樣年認繳1400萬元，玉石物業認繳600萬元。如果平安不動産入股投入的13.81億元能夠覆蓋深圳玉石新村舊改項目的大部分支出，那也就意味着花樣年憑借少量的資金就能撬動一個城市更新項目。

但同時，平安不動産的入股也将分走深圳玉石新村舊改項目的部分利潤。在規模增速、負債率和利潤三者不可兼得的情況下，花樣年選擇的是高規模增速和低負債率，通過引入合作方，共同開發，讓渡部分項目利潤，這或許是花樣年未來幾年操盤城市更新項目的主要方式。

其實，近一年來，花樣年也在積極尋求其他房企合作，例如旭輝、大唐地産，通過與其他房企合作，縮短開發項目周期，同時減少資金方面的壓力。目前，花樣年跟旭輝已經有武漢、深圳共三個合作項目落地。

數據來源：花樣年報告 觀點指數整理

在财務報表上，今年前半年，花樣年實現營業收入約人民币85.77億元，同比增長65.1%，但歸屬于股東淨利潤卻同比減少0.9%，即出現了“增收不增利”的現象。

這一方面是因為花樣年結算項目毛利率較高，稅收增加；另一方面則是花樣年積極選擇與合作方開發項目，分攤了項目部分利潤，在财報上體現為少數股東損益增加。