國際頂級教授暢談：國際資本偏好和投資邏輯 || 走馬觀花看世界

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2019-12-10 22:07

遊學歸來已過半月，仍心潮澎湃，回味無窮。

在紅黃渲染的秋天里，我們來到了倫敦、牛津、劍橋三大城市遊學。這個季節充滿着詩情畫意。遊學活動是由觀點地産機構周密安排的，陳老師和她的夥伴們全程陪同。我們領略了國際頂級教授的風采，也見識了中國留學生在當地的重要作用。期間，我荣幸地演講了《中國房企發展現狀及未來之研究》。

用規則維繫千年家族企業

在Stoke Park（斯托克公園），莊園繼承人Hertford King給我們分享了莊園的變遷和發展史。這座莊園有超過900年歷史，是英國King家族的重要産業之一。1964年，Hertford King的父親創立了IHG，是一家國際醫療管理服務公司，總部設在倫敦，在全球52個國家完成了480多個項目合作。2015年，IHG開始進軍中國，在中國建立了6所國際標準醫院，還和兩家房企開始項目合作了。

Hertford King很紳士，儒雅，整潔，說話平和，總是面帶微笑。介紹完之後，帶我們參觀了斯托克公園。斯托克公園的建築並不多，以大面積草坪和古樹為主。草坪被充分利用，是一個很出名的高爾夫球場基地。

提問環節，我好奇地問了一個問題，你們負債率挺高的，說明資金需求巨大，可你們家族這麼悠久歷史，主業清晰，又有很高的知名度，為什麼不上市發行股票呢？我接着說，相信貴司上市之後，可以獲得更快更好的發展。

Hertford King想了幾秒鐘，然後認真地用最簡單的語言回答了我：不上市是家族的一項決定。

初初一想，Hertford King的這個回答很官方。

深想一層，既然是家族決定，說明百年家族生意也許一直有一份章程，即約定，也許還有信托之類的明文規定。Hertford King只是繼承人，而非所有事情都能話事的人。如果要變，可能要召開若幹會議，進行若幹研究，再舉行有律師見證的按照法定流程的若幹表決才能同意是否上市。

這就是規則。

Hertford King 先生

社會運行需要規則，家族生意也需要規則。

規則是商業文明的基礎。若一個組織沒有規則，或者有規則卻未能有效地依照規則執行——包括擁有權力的政府在内，這個組織必然引發諸多矛盾，甚至違法的事情。退一步來講，很多問題其實是人為造成的，而後陷入到矛盾漩渦之中。所以說，所有組織制定規則很重要，自覺履行規則同樣重要。

相比中國私人企業，滿打滿算不過存活了40年，而更多的優秀企業誕生是在90年代初期，目前還處在少年期，最多是青春期。一方面外圍環境是多變的，随意的，而另一方面自身也是多變的，任性的，狂妄的，要邁進商業文明還有很長的路要走。

而當下中國私有企業幾乎沒有成熟的規則。即使自認為有，也只是老闆一時的念想。老闆是一企之主，一夜之間說變，則等不到天亮就變了。都說變是不變的規則。當下中國私有企業不斷地變，才能在亂如麻的環境中找準自己，找到商機，然後以迅雷不及掩耳的速度出擊。這些年來，中國私有企業很願意用狼性要求團隊做事。所謂規則，中國私有企業從來就沒有當回事，而所有決定都為結果服務，正因為如此，中國私有企業在國際上算是很另類的一族。

另類沒有什麼不好，也許正是當下生存環境的做法。

叢林法則，适者生存。

我對中國私有财産今後長期得到保護很有信心，也許百年或幾百年之後，中國很多東西也會私有化，那麼從現在開始，就要像IHG集團一樣建立百年規則，以及塑造家族百年産業。譬如，在合适的地方擁有一座山或一片叢林，然後長期經營，長期開發。把這樣的理念由父親傳給兒子，兒子傳給兒子，子子孫孫的。這樣傳承下去，也許可以真正締造出一批像IHG一樣的百年乃至千年的家族企業。

積極洞悉國際資本特性和流向

在劍橋和牛津大學遊學期間，分别分享Andrew Baum、John Glascock、Steve Williams、Jonathan Baines及Colin Lizieri等教授的演講。Andrew Baum是牛津大學賽德商學院專家及哈佛大學客座教授；John Glascock是康涅狄格大學房地産和城市經濟中心主任；Steve Williams是前RICS全球主席，清華大學客座教授；Jonathan Baines是為主權财富基金、全球性機構及家庭投資在倫敦等地尋找投資和發展機會的知名顧問；Colin Lizieri是劍橋大學房地産研究中心主任。

我一向對國際資本感興趣，也許得益于我在香港工作了30年及我多年來一直和國際資本打交道的緣故。在他們演講過程中，我異常專注，注意力空前集中，生怕遺漏他們的任何觀點。

資本如空氣，是流動的；哪里有機會，就流向哪里。

在浩瀚的國際資本市場，資本是一種特殊商品，是可以用來交換的，是可以用來買賣的，是可以用來擁有的。有時就像戰場上的彈藥一樣，随時可以用來攻擊敵人的。有時就像毒品一樣，令嗜好者為之狂歡，為之傾慕，冒巨大風險想占為己有。

既然如此，我們就需要無時無刻地洞悉國際資本的特性和流向。那麼當下，國際資本又是怎麼回事呢？

Andrew Baum 教授

教授們一致認為，全球資本找不着投資方向，像日本、歐洲等國已經提前步入到了負利率時代。這說明，全球經濟增長及消費增長的動力不強。

要了解全球資本流向，就要擁有巨大的動态的數據庫。發現數據其實很容易，但要找到有意義的數據卻十分艱難。所有理性的比較都要有數據支撐，但數據的來源卻是一個巨大問題。

在國際上，事實證明，資本最喜歡美國和英國。這兩個國家的數據是公開的，還有許多專業機構為此建立了龐大的數據庫並長年跟蹤和更新。其實，資本並不喜歡日本，因為日本比較保守，日本對外國人在日本投資限制非常多，外國人在日本企業晉升是很難的。在資本層面，日本是比較孤立的。日本人本身不太活躍，不太靈活，加上老齡化嚴重。而資本開始逐步喜歡中國了，但顧慮卻十分大。

若從不動産角度去看，Andrew Baum教授認為，亞洲投資者除了喜歡英國之外，還很喜歡新西蘭和澳大利亞。而實際上，全世界220個可以接受投資的國家中，全球資本僅僅去了不到10%的國家，說明資本是有偏好的。

John Glascock 教授

同樣，德國也是很難做生意的國家。别看德國很發達，在歐洲舉足輕重，但基于嚴謹、固守以及千古不變的規則很多，做起事來就很難。大家普遍認為，即使英國脫歐了，德國並不會從中受益，因為從事資本的職業經理人都不大願意去德國生活。

普遍認為，英國脫歐後，倫敦依然是國際資本最喜歡選擇的城市，其地位比之前還要重要。這是沒得選擇的選擇。因為英國法規健全，政府有誠信，做事規範，是典型的小政府大市場，資本流動性好，盡管資本回報也就3%左右，但資本依然喜歡這里。

很多人認為首先退出脫歐的應該是法國，反而變成了英國，那麼英國人為什麼要搶先脫歐，有人以為是瞎折騰，其實不然，因為過去一說起歐盟時，大家很自然認為德國和法國最重要。很顯然，英國的國際地位沒有凸顯出來。脫歐之後，英國就有機會被國際單獨重視起來，當然對中國、美國都有影響，也許英國和美國走得更近一些。

一般而言，自由的體制為創新提供了巨大的可能性，而非自由體制培養的企業比較傳統。創新才是一個國家發展的原動力。因此，教授們一致看好英國、美國、加拿大及澳大利亞的資本市場。

美國在過去100年里，視乎是企業創新的最佳時機，但並沒有解決貧富嚴重懸殊的問題（注：美國超過80%的财富，掌握在不到1%的人的手里，是世界上分配最不公平的國家），但基本做法是正确的，因為國家的進步是人民和市場做出的自發選擇，而非政府推動和決定的，美國已經成為一個消費型經濟模式。

John Glascock教授認為，美國人根本不相信中國會開放金融市場，這包括債券市場、股票市場、外匯市場。那麼，開放條件是指：第一，要有浮動的匯率機制；第二，要可以自由買賣外匯。一般而言，在人民的角度大家希望開放，在政府的角度未必會這樣。事實上，在全世界範圍内，很多國家的政府和人民的角度永遠是不盡相同的。

Steve Williams 先生

預計明年，全球發生四件大事會對資本流向有重要的影響。第一件是中國的一帶一路的縱深發展；第二件是中美貿易戰走向及何時結束；第三件是香港發生的顔色革命以何種方式結束；第四件是全球投資額繼續下降，負利率時代開啟所帶來的影響。

說起美國資本下的美國人，美國人向來就愛争，就愛吵，就愛虛張聲勢，就像許多資本大鳄表現出來的手法一樣，他們利用規則，聲東擊西，未必關心意識形态的差異，但一定會關心獲取暴利的機會。

國際資本大體由兩部分組成，一是國家主權基金，二是私募股權基金，而美國、英國、加拿大、澳大利亞等國的資本幾乎都是由私募股權基金組成，而中國、新加坡、中東、日本等國的國際資本既有國家主權基金，也有私募股權基金。若不考慮基金的來源，那麼會發現，在巨大的房地産基金池子中，來自美國基金的占比最大，其次是歐盟、東南亞和中國。中國資本主要是國家資本，也就是說，中國私人資本還沒有形成巨大力量來參與全球資本的流動。

國際資本如何流動，流到哪里去，主要考慮四大因素的效應，其一，歷史的IRR或資本回報哪里最高；其二，操縱資本者的喜歡程度，有傳統的喜歡，也有新晉的喜歡；其三，未來資本回報、外匯管制狀況及套利能力；其四，大都喜歡投資不動産——商業、寫字樓、酒店、長租公寓等。

香港發生顔色革命以來，從香港流出的資本數以萬計，而最大的流向地是新加坡和倫敦，市場已經為這麼多錢涌入感到頭痛。

國際資本是海量的，要多少錢就有多少錢，他們永遠追求多元化的投資組合，追求穩定的政策，追求利益的獲取。之所以不能把巨額資本投放到房地産股票市場，是因為股市不夠大，直接投資不動産将是一個很好的選擇。

可以看出，國際資本帶着低廉成本正唏噓中國市場，也許在不久的将來，這股力量将成為中國不動産和股市的重要力量。

Jonathan Baines 先生

中國資本參與國際投資的做法

大家都知道的一個事實，那就是東西文化是有巨大差異的。文化本身沒有什麼好壞之分，也沒有先進和落後之别。

來自美國的John Glascock教授非常崇尚西方文化，他做了很多比較，從他比較的字眼里可以感覺得到，代表西方的美國所做的各種選擇都優于東方，特别是中國。很明顯，他是自由主義派，一切交給市場來平衡。除此之外，就認為英國是最好的投資市場，相比之下，英國市場比美國還要開放，可以容納全球方方面面的資本，包括中東的資金。

當我參觀完大英博物館，就很難接受John Glascock教授的看法。

大英博物館，如今擁有超過800萬件藏品，從人類早期的石器工具到21世紀的版畫作品，乃至于已經展出中國微信和支付寶結算方式，跨越了整個世界文化歷史。

我們都知道世界有四大文明古國，如今只剩下中國還在延續它的古文字、古語言和歷史，而其他三個國家因為種種原因而使文字、語言和歷史斷掉了，如今的埃及不是過去的古埃及，印度不是過去的古印度，羅馬也不是過去的古羅馬，這一現象引致無數的歷史學家都在研究。當代最偉大的歷史學家湯因比認為，中國雖然經歷了多次混亂和解體，但中國人完整地守護了一個超級文明，長時間生活在一個文明帝國的穩定秩序中，保持了人類社會中最為可貴的天下主義的精神，加上儒家的人文主義價值觀讓中國人與時俱進，還有佛教思想的存在使中國人在漫長的時代中有分寸地建立和堅守着自己的文明，同時道家思想對宇宙和人類之間的解釋為人類文明提供了節制性和合理性發展觀的哲學基礎，因此，人類的希望在東方，而中國文明将為未來世界轉型和21世紀人類社會提供了無盡的文化寶藏和思想源泉。

盡管東西方有巨大差異，但要想成為一個成功的經理人，也是有很多一致性的，譬如：John Glascock教授認為，成功的經理人首先要有想法，然後要為實現想法而努力；他認為管理人不是創新的人，他只是利用當前形勢而賺錢；企業里的副手，在相當程度上是要保護一把手的，但很清楚副手不是一把手。如果一家企業是偏技術型的企業，就要由技術人員擔任CEO。他發現中國有一個現象，就是很多政府人員轉到企業，然後成為成功的企業家，但在美國等國家是不可能的。

John Glascock教授直言不諱回答了學員很多問題，譬如他認為所有投資要點不外乎有四個方面：一要考慮流動性要強，二要考慮交易成本要低，三要合理的多元化，四要投資信用評級好的産品。

John Glascock教授如今已經退休了，他認為年齡越大，投資的周期要短，最好60%的資本投資在股票上，40%投資在不動産上。他說他以前年輕的時候正好相反。

在英國談房地産，一般指的是不動産，而不是住宅為主的開發房地産。如果企業要為房地産項目融資，如果是不動産，融資好批而且融資成數比較高，而把住宅項目看成是風險較大的投資，融資成數低而且成本要高。中國房地産市場目前正好相反，說明彼此所處的發展階段不同。實際上，中國的一線城市正像倫敦一樣，逐步步入到存量市場階段，那麼，不動産投資和運營則為主要投資産品。