禹洲看盤記：在青島、上海與管理層交流

觀點地産網 12月，地處秦嶺淮河分界線以北的青島早已進入了冬季，凜冽冷風中，人們紛紛裹上了暖和的大衣。

這時，在向南橫跨千里之外的香港機場里，有一群人正在整裝待發。這支隊伍包含了企業人員、媒體和分析師。這是禹洲集團每年一次主動向媒體、投資機構展現自己的時候，這支隊伍前往的第一站，正是青島。

行程不緊不慢，一共三天。根據計劃，衆人到達青島後将會逗留一日，次日前往上海，也就是禹洲集團如今的大本營所在地。

這一路上，“考察團”的規模也會不斷擴大，來自各地的媒體、分析師将陸續趕來，最終在禹洲集團上海總部匯合，並與企業高管座談。

資本從來不會無的放矢，企業與市場之間亦是如此。每一次反向路演，既是企業對市場的一次發聲，同樣的，也是市場深入追問企業奧秘的一次交鋒。

伏筆從衆人出發的那一刻已經埋下。從青島到上海，衆人走過的是禹洲集團業績占比中最為重要的兩大區域——環渤海和長三角。

據禹洲地産副總裁、首席财務官兼公司秘書邱于赓介紹，公司前十月銷售業績里，長三角占比接近60%，而環渤海、華東和海西區域三個則占比30%。

從青島朗廷到上海雍錦

12月3日，青島晴。

衆人稍作休息後，便直奔下一站——禹洲·朗廷府。據工作人員介紹，這是今年新開盤的項目，也是禹洲在青島的第二個項目。除此之外，禹洲目前在青島開出的樓盤還有禹洲江山藝境和禹洲·朗廷灣兩個。

作為環渤海區域的重要城市之一，青島在2015年左右吸引了禹洲的關注，身為禹洲地産董事局主席的林龍安也曾多次來此實地考察。

2017年，禹洲聯手金地，通過股權收購的方式拿下一宗地塊。第二年，金地·禹洲江山藝境項目推出。2019年，禹洲在即墨、黃島競得兩地，分别建成了禹洲·朗廷府和禹洲·朗廷灣項目。

由于項目剛開不久，售樓處看起來仍然嶄新。外形上，售樓處采用中式建築風格；售樓處旁單調的白色圍牆上，則是額外做出頗具流線的“雲朵”造型。工作人員介紹，該項目地處青島即墨，雲朵等設計也是為了呼應古城即墨特有的自然文化韻味。

簡單的項目介紹之後，衆人的腦海中也對該項目有了大致了解。不過，市場想要獲知的信息顯然不止于此，衆人更希望能夠透過一些數據來架構出對該項目的完整印象。

經詢問得知，該項目容積率為1.6，總建築面積為15.6萬平方米，平均樓面地價為4662元/平方米，而目前的銷售均價為1.5萬元/平方米。

數據比較可得，作為一個定位于“改善客群”的繫列項目，禹洲朗廷府顯然實現了不錯的溢價。根據今年計劃，該項目今年的推貨貨值為15.3億元，開盤三個月里，該項目實現合約銷售金額約為9.4億元，全年銷售目標為11.5億元。

“青島去年經濟增長全國排第12名，即墨區的市民人均支配收入為全青島最高，我相信公司還是有很大的發展機會。”禹洲青島公司總經理陳安對于未來頗有信心。

他表示，公司未來會深耕青島市場，目前禹洲在青島的土地儲備為30萬平方米，未售面積達25萬平方米。“青島公司今年的銷售目標20億，截至10月底已經達成約17.6億，接下來馬上還有新項目要入市，預計供貨有4億，達成今年指標是完全沒問題的。”

除了銷售，讓禹洲頗為得意的另一個點是“速度”。據介紹，青島這一項目于今年1月拿地，6個月後實現銷售回款。無獨有偶的是，衆人前往上海參觀的禹洲雍錦府項目，同樣是年初拿的地，第三季度實現開盤銷售。

相比青島項目，上海禹洲雍錦府風格更偏向于現代化，售樓部的落地窗設計在晚上燈光的襯托下顯得格外時尚。而項目風格的變化也同樣提醒着衆人，參觀地點已經從青島切換到了“魔都”上海。

作為全國首屈一指的一線城市，上海市場自然也沒有讓禹洲失望。上海禹洲雍錦府于今年10月開盤，首月銷售金額為4.93億元。據工作人員介紹，該項目今年推盤貨值為12.8億元，年度銷售目標為8.5億元。

從千億目標到商業分拆

在參觀了青島和上海的兩個項目後，與集團高層交流的重頭戲就來了。事實上，禹洲集團内部對于此次反向路演頗為重視，出席交流會的高層也頗有分量。

除了董事局主席林龍安外，出席高層還包括了執行總裁許柯，副總裁、首席财務官兼公司秘書邱于赓，副總裁兼東部區域總經理夏溧，助理總裁兼财務管理中心總經理曹申，助理總裁喬治，以及上海總經理徐長征等人。

有人笑稱，除了禹洲集團的内部高層會議之外，或許很難看到如此齊全的陣容了。

仿佛來到了業績會的現場一樣，首先發言的是擔任集團“錢袋子”的邱于赓。而其洋洋灑灑的十幾分鐘發言里，最吸人眼球的關鍵詞無疑是“千億目標”。

早在2017年，順利完成400億銷售目標的禹洲喊出了“三年内破千億”的規模目標。然而話音未落，禹洲便遭遇了“小尴尬”。2018年禹洲目標600億，但最終全年銷售金額僅為560億元。

雖然“三年千億”的目標不改，但頭一年便未完成任務無疑是讓禹洲處于一個“尴尬”局面。不過，值得慶幸的是，禹洲今年通過提前完成全年670億銷售任務重振了士氣。

邱于赓笑着介紹說，截至今年年中，禹洲可售貨值為3400億元，加上下半年的補倉，年底前貨值或能達到4000億左右。“核心帶動區域，區域覆蓋全國，這是我們的策略所在。”

他表示，禹洲仍以長三角為主，貨值占比約70%。其次是大灣區，貨值占比超過10%。“明年可售貨值約為1800億，對應60%的去化率就已經超過千億了。大部分貨值又是在長三角，因此，我們覺得銷售方面的壓力並不大。”

話雖如此，但其實在當下市場不明朗的情況下，未來究竟如何，或許還需要時間來驗證。

暫時撇開心中對于明年市場的問号，在介紹完住宅後，林龍安簡單提到的一句“推動商業發展”卻再次吊起了在場衆人的好奇心。

現場有人提問道：“如今越來越多房企分拆商業、物業等闆塊上市，禹洲是否也有相應計劃。”

林龍安對此給出了肯定答案：“商業跟物業的分拆上市都在整個集團的考量之内，我們力争成熟的時候可以分拆。”說到這，林龍安還重復強調道：“這個是非常明确，非常明确的。”

邱于赓也指出，随着地産行業從流量模式轉入存量模式，禹洲在商業版圖上也是加大了投放。“我們很多商業90%以上是在一線城市或強二線城市。”他介紹道，禹洲過去五年，商業項目的租金增長率約為35%，未來三到五年内仍将保持這一增幅。

借着這一話題，林龍安則是再次強調了禹洲秉持量力而行的穩健策略。其表示，禹洲目前一、二線城市里的核心辦公樓、商業中心項目均不銷售，而是統一自持收租。“這也是我們穩健的一個特點，我們更願意把優質資産轉為持有，等運營成熟後再上市。”