王媛媛與觀點對話：時代商業進階之路

觀點地産網 早上八點半，從廣州漢溪長隆地鐵站G出口出來，再沿着熙熙攘攘的人流走上一兩分鐘， 便來到了時代E-PARK（番禺）。

這是一個坐落于雙地鐵、雙商圈交匯地帶的甲寫辦公園區。正值早高峰，上班族們步履匆匆地走在近3萬方綠植園林與辦公樓交融錯落的園區内，時間稍有余裕的還會在樓下星巴克或麥當勞帶走一杯咖啡、一份早餐。

與時代商業總經理王媛媛的見面，就約在了E-PARK A2棟的十八樓，自去年8月項目迎來首批進駐企業時，時代商業也把總部喬遷于此。

時隔兩年，我們與王媛媛再次坐下來面對面聊一聊。兩年間，作為時代商業標杆性的商辦項目時代E-PARK（天河）步入成熟軌道，以“新商務創變者”為定位的時代E-PARK（番禺）于去年緊随入市，如今均已接近接近滿租，實現了時代商業将甲級商務辦公與文創園區辦公融為一體的構想；同時，代表嶄新産品方向的時代方洲驚豔面世，購物中心、酒店等多元布局的戰略也逐步推進。

“這可能就是一個商業管理公司一步一步的進階之路。”王媛媛說道。

來時路：創意園+甲寫

時代商業是時代中國控股旗下專業負責集團商業地産模塊的戰略業務單元，獨立運作商業地産投資拓展、設計管理、工程建設、資産管理、物業服務、投資孵化、增值服務、資本運營的全鍊條體繫。以多元挖掘城市存量與增量價值的目標為原點，時代商業在深耕辦公産品的同時，正式進軍購物中心領域，並往酒店、物流園方向延伸，打造立體、完整的産品生态。

自2002年成立以來，時代商業錘煉出一個個帶有時代特質的城市精品，成功開發並運營時代·遠景大韓城、國際單位時尚科技園等近20個標杆項目，總管理面積逾180萬平方米。

其中，我們身處的時代E-PARK（番禺）承載了時代商業不少的付出與努力。

時代E-PARK（番禺）是時代E-PARK2.0繫列的開端，屬類甲級産品。時代商業創新性融合甲級寫字樓及文創産業園區的優勢屬性，打造以該産品為代表的新商務辦公繫列，讓寫字樓兼得高品質、生态化的硬件環境和全方位的園區增值服務。

“我們的住宅産品及配套服務已然盡善盡美，但對于早出晚歸的上班族來說，更多的時間是分配于辦公場景中，好好享受這些完善體驗的機會越發難得。那麼，他們對如此重要的辦公空間又會有怎樣的需求和期待呢？“這是時代商業打造E-PARK的核心出發點。

為此，時代商業開展廣泛而精準的前期調研，並結合市場産品分析，洞察出上班族的辦公痛點。基于此，時代E-PARK（番禺）提出辦公與生活共融的概念，為企業員工配置了暖心食堂、健身工坊、恒溫泳池、多功能會議中心、禮品加油站等配套，為企業VIP領袖打造如咖啡室、品茶室、品酒屋等私享型增值商務空間，将辦公環境轉變為靈活、彈性的生态。

為進一步滿足人群的社交需求，時代商業分别為員工、高管和企業家打造不同圈層的鍊接生态，搭建人際、企業間的良性互動關繫。針對員工圈層，園區提供主題嘉年華、運動賽事等氛圍類活動，為員工創造自由社交、興趣培養的平台；針對高管圈層，園區嫁接多家優質資源，提供行業交流、專業課程等增值服務，助力個人成長，反哺企業效能的提升；針對企業家圈層，園區以主題品鑒會、企業沙龍等形式幫助企業家拓展高端人脈，創造商務洽談的定制化場景。

同時，旗下孵化器品牌時代創立方為進駐企業提供孵化培育、創業金融等成長類服務，加速企業發展。

王媛媛希望通過辦公生态的打造，幫助辦公人群充分利用碎片化時間，讓辦公不再局促于一個逼仄的格子間。

“甲寫硬件做得好的，可能沒法提供這麼多企業增值服務；增值服務做得好的，可能提供不了這麼高標準的硬件配套，這也是讓不少企業困惑的痛點。”通過甲級寫字樓産品與産業服務的結合，時代商業打造了一個創新性辦公産品。讓寫字樓兼得高品質、生态化的硬件環境和全方位的園區增值服務。

時代E-PARK（番禺）的出現，果然給市場帶來耳目一新的感覺。早在去年開業時，項目預租率便已超過70%。如今，項目接近滿租，價格比周邊高出20%左右。

滿租與20%溢價的背後，是時代商業正确的判斷與笃定的選擇。

王媛媛回憶道，最開始做項目定位的時候，時代商業與許多如五大行等的商業咨詢公司接洽過，但他們都認為項目所在的地方沒有商務氛圍，很難把辦公産品做起來。

“因為對面是長隆旅遊度假區，旁邊也沒有CBD，辦公産品主要集聚萬博闆塊。所以他們對在這個地方做辦公沒有什麼信心，價格評估也預計會比萬博甲寫低一些。”

然而，王媛媛及她的團隊並沒有氣餒，而是堅持了自己的判斷。

王媛媛分析道，項目地塊位于雙地鐵出口，交通相比僅有一個地鐵出口的萬博片區更加優越；未來，南站的崛起也會幫助漢溪闆塊帶來更多企業與人流；此外，項目附近還有大量優質實惠的公寓為辦公人群提供居住配套。

“基于各種原因，我們認定這個地方能做起來，加之時代E-PARK（番禺）屬于我們在該産品領域的探索項目，沒有受太多固化思維的束縛。”王媛媛說道。

憑借商務辦公積累多年的經驗及獨特的産品概念，最終時代商業成功把這個項目的辦公商業氛圍打造起來。

“這一帶，以前大家讨論商務區都是講萬博闆塊，現在會開始說漢溪萬博闆塊，我們已經把這個地方做成一個小小CBD的感覺。”王媛媛語氣中透露些許自豪。

而她也坦誠道，在項目打造的過程中，曾面臨不少艱難的抉擇。

“其實有過誘惑，也有過搖擺，不過最後我們把它堅定做下來了。”王媛媛指的是當初做底層商業招租時的事情。

據了解，一開始時代商業做項目招商定位的時候，由于位置相對優越，不少品牌商家都有較高的進駐欲望，甚至給出了很高的租金，對此，項目團隊也曾猶豫、糾結過。

但最後團隊還是選擇拒絕誘惑：“我們當時就在思考，做這個商業街的目的是什麼？僅僅為了一個很高的租金，還是要将項目的品質感打造出來，提供樓上辦公人群最需要的配套和工作氛圍？”

王媛媛說道，做商業就得有所為有所不為，需要有笃定的想法和目標。如果品牌無法适配園區人群的需求和定位，給再高的租金都要拒絕。如果想要的品牌還沒有來，就要想辦法去跟他們接觸，甚至降低價格把他們吸引過來。

正是時代商業的堅持、拒絕跟“犧牲”，項目換來了更長期的發展與更好的收益。

新航道：辦公産品之外

在商業辦公線上，E-PARK繫列是時代商業成熟運營的産品。而在今年，時代商業又向市場推出了新面孔，一個是已面市的時代方洲（沙灣），一個是開工的時代·方洲（海珠）。

今年5月底，時代方洲（沙灣）正式亮相，項目位于廣州番禺沙灣瑰寶小鎮核心區域，定位番禺創新創意總部基地。随後的7月，位于廣州海珠的時代·方洲（海珠）舉行開工儀式。項目背靠海珠濕地，三面環水，将規劃改造為集時尚、藝術于一體的文創辦公街區。

相比于此前的産品繫列，時代·方洲又意味着怎樣的新打法呢？

王媛媛揭示道，以前打造的創意園區比較傾向辦公業态，而時代·方洲所代表的創意園則在探讨更多商業的可能性，“所以為該産品繫列賦予了一個寓意無限機會和無限希望的一個名字——‘方洲’。”

以海珠項目為例，項目位于濕地公園的生物島旁，地理位置優越，加之時代本身具有沉澱已久的藝術基因，王媛媛相信有機會将其打造成廣州版的798藝術區。

“不希望它走的是以前只做成一個辦公場景的路子，我們會探讨一些新的好玩的東西，如契合年輕人熱衷拍照打卡的習慣，所以方洲繫列在創意園的形态之外會做更多的商業探索。”

方洲對于時代商業而言，是一個探索中的新産品，是一條摸索中的新道路。“因為我們又在做一些新的東西，所以沒有太多市場上的可對標産品。”王媛媛說道，“我們不斷跟很多資源探讨新的可能性，包括咖啡店、民宿也好，一些新的業态也好，我們都在溝通、嘗試。”

然而挑戰沒有盡頭，除了在商業辦公産品線上的創新，時代商業開始嘗試進行業态上的突破，如購物中心和酒店。

王媛媛向觀點地産新媒體透露，在時代E-PARK（番禺）項目的二期将規劃一個小型的購物中心，體量在3、4萬平方米左右，定位偏商務、社交體驗型，這是基于地鐵站及商圈所輻射巨大人流而打造的。

除了商務辦公型，時代商業還規劃了另一種社區鄰里型的購物中心。王媛媛透露，接下來時代商業會在中山的時代傾城項目打造一個小型的購物中心，是依附住宅項目、主打家庭親子服務體驗的産品。

不過，外界好奇的或許是，一向專注于商業辦公領域的時代商業，為何也開啟多元化拓展了？在王媛媛看來，這些嘗試是“避不開”的。

一方面，時代商業作為一家大型地産集團下的商業公司，土地儲備非常豐富，同時也決定産品往多樣性方面發展。另一方面，針對商業綜合體，辦公可以反哺商業，商業又可以服務于酒店，如果某種業态少了，一環生态就不完整。

“我們後來覺得，既然要進入商業這個領域，從一開始比較簡單的商業辦公入手，然後慢慢發展底商，再是購物中心、酒店，然後涉足綜合體，我覺得這可能是一個商業管理公司的一步步進階之路。”

王媛媛透露，目前時代商業已獲取、籌備、在建、在運營的項目近20個。

而在用心打造一個個標杆項目的背後，時代商業希望通過輕資産的管理輸出，打造下一個企業“增長點”。

“E-PARK也好，方洲也好，還有購物中心、酒店等，當我們将手上這幾條産品線的核心能力打磨得更加成熟之後，我們能夠快速地做項目輕資産管理輸出，這時候便可突破硬件建設周期的速度局限，實現更快的增長和拓展。”

以下為觀點地産新媒體對時代商業總經理王媛媛女士的專訪實錄：

觀點地産新媒體：相比于之前的項目，E-PARK繫列的辦公産品有什麼獨特的運營經驗呢？

王媛媛：之前1.0是偏創意園區産品一些，而2.0産品即E-PARK，最大的不一樣的地方，是讓創意園産品有甲寫的服務，甲寫的品質里面又會有産業的服務。

一方面，我們結合了時代商業之前做創意園、産業園區的經驗，因為絕大部分的甲寫産品里面，可能都不太會有一些産業服務，如針對企業成長的孵化器，提供産業方面的支持和服務，加速企業發展。

另一方面，我們在做E-PARK項目的時候就在考慮一個問題：甲寫的産品能不能做得更好？大多數辦公人群可能一天待在辦公場合長達12小時，但其實靈活利用辦公碎片時間的需求也很多，是否能将辦公生活變成一種生态？讓辦公人群來到公司上班的時候，不是被局限在格子間里。

所以時代商業在辦公園區大配套里，做了食堂，做了健身房，在社交方面，針對員工、高管和企業家分别打造不同層次的活動生态，如針對企業領袖打造主題私享會，充分聯動上下遊産業的商務合作資源，以最短“社交距離”聯動溝通，這相當于是一個雙赢的做法，等等。

在辦公樓里面我們既有租賃收入，也有服務性收入，並且通過我們的增值服務促進項目客戶的滿意度提升。

這種産品目前市場上並不是很多，甲寫硬件做得好的，可能沒法提供這麼多人性化的配套性服務；配套服務做得好的，可能提供不了這麼高標準的硬件配套，這也是很多企業的痛點。

觀點地産新媒體：今年公司也推出時代·方洲，相比E-park方洲繫列在招商、定位上面又有什麼不同呢？

王媛媛：時代·方洲又是一個新的内容。因為以前的創意園比較偏辦公類，在新的方洲繫列上，我們希望更多探讨商業的可能性。尤其是海珠的時代·方洲位置特别好，在濕地公園的一塊小島上，我們認為也許有機會做一個類似“廣州的798”的園區，而且時代自身擁有一些藝術基因。

所以，我們也取了一個代表着無限的機會和無限的希望的名字“方洲”，不希望它走的是以前的路子，僅僅做成一個辦公場景。

在方洲繫列，我們還會探讨一些新的好玩的東西，比如契合現在年輕人喜歡去一些更有趣的地方打卡的消費習慣，所以項目的形态跟E-park的形态會不太一樣，方洲在創意園的形态之外會做更多的商業探索。

觀點地産新媒體：之前時代商業專注在商業辦公需求方面，並沒有延展太多其他業态，為什麼今年開始做購物中心、酒店之類？

王媛媛：這些都是避不開的，時代商業作為一家大的地産集團下的商業公司，土儲非常豐富的，這也決定了公司的産品得往多樣性發展。而且在一些地段上，會發現這宗地塊确實适合做綜合體業态，如辦公反哺到商業，商業又可以服務到酒店等等，如果某種業态少了一環，生态就不完整。

而且，我們後來覺得，既然要進入商業地産這個領域，那就一開始從比較簡單的商業辦公入手，然後慢慢地做底商，然後做購物中心，然後酒店，然後綜合體，這可能是一個商業管理公司一步一步的進階之路。

一開始什麼都做，可能團隊也沒有這麼多的精力和經驗，做穩了一個業态，再去做下一個業态是順理成章的。我們在項目里面碰到了合适的業态，我們就去做，做完了第一個就發現沒有那麼難，就順着經驗往下走。

梳理了一下，目前時代商業在籌備的，還不算是未獲取的，就是已經獲取來的，籌備的，圖紙階段的，在建的，在運營的接近20個項目。

觀點地産新媒體：未來有沒有計劃在營項目達到什麼數量，或者說在規模上有沒有一些具體目標？

王媛媛：規模上肯定是有要求的，我們要保證一定的增速，從2015年開始時代商業每年的增速都保持在50%以上，去年還會更高，但最低都會保持50%的增速。

數量方面跟規模相關，有一些太小的項目其實效益並不是很高，所以我們還是傾向做一些有一定體量的項目，在管理面積的增加和收入的增長方面保持追求。

觀點地産新媒體：總的來說，您怎麼評價說時代商業現在所處的發展階段或者是行業地位呢？

王媛媛：時代商業真正開始做商業至今也有十多年了，如果說前面處于一個平穩發展期的話，那麼近4年來則處于一個快速發展期。但是，我們認為時代商業現在還是一個相對初創的成長型企業，還沒有走到很穩定的成熟期，比如産品還是尚處在1.0、2.0繫列，但時代中國集團的産品已經叠代了很多輪。

所以，我們也希望在三到五年之内能夠取得階段性的成果，能夠讓公司走上相對更成熟、更穩定的發展階段。但是目前的三到五年，一定還是一個比較辛苦，需要不斷地探索和找到更多發展機會的階段。

商業這個行業競争十分激烈，光靠一個好的地段和一個好的産品不足以支撐起項目長遠發展的，過程中企業自身的服務須不斷地創新，跟客戶須不斷地溝通，要一直保持良好的狀态才能維持項目出租率的上漲。

但同時，有危就會有機，競争越來越激烈的時候，如果時代商業做得越來越好，格局是可以不斷被打破的，我們便可以在商業變化的格局里面争取到越來越多的機會。