特寫 | 楊斌：以終為始 百聯資控在運營中探尋存量未來

觀點地産網 11月中，天空一片耀眼的藍，有陽光。上海，這座令人矚目的“魔都”，在觀點商業年會期間，給面子地維持着好天氣。

對于這座金融大城來說，向來不缺少商業地標——上海恒隆廣場、K11、國金中心、美羅城等商業物業，不斷賦予這座城市驚喜。

成就一個優秀的商業，從來不是一個簡單的命題。“商辦地産是一個大的概念。比較來說，寫字樓、共享辦公、長租公寓的運營都比零售容易一點。一個幾萬平米的商業空間，可能涉及餐飲到時尚品牌等一百來個租戶。”

回答疑問的，是百聯資控副總經理楊斌。半小時前，他剛結束完一場對話，撥冗與我們進行一段關于商業的交流。

盡管相較于同行，國企出身的百聯資控略顯低調，但無礙它自身關于商業存量的不懈探索。據了解，百聯擁有處在上海相對核心位置的數百萬平米的存量，幾百處物業，而百聯資控是百聯集團挖掘存量資産價值的全産業鍊的商業不動産平台。

“我們叫一個平台兩條業務鍊。”楊斌介紹，在百聯資控的兩條業務鍊中，一條是商業管理運營平台，覆蓋了從社區商業、時尚街區、創意辦公、體驗型公寓、主題産業園、購物公園在内的六個産品線的專業運營能力；另一條是打造“投融管退”專業能力的投融資平台。

我們的交流，圍繞這“兩條業務鍊”展開。而在此期間，“運營能力”是楊斌使用的高頻詞匯。

“運營能力很考驗存量時代的投資機構，地産基金需要具備專業的運營能力，才能給投資者帶來價值。”楊斌反問，僅僅有資産沒有運營能力，投資機構又怎麼能相信你能給資金帶來回報呢？

“所有投資者的邏輯都一樣，一定要讓資産有回報。怎麼有？運營能力很重要。”

所以，百聯資控将運營能力擺在重中之重的位置，無論在物理空間改造、創意設計、業态規劃、還是招商運營，百聯資控都有自己的團隊。

但一切運營能力的前提，在于前期對物業價值的專業判斷。“商業動辄十幾、幾十億的投資，不能有半點失誤，一旦錯了就要承擔投資失誤的後果。所以，一開始就要對物業有前期判斷，進行很多細節的考量。”楊斌認為，要“以終為始”避免投資失誤，單純從投資和财務回報的角度來判斷會出現問題。

聽起來，百聯資控對于資産的選擇有很嚴苛的標準，我們追問具體的條件有哪些？“位置對商業地産來講至關重要，一線城市或新一線核心商圈是我們看好的。”雖然由于時間掣肘，無法一一贅述，但還是從楊斌口中了解到百聯資控眼中的標準：位置、樓層數、地鐵、人群消費數量和能力、周邊産業布局、未來區域規劃......

值得一提的是，在商業管理運營平台之外，百聯資控還是一個具備“投融管退”專業能力的投融資平台。

“我們不能依賴于傳統的債務，一方面是資金使用上會受到限制，另一方面是企業運營内部對于負債率的要求。”楊斌表示，這就要求百聯資控通過市場化的方式，與一些優質的投資機構合作，共同挖掘存量資産的價值，将資産價值最大化釋放出來。

“百聯雖然是國企，金融環境還可以，但仍然選擇走市場化的道路，不會簡單用傳統債的方式，要通過股的方式尋求合作。”

當然，對于合作夥伴的選擇，百聯資控也有幾個維度的標準。具體而言，第一是像wework一樣的世界級行業知名平台公司，強強聯合，以百聯為主CO-Branding；第二要求具備資源或運營能力；第三則是像養老、保險此類具備金融資源的投資機構。

楊斌告訴我們，百聯資控在上海的一個存量改造項目已經在去年投入運營，今年12月将有兩個項目投入運營，明年将有5個項目投入運營，未來五年運營面積将達到将近100萬平米。

與此同時，百聯資控亦在籌備一只商業不動産並購基金，規模約60億元，争取5年之内增量資産管理規模達到100億元，存量管理資産達到100億元。