戴德梁行：内地資本推動第三季中國商業地産投資按季升28%

根據戴德梁行最新發布的《大中華區資本市場快訊》, 第三季中國内地商業地産交易總額按季增長28%，超過1億人民币的大宗交易總額達497億人民币；唯與去年同期的投資高峰相比，交易金額下滑了28%。

戴德梁行大中華區資本市場研究主管陳妍斐表示：「本季度内資買家尤其活躍，占交易總額近九成，主要收購包括一些大型的不良資産；以及在政府激勵政策的推動下，内資自用買家的需求不斷增加。」

鑒于全球經濟前景不确定和近期人民币匯率的波動，近期中國内地的商業地産投資活動有所減緩。持續縮緊的房地産借貸政策影響了部分内資買家的購買力，但為負債率較低的投資者提供了良機，使其在價格談判上更具有優勢。

戴德梁行亞太區研究部主管林荣傑指出：「我們觀察到資深的房地産投資者興趣仍然濃厚，尤其是香港和新加坡的投資者仍頗具有信心，並已籌集了足夠的資金将投放于内地市場。」

中國内地商業地産季度投資額  按資金來源

資料來源：戴德梁行研究部

今年首三季，香港投資者于内地商業地産交易額達163億人民币，另有96億人民币來自新加坡投資者。較大規模的收購包括香港領展以66億人民币收購深圳的中心城，以及新加坡吉寶資本收購了包括上海一方大廈、北京中關村Neo及對廣州西門口廣場的合資投資。另外最近在第四季，吉寶通過首峰資金管理有限公司收購了北京融新科技中心股權。

中國内地商業地産投資  來自其他區域的投資額

資料來源：戴德梁行研究部

寫字樓占本季度投資額的55％，主要來自北京的幾筆大型交易，包括麗澤大廈、盤古大觀寫字樓和海航大廈的收購。除北京外，許多一二線城市的寫字樓投資額（包括大型綜合體中的寫字樓部分）均有所下降，原因之一為租戶需求的疲軟，造成一些城市整體空置率不斷上升，使得部分項目的投資回報存在一定的風險。與2017和2018年同期相比，内地2019年首三季的淨吸納量分别下降了56％和58％，主要由于聯合辦公和一些内資金融服務企業的擴張放緩，以及大多數租戶因為經濟增長放緩而紛紛采取成本節約策略。

中國内地商業地産季度投資額  按物業類型

資料來源：戴德梁行研究部

陳妍斐說：「最近中美貿易達成的初步協定預計将為市場提供一定的信心，並有望于年底以及2020年支撐市場需求，提高租金回報。」

同時零售投資于本年首三季增長迅速，投資額按年增長55％。實體零售業的復蘇可以歸功于最近内地個人減稅措施和新的電子商務法規的實施，對非實體零售商的在線注冊以及稅收申報要求更加嚴格，尤其針對海外進口産品和「代購」實行加強管理。加上人民币近期的貶值，海外與國内實體店價格差距進一步縮窄，有助于将一些零售需求帶回内地市場。

在需求回暖的浪潮中，本季度錄得多筆零售資産交易，包括唯品會對杉杉奧特萊斯連鎖集團的收購以及中國光大安石對北京中關村時代購物中心的收購。

戴德梁行環球董事、大中華區副總裁、大中華區資本市場主管李志荣表示：「雖然在過去六個月實際成交金額有所滑落，但我們觀察到投資者興趣依然濃厚，尤其對于優質物流資産以及例如數據中心等另類資産。總而言之，無論從地域規模還是經濟實力上來講，中國作為亞洲地區最大的國家，是衆多國際投資者密切關注的市場。當人民币匯率前景可期，以及全球經濟局勢更明朗時，我們預計交易量将會反彈。」