貝殼研究院：粵港澳大灣區房地産市場白皮書

2019年2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，要将粵港澳大灣區建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、内地與港澳深度合作示範區，打造成宜居宜業宜遊的優質生活圈，成為高質量發展的典範。8月9日，中共中央、國務院發布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，為深圳未來的發展進一步指明道路。那麼，大灣區未來市場潛力和格局是什麼樣的？大灣區住房面臨可持續發展的問題嗎？具體是什麼問題，未來的破局之道在哪里？

一、大灣區未來房地産需求空間巨大

經濟活力帶動人口和住房缺口的擴大。大灣區的民營經濟高度發達，市場經濟的活力強，大灣區近幾年民企500強數量的增速最快，帶動了大量的就業和人口的增長，近三年大灣區平均每年增加150萬人口。

人口流動的方式發生了變化，從個人的流動轉向舉家流動。根據《中國流動人口發展報告（2015年）》，目前我國人口流動出現了新的變化，具體來說，近9成已婚新生代流動人口是夫妻一起流動，與配偶、子女共同流動的約占60%，流動人口家庭規模持續擴大。相對于單獨個體的對居住空間的高忍受度，家庭流動人口對品質居住的要求更高。

大灣區住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。廣東省為外來人口大省，灣區11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。

居住品質不高，後期大量的改善需求待釋放。三個核心城市人均居住面積分别為15平、19.7平、25平，距離全國人均36.9平（2017年）的水平存在較大差距。和國外的灣區對比，也存在着不小的距離。

預計到2025年粵港澳大灣區房地産市場的交易規模約3.7萬億，占全國總體GMV的15%。其中新房約1.5萬億（占全國新房交易的12%），平均每年增加600億；二手房約2.2萬億（占全國二手交易的18%），平均每年增加1300億。二手房交易占比将會持續擴大，到2025年提升5個百分點至59%。

二、大灣區的需求向核心城市集中

人口向大城市流入是城市化階段的必然規律。和5年前相比，中國的城市人口更加集中：人口top10城市的人口數量占比提升了0.4個百分點；top20提升了0.9個百分點；top30提升了1.2個百分點，人口向頭部城市集中的趨勢明顯。

深圳、廣州作為核心城市的人口吸引力最強。從大灣區各城市近三年常住人口的增長來看，深圳、廣州分别增長165萬和140萬，而肇慶江門等城市三年累計增長不足10萬，頭部城市的人口吸引力強。

以深圳為例，從外部來看，深圳客戶中原籍為廣東的比例不到20%，超過80%都是“新深圳人”。

2018年廣深港3個核心城市的交易額占比為60%，預計2025年交易額為2.4萬億，占據灣區市場份額進一步提升至65%。

大灣區未來市場規模和潛力還有很大空間，且這部分需求主要集中在核心城市，因此大灣區住房問題的核心其實就是大城市的住房問題。

三、核心城市的住房問題

主要是供應結構失衡的問題核心城市的住房問題主要是外來流動人口與以及年輕人口的住房困難，主要表現在住房的不可支付、居住品質差兩個方面。

房價過高帶來的不可支付問題。從房價收入比數據來看，深圳香港的房價收入比最高，分别為30和21，面臨嚴峻的不可支付問題。

居住品質差。深圳城中村住房體量龐大，約510萬套，占到總存量的近一半份額，容納了約1500萬人口，占實際總人口75%的份額，這部分人群的居住環境待改善。

主要原因是：

第一，地理空間的限制。2017年深圳土地開發強度達46.7%1，遠超國際警戒線30%，幾無地可供。在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套，新增供應節奏難以跟上需求。

第二，供給主體過于單一。政府是唯一的土地供應方，開發商是唯一的商品住房供應者，招拍挂是商品房用地的唯一來源。

第三，存量房屋利用效率不高。深圳存量住房産權不清晰比例高，流通受阻。深圳質量好、産權清晰，能入市流轉的存量住房占比僅約四分之一，導致存量流通率低，近兩年僅0.6%的水平，國際大都市一般在4%以上。傳統城市更新難度大。前期房價的過快上漲大大提升了拆遷的成本和難度，推倒重建、提升容積率以增加供應的方式也難以推進。

第四，住房保障的渠道不足。深圳在1998年制定的經适房：商品房：廉租房供應比例6:3:1的房改計劃在實際運行中變成了90%都是商品房。當前深圳市存量住房中保障房（經濟适用房+公租房）占比僅4.1%。

供給結構過于單一的原因是： 

深圳房改之後走的是最徹底的市場化道路，政府在住房保障方面是缺位的，主要是通過信貸工具支持居民購房。

過度市場化和金融化帶來的結果是居民的杠杆高企，高杠杆的金融風險問題突出，深圳月供收入比達90%，居民杠杆率高大82.3%。根據鍊家交易的數據，2018年深圳二手房買賣中貸款成交占比達到92%，幾乎人人使用杠杆，購房者平均貸款成數59%，遠高于其他一線城市。房價和信貸相互促進和循環的作用下，低收入群體被排除在購房市場之外，越來越難進入市場。

過度市場化的模式已經無法适應當前及未來的需求變化，主要原因是：第一，居民杠杆已經很高。第二，土地财政的方式已經無法繼續。第三，過度市場化帶來的貧富差距問題嚴重。

香港則是供給端市場化不足的問題。香港的住房供應體繫中僅有53.7%的住房是私有産權房屋（即開發商建造的商品住宅），非市場化的公屋和居屋的比重過高。從增量看，2017年新開工住房中，55.8%是由市場提供的私人居住單位，較其他城市比例偏低。租賃方面，2016年香港私人租賃的比例為17.8%，整體的市場化程度低，難以響應大量的人口及需求規模。

香港公屋也未能很好解決中低收入群體住房問題。面對龐大的待保障群體，公營住房供應顯得不足。2008-2017年的十年間，香港公屋（公營租住房屋）存量僅增8.8萬套，居屋（資助出售單位）存量僅增5500套。到2018年3月，香港公屋的平均輪候時間持續延長至5.1年，且香港公屋居住質量極差，40平以下的公屋占比達87%。

同為核心城市的廣州，因為市場和政府作用力量相對較為均衡，整體市場狀态相對可持續。從居住的角度來看，租購的比例為45:55，其中大部分為私人租賃。從市場供給看，廣州新房、二手供給較為均衡，2011年以來新房、二手房市場保持“五五分”格局。政府在根據市場和人口變化增加整體商品房土地供應的同時，近年來政府供應的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。

四、破局之道：住房結構再平衡

以深圳為代表的大灣區房地産市場發展的路徑是中國房地産制度改革的典型樣本，也反映了整個國家住房制度面臨的重要轉折。作為大灣區的核心引擎，尤其是作為中國特色社會主義的先行示範區，應當在落實中央“兩多一並”的住房制度方面開創深圳模式。

針對目前深圳等核心城市主要是過度市場化、供應主體和保障渠道不足的問題，未來大灣區核心城市的破局之道在于重新平衡市場與保障的關繫，核心是政府引導市場增加有效供給，改善市場結構失衡的狀态。

關于市場主體，不應該僅有市場或者政府，應該多樣化，具體包括4種：開發商、企業、政府、農民，保障的渠道除了增量市場也可以在存量市場、周邊城市尋找供應。

第一，盤活和利用好存量資源，允許宿舍公寓合法運營，為市場提供藍領床位産品。由于無法達到合租房在面積等方面的基本標準，床位産品仍遊離在市場灰色地帶。但對低收入群體而言，合租也依然無法将價格控制在他們所能承受的範圍之内。應制定特殊標準，針對床位産品提供合法經營的制度規範，扶持藍領公寓運營企業在工業和服務業集中區打造宿舍式床位産品。

第二，利用特區的立法權，對于部分小産權房補交相關費用後進行确權，變大拆大建為綜合整治，提供白領合租房。在确權及消除消防安全等風險的基礎上，鼓勵支持市場化的開發商或者長租公寓企業參與，為租賃市場提供更多的品質標準化産品，讓年輕人口“租有所居”，解決職場前幾年的住房問題，給買賣市場“降壓”。

第三，降低交易稅費等摩擦成本，刺激存量供應，為中高收入家庭提供置業選擇。中國的二手房交易面臨較多的稅收名目，加上幾乎為零的持有成本，導致房屋流通成本高、閑置房屋難以被最大化利用，尤其是粵港澳大灣區整體商品化率低，非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多，而部分城市的新房供應又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率、發揮二手房更強的供應韌性優勢，用更少的新建成本改善更多人的居住條件。

第四，擴大保障範圍，優化保障方式，優先使用貨币化補貼的手段。在保障對象上，住房保障應當面向所有城市居民，以收入水平而不是戶籍作為衡量標準，重點加大對于非戶籍流動人口、低收入群體的保障力度，優化對新畢業大學生的住房支持，在保障方式上，鑒于過去公租房建設缺乏積極性的經驗，應該優先使用貨币化的方式，對于租金收入比超過30%的群體通過發放租房券的方式降低其支付壓力。

第五，打破城市邊界，開啟大灣區社保互認，尋找核心城市的“外部供應”。目前大灣區的城際交通已經相對發達，對于核心城市的周圍城市，軌道交通的發展也使得“同城化”趨勢逐步推進（如廣佛兩城），但是購房資質目前還是認本地社保或者戶籍，需要做出相應調整，對核心城市尋找“外部供應”，尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來内陸居住，促進港澳和内地的融合。

五、灣區房地産行業未來發展趨勢

一是政策趨向穩健，市場走向平穩。從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調，具體到大灣區内部，政策從需求端的全面限購限貸轉向“一城一策”，目標是促進市場的平穩，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區的市場将告别過去的大起大落，整體穩定。

二是居住服務行業快速崛起，形成一批包括家裝、家政等在内的具有專業服務能力的服務階層。存量市場的空間持續擴大、對居住品質的要求不斷提升是大灣區未來的重要趨勢，這就需要嵌入大量的居住服務，並且，服務價值在房地産産業鍊條里的比重會越來越高，最終超過制造。包括：房屋租賃、管理以及衍生服務如搬遷、保潔、維修等；社區物業管理、社區零售等服務。

三是房地産的數字化程度進一步提升。過去的住房開發大多是集中式、標準化建設，房屋設計和功能同質化。在下一階段，存量更新和租賃的機構化運營中，數據化的應用範圍将會持續深入。以開發為例，房屋開發會根據客戶個性化需求定制化生産，每一套房子都需要差異化的設計、施工、裝修。裝配式建築、工業互聯網将進一步深入到房屋開發設計施工環節，用數據和信息改造整個開發鍊條。

四是圍繞交易和資管的房地産金融服務将充足發展，住房ABS、REITs空間巨大。龐大的住房需求和住房存量需要帶來了巨大的金融需求，包括個人的購房、資産管理，企業的融資等，預計未來圍繞交易和資管的金融服務空間巨大。

五是開發企業的價值鍊條進一步延伸。在服務的推動下，開發商将會從過去單一的住房制造轉向居住服務綜合服務商。比如，開發商建造租賃用房，根據租賃人群的需求，建立租賃運營能力，轉型為租賃運營商。由此進一步衍生出服務租房者的信息、金融服務，使過去一次性的價值擴展到房屋生命周期的全流程。