原報告 | 建業 外面的世界

觀點指數 在過去的27年里， 建業地産一直深耕河南市場，專注不旁骛。廿多年里，它也在河南省内積累了大量的資産。

不過即使建業地産想要偏安一隅，無奈市場競争激烈，外面的世界千變萬化，從本土走向全國化的房企不在少數。因此，在2018年的業績會上，一直專心深耕的建業地産也釋放出“走出去”的信号。

彼時，胡葆森透露“建業地産會有條件、探索性地走出河南”。對于胡葆森而言，“走出去”是一種資本的試驗，穩重謹慎最為關鍵。因此，建業地産為“走出河南”限定了三個條件，即以輕資産模式為主，在500多公里半徑範圍内，把河南相鄰的6個省作為主要目標市場，輸出主要産品形态——中原文化小鎮。

2018年12月28日，建業地産就合作開發邢台市的一個小鎮，和河北省邢台市簽訂了戰略合作協議，這被建業地産内部視作走出河南的一個時間標志。如今，過去接近一年，建業地産走出去的成效幾何？在其劃定的500公里半徑範圍内，對于這個局限的“外面的世界”其又能否适應？

守好河南市場

在房地産市場發展初期，各大品牌商都十分看重本土地緣優勢，主營業務基本都在本地市場。随着規模發展，不少房企選擇了走出“舒适圈”，擴展業務規模。

不過，過去很長一段時間内，房企的忙碌潮中，獨缺建業地産的身影。資料顯示，建業地産成立于1992年，紮根河南至今已有27年。

截至去年年底，建業地産已進入河南省的18個地級城市和77個縣級城市，開發項目累計交付面積約3006萬平方米，擁有在建項目共123個，在建總建築面積約2448萬平方米，土地儲備建築面積約4515萬平方米，其中權益建築面積約3411萬平方米。根據建業地産的規劃，2019年年底，其要實現河南120個縣以上城市全覆蓋。

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從業務構成來看，目前建業地産主要集中于住宅開發，並有輕重資産之分。而基本上建業所有的重資産銷售仍然位于河南省内。中報數據顯示，2019年上半年，建業地産的重資産的合同銷售金額為276.60億元，同比增長約9.2%，合同銷售面積約382萬平方米。

而今年開始，根據戰略部署，建業地産開始利用輕資産業務開拓河南省外市場。截止2019年6月30日，輕資産項目已累計簽約131個，項目合計規劃建築面積約1991萬平方米。2019年中報顯示，上半年建業地産的輕資産合同銷售金額為119.31億元，同比增長約為81.3%，增速遠高于重資産。不過，數據對比來看，重資産仍是合同銷售額的主要貢獻者。

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而在收入上，2019年1-6月建業的輕資産錄得收入4.04億元，約占總收入90.68億元的4.46%。

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在2019年中期業績會上，建業地産首席執行官袁旭俊表示，河南GDP的增速歷年來都是高于全國。今年上半年全國的GDP增速6.3%，河南為7.7%。而整個河南城鎮化率卻低于全國的7.9個百分點，說明它的後發優勢非常明顯。

他還指出，河南的房地産市場潛力很大。今年上半年全國房地産銷售面積同比下降1.6%，但河南省同比增長接近7%；銷售金額方面，全國上半年增長約6%，河南省銷售金額增長約20%。因此，未來建業将繼續堅持深耕河南的中原戰略。

輕資産試驗

回顧過去一段時間内建業地産的主要變化，可以歸納為輕資産布局，以及商業地産上的進取。

首先，在輕資産布局上，建業地産的主要表現，一個是收購了裝配式建築公司“中民築友”，由中原建業擔負起建築業務；第二個是林明彥的加入。

7月10日，胡葆森完成對天津中民築友科技有限公司100%股權收購，交易對價16.5億元，溢價率46.5%。據資料顯示，中民築友為一家專注于裝配式建築的公司。借助中民築友的裝配式建築能力，建業的輕資産模式多了一個有利的助推器。

胡葆森強調，在“走出河南”命題上，中原建業擔負了建築業務，主要産品形态是以中原文化小鎮為主。據2019年中期報告披露，在簽約河北邢台中原文化小鎮之後，中原建業陸續接到了10多個全國各地政府及企業的合作意向。

截至2019年6月30日止六個月，中原建業共接觸意向項目6個，其中中原文化小鎮形态的意向項目3個，住宅類項目3個；截至2019年6月30日止六個月，建業地産完成簽訂22個輕資産項目合約，其中省外項目1個，預計總建築面積約319萬平方米。

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除了中原建業，建業地産進行輕資産布局另一舉措，是林明彥的加入。資料顯示，林明彥在凱德集團任職的22年里帶領凱德中國成功實現輕資産化轉型、擴大商業業務版圖。

據财報披露，在他的領導下，凱德集團營收從2013财年的39.78億新元，增加到上财年的46.098億新元。2017财年的營運淨利為9.083億新元。2018财年實現稅後淨利潤為17.6億新元，同比增長12.3%，為2008年至今最高淨利潤值。

也許，胡葆森想借林明彥的加入，壯大輕資産羽翼，並實現商業業績增長。目前，建業共有26個商業項目，覆蓋河南全省16個省轄市，其中在建的商業項目有17個，已經運營的有9個，還有很大的成長空間。

穩中求進

從目前的動作來看，建業地産可以說是一家比較穩健的企業。在“走出河南”的命題上，它選擇了成本相對較低的輕資産方式，也許是因為考慮到自身财務的實際情況，着重考慮财務匹配因素。

據2019年中報披露，建業地産總資産負債率達91%。對此，管理層解釋稱，這是高增長階段的一個必然現象，負債率里有收賬款，金額比較大。說明未來公司有大量已售未結的資源待結轉。

管理層透露，2019年中，建業地産現金存量為238億人民币，其中有45.8億元是受限的資金，總的有息負債比去年年底增加35%，是因為在今年上半年共發行了4億美元的美元債，一筆是在1月份，另一筆是在4月份。

數據來源：企業中報，觀點指數整理

通過觀察建業地産近三年來的淨借貸比率，可以發現，自2017年中期達到81.10%後，建業地産的淨借貸比率開始回落，至今年上半年已經恢復到60.5%的正常水平；從全年來看，最高點是2016年的65.4%，預計2019年全年的淨借貸比率會保持在60%左右，低于行業平均水平。

在舉債上，截止到7月底建業地産境外債共發行了19億美元，8月初又發行了一筆，金額為3億美元，合計22億美元。其中，有8億是做了匯率對沖的方案，剩下14億也在跟蹤人民币走勢的變動，會在相對穩定的時候做相應的安排。

管理層透露，目前公司的境外發債還有6億額度，暫時不打算申請新額度；信托融資方面，占比會控制在10%左右，利息保持在10%-12%；並打算把毛利率控制在25%，已售未轉部分的毛利率控制在24%。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。