觀點直擊 | “保守”許華芳：寶龍沒有沖規模沖動（實錄）

觀點地産網 距離寶龍地産中期業績媒體發布會還剩幾分鐘，一些投資者仍停留宴會廳圍着幾位高管讨論，這讓原定于11點15分鐘開始的業績會，不得不往後順延了幾分鐘。

無暇多作休整，總裁許華芳帶領副總裁兼首席财務官廖明舜、副總裁兼資本中心總經理黃文鐘以及資本部總經理劉泊暘，很快出現在媒體面前。

“今年上半年公司成績還是不錯的。”許華芳開場直言，或許這份業績，讓四位管理層神色顯得輕松。以至于在最後的問答環節，出生于澳門的總裁先生在普通話與粵語的熟練切換中，與媒體聊得風生水起。

數據顯示，由于各業務分類收入均有所增長，2019年上半年，寶龍地産錄得總收入約為122.51億元，較2018年同期增加約32.0%。其中，物業銷售收入約為104.98億元，同比增長32.6%，租金及物業管理服務收入13.91億元，同比上升31.2%。

上半年，寶龍地産錄得公司擁有人應占利潤約為18.03億元，同比增加約35.6%，核心盈利約為18.52億元，同比增加約50.9%；公司擁有人應占核心盈利約為12.45億元，同比增長48.9%；每股基本盈利約為45.1分，較2018年同期增加約35.4%。

但在具體銷售規模方面，雖然已将目標從年初的500億上調到550億元，許華芳還是表示，寶龍沒有沖規模的沖動和角度，未來定位肯定是以商業為主。

“沒有沖規模的沖動”

前七月，寶龍地産合約銷售總額約為350.6億元，同比上升72.5%，合約銷售總面積約為214.13萬平方米，同比增加約50.7%。按照年初500億元的銷售目標計算，完成度達到70.1%。

基于土地儲備以及市場環境，寶龍在中期業績報告中宣布将全年目標上升10%至550億元。許華芳稱，他期待在銷售規模上能實現進一步的突破。

他介紹，根據下半年供貨和可銷貨源的統計，寶龍總共有630億的貨值，其中長三角大頭，比重達78%，因此對完成550億的指標還是很有信心的。

不過雖然規模的步子邁的很小，但按照許華芳的計劃，未來三年寶龍的銷售規模要按照年復合30%的增長速度往前前進，其中商業年復合增長率25%，酒店15%。

據此計算，2020年寶龍銷售目標預計是715億元，2021年大約930億元，到了2022年能夠突破千億大關，達到1208億元。

土地存量以及高度聚焦長三角布局是許華芳的策略，觀點地産新媒體了解到，2019年上半年，寶龍累計拿地32宗，土地權益款是90億元，平均地價5100元，溢價率12%。

截至目前，寶龍總土地儲備2440萬平方米，其中正在開發約1580萬平方米，作為未來發展約860萬平方米，平均地價2700元，可售資産存量達3000億元，長三角占比達73%。

“拿地有兩個關鍵的特點”，許華芳指出，一是寶龍超過七成的土地儲備集中在長三角，這種深度聚焦還會繼續，做特色的長三角公司。

其次，随着土地商業配套條件增多，注重住宅、商業銷售並舉的寶龍在土地獲取上有了比較的優勢。觀點地産新媒體了解到，2019年上半年寶龍物業銷售收入104.98億元，其中商業物業銷售收入占比三成，達30.97億元。

“我們很多項目都是直接跟政府購地洽談，相比别的公司，提早知道規劃，提早作出産品優勢。”許華芳反復強調，住宅不是寶龍的優勢，商業才是。

從寶龍目前的資産來看，包括住宅、商業在内的銷售物業占比達84%，自持物業接近兩成，許華芳表示，未來自持商業的規模依然會加大。因此在這種發展邏輯下，寶龍沒有沖規模的沖動。

不過，在市場仍處于嚴格調控以及行業銷售增速普遍放緩的大背景下，為了實現規模與利潤的增長，許華芳披露寶龍下半年會做兩個動作：一是适當促銷，增加回款；二是謹慎拿地，在好的城市拿好的地。

“商業分拆主要在輕資産”

1992年成立，2003年發展商業地産，2009年登陸香港資本市場，2013年上海首家寶龍廣場運營，2016年七寶寶龍城和杭州濱江寶龍城兩個項目相繼落成。如今，寶龍将自己定位為“内地首家專注在商業管理的公司”。

目前，寶龍是将住宅物業和商業物業裝在同一個上市平台上，去年9月末，寶龍發布公告稱，欲将商業管理業務獨立拆分上市。外界大概率以為，寶龍要将商業資産打包分拆，以尋求更大的資産價值。

這顯然是誤解，“這次分拆内容主要是輕資産部門，資産端還是在地産控股里面。”許華芳解釋，這是從管理服務的角度分拆，未來持續性的合作就變成了甲乙方的合作，是子公司服務母公司。

按照許華芳的說法，分拆之後，商業管理業務模式希望能達到七三的比例，即70%的業務來源于母公司寶龍地産，30%通過收購管理公司或是收購商場管理權等輕資産擴張方式。

許華芳強調，輕資産是商業管理公司最主流的業務，但母公司也會加大支持。

截至6月底，寶龍旗下管理和經營的商業廣場已達36家，另管理3家輕資産項目，投資物業的價值達到479.02億；來自投資物業的租金收入和物業管理服務費收入約為13.91億元，同比增長31.2%，其中物業管理服務收入7.56億元，同比增長27.1%。

黃文鐘介紹，2019年下半年寶龍會新開6家商場，年底大概會超過45家；2020年開10家，會超過55家；2021年規劃開9家，累計會超過64家，商業規模進一步擴大。

“内部是高速增長期”，許華芳後來補充道，今年整個商業輕資産管理拓展也會有一定成績，下半年可能會有幾個項目推進。

在寶龍看來，分拆不僅能釋放寶龍多年商業管理服務的價值，也能讓團隊、品牌在市場上尋找更大的發展空間，除此之外，對寶龍地産本身也有多種益處。

廖明舜指出，首先分拆之後多了一些股本進來，會讓寶龍地産财務指標有所改善；其次商業集團的上市PE會高于現在的“1238”寶龍地産；最後，兩者是互助的作用，會給房地産項目加分。

至于在商業運營提升方面，觀點地産新媒體了解到，目前寶龍已經與騰訊合資成立科技公司，推進商業數字化，意在對存量數據進行挖掘和梳理後，應用到具體場景中，最後形成智能化服務生态。

以下為寶龍地産控股有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：早前有公告出來說公司計劃分拆商業管理業務，分拆原因是什麼以及目前進展如何？主要包含哪些資産？這一塊資産分拆出來以後，寶龍地産主要業務還有哪些？未來寶龍地産跟寶龍商業的發展目的是什麼？

許華芳：商業集團我們做了很多年，到了比較獨立成長的階段，這一塊是希望釋放他們的活力，讓團隊、品牌能在市場上獨立發展。而且某種程度來講，除了做自身項目以外，還有做輕資産，未來市場化是更有發展空間的。

這次分拆内容主要是輕資産部門，資産端還是在母公司的，這部分業務分拆是管理公司服務的角度，所以未來持續性的合作還是甲乙方的合作，是子公司服務母公司業務範疇，再加上境外的。

按照聯交所要求的計劃在推進，現在也沒有時間表，反正在積極往前推進，當然希望越快越好。

沒有明确的目標，可以看到今年45個商場， 明年會有10個商場開業，後年有9個商場開業。内部是高速增長期，今年整個商業輕資産管理拓展也會有一定成績，下半年可能會有幾個項目推進，所以持續高速增長這個角度是沒有問題的。

現場提問：分拆之後，對寶龍地産的業務模式會不會有影響？對寶龍地産長的指標會不會有提升或者負債率怎麼樣？公司給它的支持怎麼樣？另外，寶龍今年有多少已售未結轉？負債方面有沒有更詳細資料？因為今年人民币又升又跌，寶龍境外發債有沒有受影響？

許華芳：在業務模式來講，不會影響寶龍地産的業務，因為寶龍商業管理一直都是上市公司里面的，就算未來分拆都是上市公司下面的上市公司。

我們的母公司是上市公司，分拆完之後，都是寶龍地産下面的。

我沒有承諾支持這些動作，地産這幾年的增長很快，快的同時，地産商業持有比例也是提高的。

地産母公司給的相應支持是加大了，同時分拆之後的業務模式希望是七三比，70%是母公司，30%是輕資産市場。

業務模式是去外面吸收，會收購，但不是重資産收購，是收購管理公司或是收購商場管理權的業務模式，這是最主要的業務。

廖明舜：分拆後對寶龍地産财務指標應該有所改善，上市之後多了一些股本進來，這是第一個改善。

第二個改善，商業集團的上市估值會高于現在寶龍地産。第三個改善，因為兩個是互助的作用，也是給房地産加分的項目。

劉泊暘：目前權益已售未結算資源是281億，按照現在的指標，下半年将結轉120億。

許華芳：今年上半年公司負債率控制得挺好，下半年也希望能夠穩定，當然要根據銷售的情況和市場的情況的，我只能理解大概是這樣。

其實我們剛剛批了5.5億美元的額度，主要用途是明年7月有一個5.5億美元到期。

我們剛剛發了4年期是挺好的價錢，如果很好的價錢，我們會考慮。如果是正常的，就是會控制往，因為我們都會保持着指標的。

現場提問：下半年會不會比較進取去沖規模？分拆那一部分，現在八成商業營運，兩成是住宅管理部分，未來會不會都是傾向于買商業的？

許華芳：從特色來講，我們是首家專注在商業管理的公司，未來定位肯定是商業為主，住宅不是我們的優勢，也不是我們的特點。

從面積角度來講，物業公司都是海量規模，我們不會以這個方向作為重點，我們的優勢是商業。

至于沖規模，其實負債沒有什麼增加，指標是下降了，本質上來講我們是靠自身内生性來成長，所以也沒有沖規模的沖動和角度，很大程度上這幾年增長是長三角選址戰略選對了。

長三角一體化戰略目標效果還是很好的，簡單地來說就是拿地拿對了，這是最主要的增長。

從拿地角度來講，我們會穩定的。這幾年還是比較穩定拿到土地，今年拿到23塊地，下半年也拿了幾塊了，平均溢價率是12%左右。

沖規模角度是企業要借很多錢，拿地也很多，也拿很貴，因為要沖規模。我們更大程度上，邏輯是不借貴錢，不拿貴地，專注在把産品做好，這是基本的幾個動作。

今年基數還是小的，在房地産企業中，我們還是中小型公司，頂多算是中型公司，所以復合增長30%是舒服的。

根據市場，有更好的機會，我們更努力一點，也是希望有好的機會。

現場提問：3月份開始考核現金流，現在進展怎麼樣？今年考核公司回款怎麼樣？

許華芳：今年考核沒有考核銷售，只是考核現金流。

現場提問：現在的情況怎麼樣？

許華芳：很好。

現場提問：回款率的情況怎麼樣？

許華芳：回款率不算太高，都是80%左右，現在浙江有幾個城市比較特别，要封頂才可以做按揭。就算我們甯波賣幾十億，但有幾十億是要封頂之後才可以開始按揭，所以這部分影響60%-70%。

現場提問：在買地方面，三四線會不會有調整？

許華芳：今年依然是正常的，二三四線都有，我們剛剛開完拓展會，目標會改變一下。

現在在長三角範圍内，一半三四線依然好賣的，但有一半三四線城市就慢一點了。

其實市場還可以，因為長三角和珠三角有一個特别的情況，長三角是平均的，整個長三角相對均勻一點，珠三角就是廣州、深圳一枝獨大，可以這麼理解。

我的邏輯是下半年會做兩個動作，一是做适當的促銷，就是多拿一些錢回來。並不是很厲害的促銷，而是給一些優惠。

另外一點就是謹慎拿地，下半年要拿一些好一點的城市，好一點的地，三四線可以适當降低一點。