觀點直擊 | 奧園郭梓文：房地産天花闆10年後到來（實錄）

觀點地産網 在經歷過閃崩的過山車之後，中國奧園股民今天（8月19日）或感欣慰。

截至收盤，這家房企的股價升到了每股10.4港元，升幅接近9.5%。因為就在上周末港股普遍面臨大盤沖擊的壓力下，不少人選擇了賣出，如今不知道會不會後悔。

但在房地産市場低迷的大環境下，奧園的增長速度相比過往仍然大幅度下降。數據顯示，奧園上半年實現合同銷售額536.3億元，同比增長33%；實現合同銷售面積532萬平方米，同比增長35%。目前受制于當下市場狀況，國内房企增長率已普遍從前幾年的40-50%下降至20-30%左右，奧園亦未能例外。

不過，年初業績會時，集團主席郭梓文就已提出“2019年銷售目標定為2018年基礎上增長25%”，當時市場很多聲音就認為這個目標是否太過保守。畢竟該公司去年的合同銷售同比增長錄得超過1倍，而2016年至2018年的復合年增長率曾高達89%。

目前，奧園期内營收236.7億元，同比增長73%；毛利同比增長81%至70.5億元，淨利潤28.0億元，同比增長90%；核心淨利潤同比增長79%至24.9億元，顯然這是奧園過去三年快速規模增長的眩目成果。

或許，我們還是要看一看中報會披露數據中這家大灣區“網紅”房企還有哪些秘密？

上半年去化率未達預期

相較于迅猛的合約銷售規模，奧園過去的結算速度其實是偏慢的，這形成了奧園龐大的已售未結轉金額。中報披露，截至6月底，奧園擁有1390億元的已售未結轉金額，是該公司去年銷售額的1.5倍，及今年銷售目標（約1141億元）的1.2倍。

這是其他增速較緩的房企不會出現的現象，奧園稱這些收入将在未來兩年内逐步确認。粗略計算按照目前半年度的淨利潤率及核心淨利潤率，這相當于為奧園鎖定了164億淨利潤及145.95億元核心淨利潤（按2018年數據算的話，将鎖定131.78億淨利潤及137.61億元核心淨利潤）。

根據參加了奧園中期業績投資者會的投資界人士向觀點地産新媒體透露，這1390億元的已售未結轉金額毛利率在28-29%，當中250-300億元能在今年年内結轉；700-800億元2020年結轉；剩下的将在2020年以後結轉。

另一方面，按投資者會的信息，奧園今年上半年的去化率其實差一點才達預期。據執行董事兼營運總裁馬軍介紹，這個數字是55%。不過2019年奧園的可售資源為1900億元，去化率60%左右即可完成銷售目標。

因此，奧園下半年将加快推貨速度，並上市大量新盤。按郭梓文透露，奧園今年下半年可售貨量達到1300多億元，其中新推出的項目達到40多個。

公司執行董事兼營運總裁馬軍總結稱，今年上半年各大開發商促銷力度都不是很大。一方面政府調控價格受限，盈利空間受到一定程度的擠壓。

“接下來我們也做了一定程度的促銷，當然有一些是在價格方面的促銷，另外一些我們希望通過在營銷費用，營銷激勵，一方面激勵内部員工，一方面激勵合作夥伴，我們的一些中介機構加上銷售的力度。”他說。

顯然，回款率較低是奧園必須要面對的問題，公告顯示，奧園上半年的回款率為75%（2018年全年為78%）依然處于行業水平的較低位。按照合約銷售536億元，實際回款金額為402億元。

土地儲備達4012萬平

數據顯示，奧園上半年新增34個項目，新增建築面積726萬平方米，令集團土地儲備達到4012萬平方米。其中，半年來購地支出約132億元，占同期合約銷售額25%，占回款金額32.8%。

這符合奧園的布局節奏，執行董事兼行政總裁郭梓甯說：“17、18年奧園拿地金額占比在30-40%左右，今年也是基本上差不多。當然拿地的途徑還有並購、招拍挂，我們近一兩年會比較多的通過城市更新來拿地。”

據透露，奧園目前已經實現的舊城舊村舊廠更新規劃面積達1604萬平方米，預計總的可售資源2197億元。

其中，預計2019年可以實現轉化的項目貨值為718億元；2020年可以實現轉化的貨值1039億元；預計2022年或者以後實現轉化總的貨值440億元。

同時，這部分舊改項目從區域上來看華南占了88%，大灣區占了74%。據參加了奧園中期投資者會的投資人士指出，郭梓甯在投資者會上透露：“目前公司在珠海就有十幾個舊改項目。”另外，目前有兩個村正在洽談，“貨值有200多億，預計第四季度可以公布成為實施主體”。

“我們在廣西南甯，環京，西安，東莞也有舊改項目。”郭梓甯稱。

對于快速的規模需求與普遍進展緩慢的舊改項目之間，關繫如何調解？

“奧園的主要拿舊改方式繫——當地的中小企業房企跟進得差不多了，一般是取得村民70-80%同意後，我們收購過來。”郭梓甯表示，這樣能保證舊改項目一兩年就可以實現轉化。

為何收購百年人壽？

奧園另一覓地方式是通過多元化業務協同進行，“現在奧園整個經營戰略是一業為主、縱向發展，縱向發展即指跟原來的主業有關聯的産應協同發展。”郭梓文表示。

他在投資者會上進一步指出：“目前招拍挂很難拿到心儀的地塊。”而通過多元化業務在資源儲備上反哺主業，“奧園有很多産業用地和政府有在談……在廣西，奧園有文旅産業用地和政府在溝通。”

今年7月中旬，奧園斥資32.62億收購百年人壽保險股份有限公司13.86%股份，成為百年人壽的第一大股東。當時市場普遍認為，此次收購将對奧園旗下奧園健康的康養産業有幫助。

郭梓文亦同意這種說法：“百年人壽本身跟奧園健康的醫美、康養這個闆塊，還有奧買家的客源闆塊是有關聯的，所以我們認為公司在健康康養産業與保險業是有密切關繫。”

另一方面原因則是：“現在廣州、深圳都希望希望我們的百年人壽去開總部，均給出土地優惠……這是通過産業聯動主業。”他在投資者會上說。

因此，百年人壽不能通過奧園健康這個平台進行收購，這解釋了此前市場上一些針對此次收購的疑問。郭梓文解釋，因為大集團需要協同的二次資源比較多，包括要協同奧園健康、奧買家，所以必須以大集團的名義來收購。

“将來如果百年人壽與某個業務關聯性越來越緊，我們會再考慮由奧園旗下的二級企業持有。”

截至目前，中國奧園共擁有奧園地産、奧園商業地産、奧園國際投資、奧園金控、奧園文旅、奧園健康、奧買家七大闆塊。對于未來非房地産業務的投入力度，郭梓文在投資者會上透露，非房地産業務投入将占總投入的4-5%，或大概占銷售額的3%。

因為，最主要的資金還是用來收購土地。

馬軍指出：“奧園至少在兩年内，對規模還是有要求。”郭梓文更是說：“房地産業天花闆10年後就會到來，以後再布局就太晚了。”

以下為中國奧園集團股份有限公司2018年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：您對今年的房地産市場怎麼看嗎？

馬軍：今年上半年總體的成交面積，對比往年同比略降，成交金額略增一點，基本上與去年相持平，就總體的市場表現來看，一線城市表現比較好，無論是供貨量、成交量，增幅都比較大，二線城市基本上同期持平，三四線城市确實有一些壓力，整體成交量有些下滑。

整體的房價目前從統計的數據來看，還是在上行，尤其是一線城市，二線城市大多在上漲，三四線城市确實有一些分化，尤其受棚改政策影響。

下半年總體的預計，應該現在的市場态勢會延續上半年總體的發展情況，因為大多數房企受去年買地相對偏少，上半年更多的壓力在于庫存不足經過上補貨以後，下半年整體的市場競争還是要看房企跟房企之間的競争态勢。從這個層面來看應該是基本比較穩定。

現場提問：資金、外債情況，下半年需要再發債進行融資嗎？

陳嘉揚：剛才PPT介紹了境内外的借貸情況，在今年上半年總金額是775億，境内占65%，我們還是以人民币占為主，境外占35%。大家看到這個，短債335.5億，境内還是占大多數70%更多一些，境外是24%。右邊有一個比例，這些短債都是一年内到期的，2019年下半年占了31%-33%左右，更多是在2020年上半年，所以我們其實更多的已經在為2020年的上半年提前做部署和準備。

我們實際上也是羅列了我們今年以來一些主要的境内外的融資，我們在境外美元債的發行，加上銀團，已經做到16.5億美金，而且這部分成本也相對比較合理，平均成本在7.5%左右。

而且剛剛也是簡單提了一下新加坡的主權基金，是跟奧園做了一筆私募債，說明奧園信貸得到了市場認可，連新加坡政府也是對奧園比較認可的。實際上我們也繼續會密切關注市場的發展，當然也是會關注整個資金的需求和成本，去進行境内外融資。

境外我們全額使用了發改委的額度，今年下半年不會有其他的美元債的發行。境内債有一些額度我們也會看準市場的窗口進行發行，主要還是作為資金上的再融資。

現場提問：中央政治局會議說“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”，這個對于銷售布局有什麼影響？

馬軍：應該這樣講，中央整個政策還是以穩為主。實際上政策面這個問題也不是新提出來，是沿用了以前一貫的政策，只不過這次重新再提一提。

因為在今年3、4月份，市場上出現了一波小陽春，在土地獲取方面，4、5月份有一些高地價的土地出現。一方面是房企貨值，另一方面上半年融資情況比較好，所以大家在土地市場表現比較活躍。

整體情況從中央調子重新再談一下，這樣各級地方政府基本上在後期調控里面有收有放，目前還是比較平穩的。

我們公司的布局應該講今年下半年可售貨量1300多億，總體貨量還是比較充足的，目前整個集團的全國性布局還是比較合理，目前所有項目今年下半年新推出的全新項目有40多個，再加上二次、三次的開盤，總體來看新貨占比比較高，所以對完成全年銷售任務還是比較有信心的。

促銷的手段我想每個開發商都有，今年上半年總體來看目前從行業來看，對比往年的促銷力度很大，應該講今年上半年各大開發商促銷力度都不是很大。

一方面政府調控價格受限，盈利空間受到一定程度的擠壓。另外一方面上半年整個購地導致貨量不是很足，所以開發商主動大範圍打折的意願不是很足。

我們也做了一定程度的促銷，當然有一些是在價格方面的促銷，另外一些我們希望通過在營銷費用、營銷激勵，一方面激勵内部員工，一方面激勵合作夥伴、我們的一些中介機構加上銷售的力度。

現場提問：之前奧園入股了百年人壽受到關注，入股的原因是什麼。未來和百年人壽有怎樣的合作？第二個問題奧園健康上市之後，公司還有其他分拆業務上市嗎？

郭梓文：公司收購百年人壽的股份，也是沿用了公司一貫的戰略，現在奧園整個經營戰略是一業為主、縱向發展，“縱向發展”所謂主要是指跟原來的主業有關聯的産應協同發展，我們在構築健康生活戰略理念的指導下鋪排我們相關的業務。

百年人壽本身跟奧園健康的醫美、康養這個闆塊，還有奧買家的客源闆塊是有關聯的，所以我們認為公司在健康康養産業與保險業是有密切關聯。這個将會提供我們在合作平台、業務闆塊、客戶資源方面會有聯動的效果、協同的效果。我們希望通過這次合作能夠帶動奧園原來的一些健康産業的業務，形成協同發展的格局。

第二個問題奧園健康分拆以後對其他的業務闆塊我們暫時還沒有别的計劃，其他業務也都穩步發展，呈現七大闆塊各個業務都在良性發展。

現場提問：關于奧園收購百年人壽，收並購的方式是怎樣的？如果除了百年人壽之外還有其他收購，是由奧園這邊先處理，還是有機會可以讓奧園健康去買？土地方面，公司往後還會不會積極拿地？

郭梓文：我來回答第一個問題。其實我們在並購方面主要是堅持一業為主，綜合發展這個戰略。“一業為主”必須堅持房地産業為主業，在並購方面我們會應業務，在調動資源、分配資源方面有力進行鋪排，因為這是一個動态的調整，未必是一成不變的。

因為大集團需要協同的二次資源比較多，包括要協同奧園健康的、奧買家的、還有物業管理的，我們必須以集團的名義來收購。

将來如果發展到一定程度了，如果關聯性越來越緊的時候，再有别的二級企業持有，我們再考慮。

郭梓甯：17、18年拿地比例30%、40%，今年也是基本上差不多，當然拿地的途徑還有並購、招拍挂，我們近一兩年會比較多的通過城市更新來拿地，所以今年會有一批城市更新項目會進一步開發，所以總體來說拿地比例會像往年一樣，差不多。

現場提問：最新消息是中央支持深圳做先行示範區，集團很多項目都是在大灣區、深圳這邊，預期會不會引起深圳地價大幅度上升？

馬軍：深圳的房價本身就比較高，應該這麼講，不單只深圳，整個大灣區所有城市，大灣區規劃發布以後，整體成長的潛力還都非常高。

當然現在衆多的房企也都蜂擁而來，以往我們在收並購拿地方面，在大灣區的占比是比較高的，我們去年、包括今年占比略略偏低了一點，我們采取提前布局，布局舊改的方式，一方面繼續保持原來的核心優勢，增大大灣區的土儲。

另外在收並購、招拍挂市場競争比較激烈，能夠保證我們獲取優質的土地。我們對這些城市的發展後勁都是非常看好的。