博鰲演講 | 吳建斌：如何渡過融資難關？

吳建斌（ 陽光控股執行董事、全球合夥人、陽光城集團執行副總裁）：大家下午好！我給大家講講運營方面的一些話題。

當前的形勢大家也知道，房地産企業應該是遇到了融資方面的一些困難，這些困難應該還不小。面對這些困難，我們總要找到一些解決的辦法。

我本人也是财務出身，所以更多聚焦的是财務方面，怎麼樣配合公司在這個階段渡過難關。之前也研究過房地産行業好多公司，我相信當前的融資環境的确讓房地産公司覺得是冬天即将到來。

另外一個觀念，大家一直也知道，作為企業管理的核心，應該是财務管理，财務管理的核心實際上是現金流管理。而現金流的管理的核心是經營性現金流的管理。經營性現金流的管理，實質上是可以動用的現金流的管理。

所以我今天的題目是講“現金流的管理是當前最為重要的一個事情”。

面對當前的融資難的形勢，我們還有哪些融資工具可以用？我記得在2015年下半年到2017年，當時的融資工具非常多。當時有人統計過，有30多種工具是可以用的，到目前為止還有多少工具可以用？我們的企業還能做些什麼？當前的政策背景是不用重復的，大家都知道有五限的政策，現在還在執行中，一城一策的政策有些城市在落實，有些城市並沒有落地。

比如今年4月份政治局會議講得非常清楚，房住不炒，這也是當前政策的一些非常重要的觀點。另外比如說730政治局會議，不能将房地産作為短期刺激經濟的手段，這是我們政策的大背景。

在這種大的背景之下，我們的金融市場跟當前的政策是緊緊相吻合的，政策有需要，金融方面就要做一些安排，所以2018年通過資管平台的融資已經停了，今年5月份的23号文對信托融資或者信托通道的融資又做了一些限制。

我們把這些限制進一步歸類，也就是房地産企業買地環節的前融受到了很大的管制。其實房地産為什麼要高周轉？實際上從買地這個環節就開始，買地為什麼原來可以高周轉起來，是因為我們有很好的前融。當兩個政策都影響到前融，基本上房地産公司要通過前融推動高周轉就非常難了。

所以我們總結，當前的政策環境其實是把融資的30多種工具在最高峰的時候門都打開，現在慢慢地把這些門都關起來，有些門已經徹底關了，有些門是半關的狀态。

我曾經看過一篇文章說，房地産的融資已經遇到了圍追堵截的狀态。當然我們要分析一下，當前政策收緊融資的出發點在哪里。原來進行的五限政策，這是最強的一個房地産的政策，在這麼強的政策下，我們去年房地産公司的業績都非常好，大部分公司的業績創了新高，而且增長的幅度也比較大。那就傳遞出一個信息，也就是說這樣的政策對調控並未發揮太大的作用。

房地産從2018年反映出的業績來看，因為業績一般是兩個方面，一個是經營方的業績，另外一個是公司的财務狀态，大部分公司的财務杠杆是非常高的，這也是一個事實，這也是當前國内房地産非常鮮明的特點，就是杠杆率很高。

無論是大公司還是小公司，基本上房地産方面我們經常關注的幾個指標，比如說資産負債率、淨借貸的比例、有息負債率等等，這幾個指標都是比較高的。當然這個高要看是跟誰比，可能跟香港的地産公司比，的确是高了很多。從這個角度來講，負債率很高，可能财務風險就比較高，我想這可能也是作為決策層認為是一個問題。

另外，整個社會的杠杆率目前也比較高，高到250%，居民的購買力的杠杆率，今天有幾位專家的數據也說明，我們的杠杆率這幾年已經升了很多倍，已經達到接近50%的水平，差不多接近全球發達體的水平，這也是一個趨勢。

所以在這種情況下，可能決策層們就認為，房地産這個行業的确對國民經濟的影響非常大，所以這個行業只能是平穩、穩健、健康的發展，只有這種情況下對國民經濟才是一個很好的促進，或者是一個壓艙石的作用，所以要建立一個長效機制，這是我理解它的動機。

在去年下半年我做過兩次比較大型的演講，回顧這兩次演講。第一次演講是2018年10月2号，當時房地産融資就已經遇到困難，我當時就提到房企要高築牆、廣積糧，還要靜觀其變，還要善待普通員工。後來我又發表了一篇文章，是11月5号發布的，當時提出房企要追求均好12條。

當時這兩篇文章的發布，大家也知道當時的環境，房地産企業已經遇到了融資的困難，無論是大型房企還是中小型房企，都是同樣的情況。

我當時發表的一些觀點，回頭再看，到今天來講這些觀點也是對的，的确市場朝我們當時預測的這個方向在發展。

所以回頭我們講當前的融資工具還有哪些，我大概羅列了一下，已經不多了，比如說股權融資方面，IPO融資，但是現在可能只能到香港IPO，在内地是沒有機會的。發行股票買資産，這在國内是可以做的，但是審批的流程、審批的難度也是比較大的。

債權類的融資，比如說公司債，一年内的借新還舊是可以的，但是你要再擴容，可能要窗口指導，可能批，也可能不批。另外從項目的層面上，當然目前我們常見的比如說開放股權、合作拿地，這是常見的方式，這是仍然可以做的，傳統的開發貸融資目前是房地産公司融資方面占比最大的部分，如果你這個項目符合432的要求，基本上開發貸是沒有問題的，供應鍊融資也是正常的，商票、保理融資也是正常的，與總包單位的合作也是正常的。

把這些東西再進一步歸類，我們就會發現融資的很多門都關上了。股權類非標準化的融資有些還是可以用的，標準化的融資很多已經進入窗口指導，比如說境外的美元債融資，基本上要做增量。目前來講機會還不是很大。但是你要做一年到期的還款，這樣的額度申請審批可能也沒什麼問題。這是當前的融資工具，可以用的工具已經不多了。

但在這樣的情況下，融資難，企業要發展，更多的企業要維持它的可持續發展，或者當前情況下是要生存下去，怎麼辦？

我大概有幾個方面的建議，第一方面的建議是，能用的融資工具，盡可能把工作做得更細一點，無論是跟銀行對接，還是跟監管部門的審批申請，工作要細一點，争取能保證的盡可能保證好。不要在這些環節上再出一些問題，所以把融資的工具盡可能用足。

第二方面是靜觀其變，房地産是一個周期性的行業，周期性十分明顯，我們總結過去這麼多年，房地産大約是每三年一個周期。大家可以回去把房地産過去發展的歷史再仔細看看，大概三年一個周期。

确實有的階段非常難，很快可能市場在最困難的時候又看到了希望。窗口一打開，當這個窗口打開之後時間很短，要抓住這個時間。在靜觀其變這個時間要做什麼呢？要積極盤活資産。

現在的房地産公司，無論是你的存貨還是你的土地儲備，其實量都不小。我們最大的幾個房企的待售的物業，包括土地儲備，那都是幾萬億，所以它的周轉可能會很大。接下來的房地産公司在手的貨值可能也有一兩千億，土地儲備也有三五千億，這都是有效的貨值可以拿出來，在這個時候可以多種方式，盡可能的少花錢，盡可能多回籠資金，來解決資金流動性問題。

目前來講，比如說訂金、監管資金、預售款、個人按揭、應收款等等，這些既可以做資産證券化，又可以在内部管理上做一些安排，有專人去盯，比如說一些監管資金，怎麼樣盡可能把它從監管變成可動用的資金，預收款怎麼把它作為資産證券化的産品做好。

第三是控預期。對房地産的預期到底怎麼看？我認為可能還有一兩年的時間還是比較困難的。這個困難在這個過程中，每家房地産公司的預期不要太高。

今年年初的時候房地産公司對自己2019年的預期都是一個很好的安排，大量的企業對自己的預期安排大概是增長5%到10%，但是3月份一個小陽春，很多公司感覺到今年可能有機會，又把預期調高了。但是回頭去看，現在這個預期5%到10%是比較合理的預期。

房地産為什麼讓自己越來越難受呢？可能是預期太高了，今年半年報披露的情況來看，有一些公司的增長還有50%，特别是一些中小的公司。所以在這種情況下，你的投資量就很大，你的資金又沒回來，你只是加杠杆，銀行的融資不像原來那麼暢通，杠杆是加不上取得，這是我們對未來的預期要做适當的調整。

第四是控增長。增長和預期是差不多的，各位專家早上的觀點我非常認同，15萬億是一個去年達到的目標，未來能不能達到16萬億、17萬億，還沒人說得清楚，大家都不敢說。所以有可能會出現在一個高位上的橫盤，也就是說15萬億到20萬億之間。

在短期内怎麼樣讓房企渡過難關，這是當務之急，所有房企都面臨這樣的問題，是刻不容緩的。但從長期來講，房地産公司如果對未來的預期的判斷是一致的，對未來的增長我們也不要有太高的預期，在這樣的前提下，我們應該是企業内部關起門，夯實我們的管理。往往在經濟不好的情況下，或者運營不好的情況下，正是我們夯實運營管理最好的時機。

所以我就提出了房企均好12條，我在去年11月的時候對市場也發表過一些演講，我認為還是有意義的。

作為一個房企長期來講一定要追求均好，不能單看某一個指標，比如說規模指標，企業還是要有長期戰略的堅定性，一個企業能夠長期發展，還是要有專業化管理、專業化運營，如果想得很多，走着走着分出很多岔道，就是你的戰略不堅定性。

其實房地産行業是一個非常大的行業，就算降到10萬億，也是非常大的行業，它的市場加起來有汽車行業那麼大，所以你只要堅持住，你是有很多可以做的。

我自己經過研究之後，有這麼12條均好給大家做一個分享，做一個建議，可能對當下房企在未來發展的過程中多多少少有些啟示，可以供大家學習參考。以上是我個人的研究，謝謝大家。