何江豐與觀點對話：澳海又十年

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 忙碌似乎是企業家的標配，不是在工作，就是在去工作的路上。采訪澳海集團總經理何江豐時，他正是在趕往公司的路上。

由于面訪的時間有沖突，最後與何江豐約在六月的一個下午進行電話采訪，中間出現了一點小插曲。

電話並沒有一次接通，談起這件事，何總無奈道“騷擾電話比較多，信息安全比較缺乏，所以一開始拒接了電話”。

電話另一邊傳來中氣十足且渾厚的聲音，關于澳海的過往及未來，何江豐娓娓道來。

擁有吉大本科、清華大學碩士學歷的何江豐先後在澳海集團的前身浙江三江地産有限公司、澳海集團澳洲分公司、長春澳海房地産開發有限公司留下足迹。二十年間，從财務專員到項目總經理再到區域總經理，除了日積月累的操盤經驗，他更看重“建造一座城、培養一群人”的職業抱負。

2013年，在房地産行業擴張浪潮席卷而來的前夕，何江豐也迎來了自己的關鍵時刻——擔任澳海集團的總經理。

澳海集團于1998年在杭州起家，以房地産開發為主營業務。在采訪時，何江豐談及澳海集團發展時提到兩個節點，即兩個10年。

于2019年，澳海集團已成立22年。作為行業的先頭部隊，澳海早在千禧年初便開始了全國布局的道路，在遍地黃金的第一個十年里，實現了初步的規模增長，從杭州走向全國，着力布局增長迅速的新興城市，也形成了以剛需住宅産品為專長早期風格。

第二個十年

近幾年，關于房地産市場未來的發展，不少知名房企提出戰略轉型，“活下去”“去地産化”“收斂聚焦”“多元化”“輕資産化”等聲音不絕于耳。

不同于近年高風險高增長的行業發展風潮，澳海重運營低風險的戰略風格更類似于香港房企，近幾年備受追捧的粵港澳大灣區、物業上市、美元發債等，都沒有吸引澳海參與其中。澳海如一股清流，始終踩着自己低風險、重運營的穩健節奏前進。

在收斂聚焦與多元化的争論上，何江豐表達了不一樣的觀點。

雖說房地産是個賺錢的行業，但他卻表示：“房子不能一直造下去，但是消費和生活只要有人，還是必須得存在，是不可或缺的。”

何江豐進一步解釋：“澳海的第二個十年更加專注于形成自己的産業鍊閉環，從上下遊、客戶服務到産品，包括房地産後端的産業，如農業、旅遊、康養等，應把房地産作為一個長久的行業去看待。房地産的後端産業潛力更大一點，也是未來競争的重點，需要提前布局。”

經歷了總部搬遷至上海的澳海集團大樓、接連布局17座城市、進軍9個省市後，澳海的發展不再是一味拿地和追求規模擴張，而是專注于客戶服務和集團的閉環管理。

澳海對自己的定位很明确，查閱官網信息顯示，公司目前在售項目有30余個，分布于17個城市，其中僅長沙、重慶、沈陽三地土儲，占地面積将近400萬平方米，總建築面積超過1千萬平方米。

在何江豐看來，重慶澳海涪陵江景項目與澳海的山水自然的産品理念配合度最高，項目目前即将開售。對于未來拿地上的考量，何江豐反復提及四川、湖北、河南三省，這也是澳海重點布局的中西部區域。

截止目前，澳海尚未開發純商業的項目，何江豐表示短期也沒有純商業計劃。可以說，澳海是對房地産住宅是“情有獨鐘”的，目前小型的社區商業是澳海商業運營的重點，為完善社區配套，澳海還推出了自營便利店，作為特色商業功能補充。

被問及澳海集團是否也在走多元化的道路，何江豐回應：“澳海不能算作是多元化，只能說是房地産主業衍生出去的業務，因為所有的業務都是圍繞客戶服務來打造的。”

在發展的這十年中，澳海的投資腳步也走到了國外。在海外項目方面，農産品、房地産旅遊上的投入比較大。何江豐介紹：“澳海的海外投資主要是澳大利亞的農牧業，配有少量但持續的房地産業務。”

下一個十年

2019年對澳海來說是關鍵的一年。

今年開春過後，土地市場出現回暖迹象，深圳、杭州、東莞等土拍持續升溫，各城市推地數量不斷增加。房企銷售有所增長，資金回流並開始籌劃下半年的拿地擴張，争奪地塊的熱情絲毫不減。

作為第三個十年的開端，澳海並沒有頻繁出現在土地市場上。截止今年6月底，澳海共獲得5個新項目，其中分别在長沙和銀川各拿下2宗地塊。

對于澳海的拿地策略，何江豐表示：“今年拿的地塊是去年原本就已經定下的計劃，都是出于從長遠戰略布局考慮比較多一點，我們不會因為一季度銷售形勢轉暖就盲目參與土地争搶，這與公司穩健風格不符。”

澳海的土地儲備基本是在二三線城市，開發年限年基本都在十年以上，除了拿地布局，“更需要精細化和做好後續服務，這是澳海追求的。因為買地蓋房子再賣掉，這其實也是一種資源浪費。把後續服務做好，這也是一塊資源。”

澳海一步步實踐着服務理念，沒有停下對房地産後端産業如農業、旅遊、康養、金融等開拓的腳步，在何江豐描繪的下一個十年里，不僅有房地産項目的開發，還會逐漸把農業、旅遊、服務作為接下來五年里的重點開發項目，發展為集團穩定配套産業。

今年6月16日，澳海集團獲得一個300萬平米蓮花山區的旅遊項目——東北亞野生動物世界，預計投資30億元，這是澳海邁向旅遊産業的第一步。

生态農業方面，澳海集團成立子公司建造了米擒酒莊、江西余幹縣生豬養殖場、Butheroo澳牛農場以及江西油茶基地，農業産業占地面積将近8000萬平方米。

以下為觀點地産新媒體對澳海集團總經理何江豐先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您怎麼看待今年房地産行業的形勢變化？

何江豐：國際環境形勢復雜，對國内市場還是有起到負面影響，中國經濟面臨下行壓力。

但是從房地産來說，我覺得今年正因為國際大環境不好，而且房地産是一個投資變動比較大的行業，對房地産行業影響還是比較小的。

澳海主要是做國内市場，平穩的基本态勢應該不會發生根本的變化。不同的房企，各自定位不太一樣，澳海主要還是針對于服務産業鍊。因為澳海現在做比較多的閉環，不像以前拿地投資賣房。

澳海主要是深耕二三線城市，有對行業的焦慮，但對于怎麼樣把客戶服務做好，這是目前比較關注的。會有一點危機感，因為前幾十年大家都在擴規模，但特色更重要，如果純粹的去拼拿地、擴規模、搞融資，我覺得現在這個階段可能不太适合。

澳海是1998年成立的，今年是第21年了。前十年和大部分房企定位差不多，就是要規模擴張。但後十年，澳海比較專注于把自己的閉環做好，從上下遊、客戶服務到産品，包括房地産後段産業，澳海也投資了農業、旅遊、康養等。

而且從房地産主業來說，澳海的土地儲備量還可以，二三線城市基本上開發年限都在十年以上，規模和存量本身都還可以。

要把房地産行業看做是一個長久的行業去看待，澳海也經歷了好幾次波動和調控，要把整個産業鍊做好。

觀點地産新媒體：您認為因城施策的含義是什麼？今年政策環境趨勢将會如何？

何江豐：因城施策是根據國家城市的經濟發展，包括定位，房地産市場的規模、空間、産品類型等，最關鍵的還是人們的需求。其實房企也一樣，中國房地産企業應該因城施策，不能一刀切。

今年來說，維持不松不緊的概率會更大一些。國内大環境慢慢變好，可能國際環境不太好，房地産畢竟在國民經濟中占較大比重，影響的産業、行業也比較多。嚴厲的政策肯定是不會再出，要維持一個行業長久的發展，政策不宜過多變動，大起大落都不是好事。

觀點地産新媒體：融資環境在不斷縮緊、去杠杆等，澳海如何解決資金問題？有哪些重要的融資渠道？

何江豐：融資的局限性應該要打開，這幾年傳統融資渠道一直是收緊的，主要是為了金融的穩定性。

去年，去杠杆的成效還是顯著的，但社會資金也大量沉澱，如果能找到一個合适的渠道挖掘出來是好的。

政策可能縮緊，但是目前政策主要還是管理國有資源，如國有銀行、國有金融機構，民營相對來說可能監管還不是那麼嚴。上個月又出台了一些文件，資金應該說對銀行、金融機構和金融房地産又有點嚴。

很難靠某個單一的手段去改變這個狀況，我覺得這是綜合性的，包括為什麼澳海未來要往金融的方向再深入，要發揮民營企業的優勢。

融資渠道目前包括直接的、間接的、資本市場或合作開發，現在合作的項目比較多，澳海各種渠道都有在做，但不同的時間階段和政策環境下，可能側重點會不一樣，很難說哪個特别重要。

觀點地産新媒體：您怎麼看待二三線城市房地産市場？

何江豐：和一線城市相比，專注的點可能不太一樣。伴随着國家城鎮化建設的政策要求，放開了一些城市的落戶條件。房地産跟人口密切相關，所以戶籍政策的放開對城鎮化起到引導作用。

一線城市北上廣深還是管的很嚴，人口雖然增長比較快，但國家對房地産還是有一些調控，就目前一線城市的房價來說，投資的潛力不如二三線城市，包括資金流向等，二三線城市房價的上漲幅度還是比較可觀的。

現在很多房企都在布局二三線城市，甚至有的已經跑到三四線。國家中部和西部産業的發展這幾年還是挺顯著的，從GDP發展看，這幾年快的幾個區域基本上屬中西部，澳海對二三線城市區域還是保持一個比較樂觀的态度。

觀點地産新媒體：未來房地産在哪些區域還有發展的機會？

何江豐：房地産是資金密集型企業，資金流向很重要，資金有逐利性，要看回報率。

一線城市基本上高端産業比較多，如金融、科技，二三線城市主要是發展大部分傳統産業像制造業，比如武漢、成都、鄭州，包括周邊地區像長沙、中部城市等，傳統制造業的發展吸引了大量技術人才包括産業工人，也帶動了經濟發展GDP。

這四個地方發展比較快的，房地産這幾年也是挺好，有挺大的發展空間。

觀點地産新媒體：接下來三到五年，房地産開發的機會還會受到政策紅利的影響嗎？城鎮化會一直持續，還是紅利期嗎？

何江豐：紅利肯定是存在，但是有一個衰落期。前幾年可能對資本市場大家都挺看好，因為資本市場主要運作還是在一線城市，從現在開始的五年，國家經濟也在轉型，我覺得大城市在舒展它的功能，包括北京雄安新區、通州副城等。

從分散化來看，大城市化其實受到了一定制約，中小城市的城鎮化這幾年應該是關鍵的時刻。我覺得中等城市跟大城市的匯聚力下，城鎮化的速度可能會加快，大城市的人口在回流到二三線城市。

觀點地産新媒體：去年到處都是流拍或低價拿地，今年土地市場存在回溫現象，原因是什麼？

何江豐：主要還是企業資金狀況決定。去年從10月份開始，很多熱點城市的銷售情況發生一些變化，銷量速度沒那麼快，導致了第四季度的銷量往下跌，對房企的資金狀況産生一定影響。

今年一季度資金的回流情況不太好，但到了二月份，房地産市場開始回暖，國家現在對價格調控政策力度比較大，房價沒怎麼漲，但是銷量上去了，資金回流變快，導致三月底到四月份以後拿地的熱情比較高，房企都在籌劃下半年到明年上半年的土地儲備。

觀點地産新媒體：澳海是否會趁着這個窗口期多拿地布局城市項目？

何江豐：對，大的形勢澳海也差不多，今年一季度銷售還可以，5月份拿的地塊是去年就已經定下的計劃。

澳海從長遠考慮比較多一點，是原本就有規劃布局拿地，倒不是因為一季度銷售好了去争一些地。

澳海現在9個省，基本上定位為9+3，但在武漢的主城還沒有地，未來河南、武漢、四川這三個地方會是澳海重點布局的區域。

觀點地産新媒體：目前哪個項目能代表澳海的風格，是比較具有代表性的？

何江豐：在重慶的澳海涪陵山區項目，這個項目整體來說跟澳海的理念配合度是最高的。因為從98年到現在，澳海秉承八個字——誠信、務實、開拓、創新，代表了不同的階段，也是一種理念。

澳海想給業主打造一個完美的生活空間，包括社區服務、智能化、裝修、農業、旅遊等，滿足業主各方面的需求。澳海還發展康養、金融、供應鍊等，盡可能解決業主消費上的需求。

觀點地産新媒體：除了地産開發主業外，還有多元化的業務如紅酒、茶油等，關于多元化和聚焦主業，您有什麼看法嗎？

何江豐：我覺得澳海不能算是多元化，只能說是房地産主業衍生出去的業務。因為所有的業務都是圍繞客戶服務來打造的。

五年内房地産可能還是保持一定的增長性，但五年以後，或是未來20年，甚至30年，房地産能否持續發展下去，我覺得根本原因不在房地産，房地産後端可能是未來房企競争之地，且後端産業的潛力可能更大一點。

房企單純做住宅開發，五年甚至未來十年，不會有很大問題，但未來20年甚至30年，後面要發展則需要提前布局。

房子不能一直造下去，但是消費和生活，只要有人，還是必須得存在的，是不可或缺的一部分。

這十年，澳海把服務的群體擴大以後，未來在這上面是大的資源，所以需要提前布局這些産業。

觀點地産新媒體：澳海的差異性體現在哪？體現在打造整個全産業鍊嗎？

何江豐：住宅産品跟一般的商品房有一定的區别性，不同的消費群體、地域可能有不同的需求，有的可能需要規模企業，可有的需要精細。

澳海的理念是做後續的服務，這是一直在追求的東西，因為買地蓋房子再賣掉，這其實也是一種資源浪費，需要把後續的服務做好，這也是一塊資源。

觀點地産新媒體：除了康養、金融之外，未來還會開拓哪些業務？

何江豐：我覺得能把農業、旅遊、康養和金融這四個塊闆塊做好已經挺不容易的。

未來五年内，澳海重點會放在農業和旅遊。下一個五年，基本上農業和旅遊産業已經屬于穩定産業，澳海就會把重點放在康養和金融。

觀點地産新媒體：澳海在海外有什麼投資項目？經營情況如何？

何江豐：海外投資主要是農業，有少量房地産，主要在澳大利亞。在新南威爾士州有一個農場，占地面積大概12萬畝，已經營兩年，主要是養殖食用牛；在墨爾本有一個房産項目，但主要還是農場為主。

能在海外去開拓一個農場算是澳海的優勢，國内外農業上的投資有點區别。在國内主要是農業加工，澳海在江西有個油茶廠，有1.5萬畝的油茶基地，主要以加工種植和旅遊為主。

因為國内缺少集中的土地和自然條件，養殖業的農場只能在海外開拓，像澳洲的農場都是放養，國内就不太容易找得到這樣的适合養殖的農場。

觀點地産新媒體：澳海的商業項目有哪些？

何江豐：澳海沒有純商業項目，基本上都是住宅配套、社區服務項目。因為澳海的體量比較大，可能看上去有商業項目，但澳海不做純商業。

未來暫時沒有商業的計劃，主要還是做自己的特色，即做服務。小商業有涉及，如社區配套、業主服務等，但大型商業像辦公樓目前不會做。