劉策與觀點對話：最好的佳兆業

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 随着房地産行業增量放緩，企業面臨從粗放化開發轉向細分化運營領域的轉型挑戰。與之並存的另一項挑戰，則是在轉型過程中學會如何平衡開發業務與多元化業務的關繫，以及學會預防和應對風險。

中國的商業市場時刻在考驗企業的戰略能力，前瞻性戰略是穿越行業周期和抵禦企業突發狀況的重要保障。對于房企而言，管理層需要一個智囊團來為戰略決策提供判斷依據及參考建議。

過去幾年，包括恒大、萬科、保利、旭輝、佳兆業等企業，均建立了自己的研究院。

和其它房企研究院類似，佳兆業集團控股有限公司經濟研究院涉及的工作内容包括宏觀經濟研究、市場及行業分析，並促進集團做出良好的戰略決策。

2018年，佳兆業實現營收387億元，核心淨利潤47億元，同比分别增長7%、304%；公司全年合約銷售額700.6億元，同比增長57%，創歷史新高。

佳兆業将利潤、規模雙高增長視作“聚能提速”戰略的成果之一，除此以外，該公司在大健康、大文旅、大消費等領域還擁有多家上市公司平台。

劉策是佳兆業集團的首席增長官、經濟研究院院長，也是近幾年活躍在房地産研究領域的資深專業人士。

劉策表示，目前整個行業進入了白銀時代，兼之中美貿易、金融去杠杆、房企間分化加劇等影響，發展和增長是應對一切風險的“法寶”。

對此，佳兆業将重點追求穩增長，優化調整資産結構，加緊補短闆。

談市場：最悲觀時期已過

對話從調控、拿地與融資等話題開始，劉策全程保持了作為研究院院長的理性與辯證式風格。

他對觀點地産新媒體表示，在2018年半年過後，佳兆業便預見性判斷，房地産最悲觀的時期已經過去了。

佳兆業曾在年報里提及，2018年房地産市場整體延續了此前從嚴調控的基調，在“房住不炒”核心思想下，全國各地出台調控政策與細則多達400余次。市場波動令消費者對後市預期及購買意願，于2018年下半年出現明顯冷卻。

“連某些龍頭企業都感到有壓力了！”劉策的感慨只是一閃而過，他提醒我們關注房地産成交總量的走勢：“去年整個行業無論是銷售額還是銷售面積，都實現了歷史最高值。”

按照國家統計局披露數據，去年全國商品房銷售面積17.17億平方米，同比增長1.3%；銷售金額14.99萬億元，同比增長12.2%，增速較2017年低1.5個百分點。創下新高的同時，增速出現明顯下降趨勢。

商場上的風險與機會總是並存，劉策提及，佳兆業認為房企可以在行業一片悲觀聲中加大土地投資，今年的實際情況也驗證了這一判斷。

2019年上半年，土地市場價格出現上漲趨勢，熱點一二線城市房企搶地意願較為強烈。以杭州為例，上半年賣地突破1200億元，僅次于2018年同期水平。

劉策将這種現象解釋為宏觀金融環境條件比較好，房企補倉意願強烈，“一季度以來，很多開發商只能去搶地。而我們預判早，趕在市場低潮期拿了很多便宜的土地，不需要在市場過熱時搶地。”

據觀點地産新媒體不完全統計，佳兆業去年下半年新增收購16幅地塊，較上半年增加2幅；土地收購總權益金額約104.06億元，應占計容建築面積約223.12萬平方米，分别較上半年增長94%、105%。

進入2019年，佳兆業還在蘇州、清遠、南京、東莞、廣州、佛山、上海等城市獲取土地，其中佛山是首次拿地，清遠龍塘鎮項目則是以總價46.61億元從陽光100手中購得，後者建築面積約118.33萬平方米。

但這種拿地狀态存在一定的非可持續性風險，劉策指出，經過上半年大幅補倉後，下半年若政策調控收緊、房企資金面緊張，市場過熱的現象便不可能出現。

“我們認為接下來仍會是比較平穩的狀态，開發商大有可為。”

談發展：公司處于最好時期

“大有可為”是佳兆業基于對房地産市場容量的總體判斷，在戰略制定及執行方面，企業管理層仍需保持清醒的頭腦。

劉策将當下比喻為“新時期”，以表明與房地産與過去的發展邏輯産生了區别。他認為房企在新時期要學會如何預防和應對風險，對于佳兆業而言，則意味着發展重心的調整，他用“穩增長、調結構、補短闆”概括了公司接下來的策略。

“我們認為發展和增長是應對一切風險的法寶，也是解決一切問題的關鍵。”

和萬科等房企類似，如今佳兆業也有意識“收斂聚焦”，回歸房地産開發主航道。實際上，2019年佳兆業提出“聚焦、深耕、協同”發展理念，即對全域内投資進行聚焦與深耕。

今年3月，劉策出席活動時就旗幟鮮明地提出，房企最應該做的事情是“專注地産主業”。

他對觀點地産新媒體解釋稱，除了市場仍存在發展空間，聚焦主業還由于房地産集中度不斷提高，不實現規模增長便會被其它同行甩開；同時，房企轉型並非一蹴而就，多元化需要主業規模支撐。

據佳兆業披露，2019年前6個月，該公司總合約銷售額約346.9億元，同比增長37%；按照計劃，該公司今年銷售目標為875億元，較去年增長25%以上。

其次是調結構，劉策介紹稱，佳兆業的調整包括優化資産結構，重點降低重資産及持有物業的比例，盡可能保持資産流動性；佳兆業有地産闆塊、城市更新闆塊，也有其它多元闆塊，接下來會控制城市更新、多元化業務的投資比重，争取把優先資金集中在能夠産生現金流的項目上。

上述調整方向對佳兆業的改造無疑是巨大的，過去佳兆業被譽為“舊改之王”，至2018年底該公司仍有占地約3000萬平方米舊改儲備項目未計入土儲。

但劉策不認為這意味着佳兆業将摒棄城市更新，甚至強調它是公司的“糧倉”。

他解釋稱，公司希望通過調整投資組合，既有現金流項目（招拍挂和收並購），又有利潤型項目（城市更新），實現規模增長、利潤提升、風險控制的目的。

“還有一塊是我們要補短闆。”他表示，房企已不再純粹是資金競争，現在更多是拼能力，包括快周轉能力、産品能力、融資成本等。

“這些都是我們要重點提升的，希望能夠通過更強的開發能力，使我們在同等資金成本下有更多的效率優勢。”

多元化業務領域，佳兆業同樣希望通過主業規模擴大，來保障及拉動文旅、商業、教育、大健康等細分闆塊的發展。劉策透露，佳兆業也在布局不同賽道，但對多元化業務的投入，需控制在總資産的5%以内。

上述一繫列的應對舉措，目的都是打造一家基業長青的房地産企業，尤其是站在20周年的節點上，佳兆業更顯得躊躇滿志。

“2019年是佳兆業一個全新的起點。”劉策總結稱，公司在很多方面都處于歷史最好時期，因此接下來希望圍繞主業保持較快增長，進一步提升在行業的排名。

以下為觀點地産新媒體對佳兆業集團首席增長官、經濟研究院院長劉策先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年兩會不再提“房住不炒”，您覺得政策環境還會有什麼樣的變化？

劉策：政策看起來短期有所波動，但是有一條主線是一以貫之的，都是為了維護市場穩定。

目前調控的城市都是以火熱的城市為主，政策以敲打為主，今年上半年融資環境相對比較寬松，局部城市過熱會進行打壓，整個政策環境會是比較穩定的。

這也是結合外部的形勢，結合房地産市場表現、土地表現而有所微調，但是最終的目標是一以貫之。

下半年，經過上半年大幅補倉之後，再加上政策調控收緊，市場會比較平穩，不可能出現過熱的情況。

2019年政策環境還是會比較穩定，不僅僅是2019年，未來都是主基調。

對于開發商來講，不要指望政府會大幅放松政策來獲得增長，或者說把發展的希望寄托在這里。但是我們也不要過于擔心害怕，不管是什麼樣的環境，都适合企業發展。

觀點地産新媒體：很多房企債務壓力很大，如果下半年融資收緊，壓力會不會更大？

劉策：這都是房企現金流管理範疇，下半年融資環境會收緊，但是企業有很多方式對沖。

第一，房企可以通過更多銷售回款來實現資金流入。上半年房企的業績增長相對緩慢，換句話說貨量都是在下半年推出，下半年一旦銷售增長，回款增加，經營性現金流會替代融資性現金流成為主流。第二，在資金流出方面可以做相應的對沖。如果資金面偏緊，拿地别那麼激進，保持整體現金流的安全。

至于整個行業債務在近兩年集中到期，這件事出來很久了，一兩年前房企已經預測到。除了特别激進、必須要在好政策環境下才能扛得過去的企業，大部分企業都提前做好了應對措施，我相信大家對現金流都做好了安排，償債能力沒問題。

個别企業對于形勢判斷過于樂觀，自己的資金不足，則會帶來現金流壓力，不排除市場上再有幾家企業成為並購對象。

觀點地産新媒體：上半年有很多房企發美元債，現在是不是一個窗口期？美元債的利率走高，主要和哪些因素有關？

劉策：因為房企是靠資金發展的，特别是今年的投資窗口期，對資金的需求更加迫切。

之前美元債被嚴格管理，今年上半年稍微松了一點，所以出現了發美元債的窗口期，但是基本上也是借新還舊。現在美元債的用途有比較多的限制，在國内使用有一定難度，這和大的融資環境有關。國内放松了，國外也相對寬松一點。

觀點地産新媒體：行業調控持續深化，對于企業而言需要怎麼應對？

劉策：對房企而言，在新時期要學會如何預防和應對風險，重點要做幾件事情。

第一，穩增長。發展和增長是應對一切風險的法寶，也是解決一切問題的關鍵。目前整個行業還是處于大魚吃小魚、集中度不斷提高的時期，别人把我們甩在後面，我們會變得更加被動。

第二個，調結構。首先要優化資産結構，盡可能保持資産的流動性，應對融資可能收緊帶來的沖擊。我們重點要降低重資産、持有物業比例，保持合理的水平。

其次要調整業務結構，佳兆業有地産闆塊、城市更新闆塊，也有其它多元闆塊，接下來會控制城市更新、多元化業務的投資比重，争取把優先資金集中在能夠産生現金流的項目上。

此外還要優化投資結構，我們會更多聚焦高周轉項目，不管行業環境怎麼變化，我們都有充裕現金流應對資金的需求。

第三，補短闆。目前整個行業到了白銀時代，房企之間的競争已經不純粹是資金的競争，現在更多是拼能力，快周轉能力、産品能力、融資成本等，這些都是我們要重點提升的，希望能夠通過更強的開發能力，使我們在同等資金成本下有更多的效率優勢。

這就是我們今年核心要做的事，穩增長、調結構、補短闆。

觀點地産新媒體：聚焦高周轉，是不是意味着會在公開市場拿更多的土地？

劉策：土地來源有很多，有舊改，也有收並購，還有招拍挂。高周轉體現在各個緯度，包括舊改加快供地、供貨；收並購方面我們會更加注重手續比較完善的項目；招拍挂市場也會根據不同城市土地的表現選擇參與。

我們确實會多關注公開市場，但底線是不拿地王，用嚴格的财務準則來約束自己。招拍挂要看土地市場的情況，我們内部也在充分地賽馬，讓不同區域公司根據資金節奏、城市項目、時間節點，結合回款情況來決定拿地。

總體而言，我們拿地主要是看能不能滿足财務的要求，是不是快周轉的項目。至于是招拍挂還是收並購或者舊改項目，這個都無所謂，只要能實現高周轉目標就可以拿。

觀點地産新媒體：佳兆業的城市更新業務會不會放緩？

劉策：過去我們的土地很大一部分是城市更新，未來要滿足持續增長的要求，城市更新仍是我們的糧倉。

另外，我們會加大收並購和招拍挂的比重，相當于實現利潤率項目和現金流項目的均衡。

城市更新項目盡管利潤率高一點，但是供貨有不确定性，周期也很長，資産周轉效率會比較低。我們希望通過招拍挂和收並購項目進行補充組合，雙輪驅動實現規模增長、利潤提升、風險控制。

觀點地産新媒體：現在萬科等企業在做類似收斂聚焦的舉動，佳兆業的聚焦是否類似？

劉策：對，多元化發展需要主業的支撐，如果主業規模上不去，多元化也很難發展起來。

佳兆業的多元化發展在行業内很領先，我們有獨特的模式，比如商業、酒店、文旅闆塊，這些我們會自主培育，同時也走出了一條資本運作的道路。

現在佳兆業有六大上市公司，我們是直接去收購行業内有一定競争力的上市公司，直接切入到新領域，減少了很多摸索階段。

而且這些公司本身有造血能力，還有一定的競争能力，通過這樣的模式，我們實現多元化發展，在行業中算是比較成功的。