第一太平戴維斯：寫字樓困局與突圍

2019年上半年北京寫字樓市場整體表現較去年同期有所下滑，受到諸多因素的影響，寫字樓市場由持續多年的上升周期開始進入調整周期。以往北京寫字樓市場作為大陸地區最為穩定的區域市場，呈現出租金穩中有升、空置率長期處于低位的特征；而在現價段，以往堅挺的租金價格開始出現松動，空置率逐漸走高，市場的不确定因素逐漸增多。

第一太平戴維斯研究數據顯示：2019年上半年，全市寫字樓市場淨吸納量僅為6.15萬平方米。第二季度，全市空置率上漲1.5個百分點至8.6%。全市平均租金降至人民币每平方米每月368.3元，寫字樓租金指數環比下降0.7%，連續第2個季度出現環比下降。受市場需求疲軟的影響受需求減弱影響，近一半商圈空置率環比出現上漲，大部分商務區的租金指數環比出現小幅下降。

研判宏觀經濟走勢

2018年以來社會融資增速下滑，經濟下行壓力漸顯。央行設計“去杠杆”路徑以期借表内貸款及債券融資對沖表外下跌影響。近年來，央行持續推進金融供給側結構性改革，金融服務實體經濟效果得到持續提升。

北京地區生産總值及第三産業增加值

2019年上半年，北京地區生産總值15212.5億元，增長率6.3%。同期，第三産業增加值12590.5億元，增長率6.5%，占比82.8%，在全國範圍内處于領先地位。良好的經濟結構利好北京寫字樓市場，基本面夯實、風險可控。寫字樓市場正進入全新發展周期。業主端需要調整租賃策略，強化自身實力，尋找新動能。

中央政府在近期出台多條利好政策，進一步擴大外資準入的行業與範圍，此舉為外國投資者及企業提供了參與中國經濟增長的新途徑，有效提升了中國市場對外資的吸引力，並為強化中國市場在全球金融貿易領域的參與度、激發全球金融領域的發展潛力做出了相應的貢獻。

需求端畫像變化分析

基于2018年市場成交需求分析，IT及高科技、金融、專業服務類企業牢牢占據寫字樓市場承租面積的前三位，三者占比之和高達69%。北京寫字樓市場的核心租戶已經由傳統行業（如制造、能源等）轉移至IT及高科技、金融與專業服務類的企業。2019年上半年的市場成交情況，IT及高科技、專業服務及金融類企業承租面積仍然領先，但占比有所下降。

寫字樓市場租賃成交的行業分布情況*

2018                                                 

2019H1

自2018年下半年起，寫字樓租賃的主要驅動行業如金融、IT、互聯網等均面臨調整與波動，導致企業謹慎擴張、租賃需求走弱。現階段文化傳媒類企業承租能力較差，對寫字樓的租賃需求有限。部分實體行業發展出現回暖，租賃需求有所提升。

租戶類型占比分析 – 2019H1 Vs 2018

2018年的北京寫字樓租賃成交面積以内資租戶為絕對主導，内資與外資（合資）承租面積比重呈現“80：20”分布。2019年上半年，内資企業占比77.5%，其余為外資及合資。盡管内資企業仍占主導地位，但成交份額有所下降。近期政府接連發布政策，進一步擴大鼓勵外商投資的行業和領域，以期創造更加開放、友好的投資環境，吸引外商來華投資。外資租戶的承租面積顯著上升，占比超過兩成。

如何提升寫字樓自身軟硬實力

針對目前房地産未來市場服務及行業發展趨勢，如何留住租戶呢？

第一，科技地産。充分運用雲計算、物聯網、大數據、人工智能、地理信息等新一代信息技術，創新管理模式，打造的新一代房地産物管服務，例如Savills MDI移動化平台管理，室内3D導航及定位，安防消防智能管理等，強化寫字樓體驗。

第二，綠色建築。提升租戶的幸福感。日常生活中，城市人口約90%的時間在各種建築物中度過，建築物能耗占全社會能耗的46.7%，對環境能耗負擔及身心健康問題不可小觑。近年來，LEED、WELL、Fitwel等綠色建築認證咨詢和資産管理服務，日漸聚焦業内關注。這也是第一太平戴維斯多年以來，致力于以業内首屈一指的專業團隊，為客戶提供的重要服務之一。

第一太平戴維斯華北區董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“展望北京寫字樓未來發展，機遇與挑戰並存。将智慧科技、數字化手段及綠色高效經營等理念融入到鋼筋水泥當中，助力業主實現可持續發展，在市場波動中搶占先機。”