原報道 | 鎖地戰 “火並”東莞城

觀點地産網 “世界工廠”的中國制造業，東莞在其中占有重要的一席之地。

回溯至上世紀90年代，迫于土地、人工成本上漲等，近十萬台商遷徙至大陸尋找機會，珠江口岸城市的廣東莞城，憑借優勢承接了這波産業轉移潮。

彼時，東莞幾乎成了台資企業的天下。高峰時期，台資企業超6000家，産值占東莞GDP比重逾四成。鞋業、紡織、家居行業紛紛駐紮，台升家具、金寶電子、裕元鞋廠都是數萬人級别的台資大廠。

但時代變遷，東莞經歷過2008年的金融海嘯之後，傳統制造業衰退。不止台資，東莞一大批代工企業面臨着停産、倒閉、空置、搬遷……昔日輝煌不在，留下一個個空蕩蕩的廠區。

“騰籠換鳥”給了東莞一個轉身的機會，開始了産業轉型升級的路子，高新技術産業、物流業、會展業等漸漸置換了原先的低端制造業。

産業的轉移，自然而然投射到地産行業，帶動東莞土地升級、房地産崛起。沉寂的工業區與廠房成為土地資源日益緊張的東莞城的解渴楊梅，或改造創新創意園區，或供地出讓等。

但是，這顆楊梅對于高速發展的東莞而言還不夠。土地開發逼近“底線”、土地供應不足的東莞，仍緊張地通過各種方式加大土地收儲整備。

2019年，東莞土地供應計劃出爐，全年計劃供應14宗商服用地和51宗住宅用地，這一數據相比去年翻了将近兩倍。值得注意的是，一些長期供應少、甚至兩年零供應的區域此次也開了糧倉。

觊觎莞城乃至大灣區的房企們，自然也敏銳地嗅到機會。

4月伊始，東莞的土拍成為全國焦點，除“自持8萬年”的烏龍外，房企報價至封頂價提前十余天鎖定地塊的動作，也令人側目。

這不是特例，目前東莞已有四宗鎖定地，且買家均已揭曉，分别是保利、融創、“深圳灣一号”開發商鵬瑞，以及初次入莞的首創。

東莞“鎖地”戰

拉開東莞這波土地潮的序幕，應該是中海力壓近30家房企成功奪得萬江地塊。

4月17日，經62輪競價後，中海地産東莞投資有限公司以14.38億元摘得萬江區石美地塊2019WG007地塊，折合樓面價約1.6萬元/平米，溢價高達75.79%。當天，地塊吸引了27家房企前來争奪——這是自去年全國土地普通低溢價、底價、流拍以來少見的熱烈場面。

時隔六天，萬江一宗地塊再起波瀾。

4月23日，原本将于5月7日截止挂牌的萬江勝利商住地，在23日11:58至12:01的3分鐘内，編号為111号的買家連續報價30輪，使報價直接抵達上限價30億元+商業自持100%，期間並無其他買家報價。這意味着，111号買家提前13天鎖定了地塊歸屬。

事件引起不少關注和讨論，畢竟，以往再搶手的地塊，房企也是開拍環節才競價，激烈争奪之下才将價格擡至高位乃至限價。

觀衆還沒晃過神來，陸續又有三宗東莞地塊以報價封頂的方式被提前鎖定。不同的是，不再是某家房企的獨角戲，其中更是有8家房價參與到一宗地塊的提前報價中；鎖定用時也逐漸縮短至半分鐘、24秒……

首個買家謎底揭曉，奪得萬江勝利地塊的111号買家是保利發展旗下保利灣區投資發展有限公司。另外幾個買家也接連浮出水面，其中融創提前17天、29秒以“10.23億+自持商業40年”鎖定沙田商住地，樓面價約12541元/平方米。

鵬瑞地産更顯戲劇性，前期悄然不動，直至開拍前一天晚上9時，才在8分鐘内、29次競價，以“23.6億元+自持面積100%”的封頂條件提前鎖定地塊，樓面價約21712元/平方米。

最後一宗揭曉買家的是望牛墩地塊，創下東莞土拍速度紀錄。

5月6日，5家房企參與報價，經24秒、19輪競價，98号競拍者以“限價9.47億元+自持年限40年”的條件“鎖定”地塊。

意外的是，這次的競得人是東莞新兵——北京國企首創置業，通過封頂搶地正式進駐東莞市場。自2017年踏入粵港澳大灣區的首創，此前也已布局深圳、廣州、佛山。

回歸正題，這四宗地之所以令房企按捺不住、提前鎖地，一大原因便是地塊的稀缺、優越性。

如中海、保利奪地的萬江區域，已有長達兩年半未推出商住用地。據悉，在東莞的幾大主城區里面，相比于南城、東城，萬江比較默默無聞，且土地市場也沉寂了兩年，使得樓市供應較為緊缺。

今年1月份，萬江迎來第三座大橋銀龍橋的通車，拉近了與南城的距離，而且與華僑城等共簽約了九個項目，總投資超130億元。在東莞今年計劃供應的65宗商服地和商住地中，萬江也以11宗一躍成為供地“第一大戶”。

此外，如沙田地塊位于虎門港附近，可快速到達廣州南沙以及深圳；望牛墩地塊生活配套成熟，居住分配濃厚；南城地塊開發利用度高等等，都是開發商前來搶地的誘因。

但同時，這批地塊包含一定的商業部分，且開發商已報價至自持100%，對于商業方面的考驗可能並不小。

“地塊的商業體量要麼做寫字樓，要麼做商鋪。但這兩項東莞已經飽和了，而且東莞跟廣州深圳不一樣，這里人口、商業氛圍都比較分散，有多個中心區，導致人氣不集中，所以開發商在商業部分還是有一點壓力的。”研究東莞市場的合富研究院高級分析師李興旺指出。

賬算得過來嗎？

縱使東莞土地稀缺、出讓少，但開發商這麼一衆而上拍至封頂價，不免讓市場擔心：這筆賬算得過來嗎？還有盈利空間嗎？

“拿這塊地已經算好賬了，不會說壓力特别大。”此次拿地的某開發商對觀點地産新媒體透露。據其透露，這一批鎖定地塊的定價其實都是相對合理，即便是封頂價也是相對理性、可以接受的，“大家都在算賬，夠得着就直接去拿，不至于要賠錢”。

定價趨于合理，或多或少與這兩年東莞土地出讓的情況相關。

據了解，過去兩年，東莞幾乎面臨着“史上最嚴調控”，不僅有限購、限貸、限外、限價、限售，也出台了一繫列細化政策。加之市場預期轉變，開發商資金收緊，土地市場随之變溫，特别是去年10月以來，一些定價太高，配建加商業自持的地塊就面臨了流拍或底價成交，包括不少優質商住地。

值得一提的是，此次由鵬瑞以“23.6億元+自持面積100%”封頂條件鎖定的東莞南城地塊，就是于去年10月流拍的南城2018WG025熱門商住地。

彼時，該地塊競拍條件稍顯嚴格，包括競價至最高限價後轉為競拍自持4.36萬平方米商業用房面積，競得人須在3.5年内完成交付不少于16萬平米的商業辦公樓、1600個規劃停車位，以及須自持5萬平方米的商業用房。

此次再度入市，地塊起拍價由19.57億元下調至14.8億元，封頂價則從23.73億元下調至23.6億元，並取消5萬平方米自持商業用房，1600個規劃停車位的交付時間延長至4年。

“地塊本身就位于東莞黃金地段，闆塊成熟，此次挂牌取消了自持商業住房、配建車位取消産權等條件，加上東莞一直處于供不應求狀态，企業自然拿地意願就強烈。”諸葛找房數據研究中心分析師嶽蒙蒙說道。

降低起始價、放松條件，确實足夠吸引，但是否就真的值得房企報至封頂價鎖定地塊？是否有些激進？

“東莞今年相應地對地價進行調整，通過各種算法、評估，最後的地價也給了（開發商）一定的利潤空間，但這個空間已經非常小了。”李興旺分析道：“所以還是有點激進，但有些房企尤其是還沒有進入東莞的，在大灣區規劃的出台下，可能會出于戰略考慮拿下地塊。”

大灣區，是東莞這波土地熱躲不開的原因。

今年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》面世。據統計，在2.7萬多字的規劃綱要中，東莞被提到8處：廣深港科技創新走廊的必經節點、先進制造業中心等等，包括濱海灣新區也被正式寫入文件。

尤為重要的是，位于珠江口岸的東莞，北接廣州市，南接深圳市，在整個大灣區里的區位優勢毋庸置疑。

“開個玩笑，東莞就是雙核驅動，一個廣州一個深圳，位于兩個一線城市中間，這種區位放眼全國，僅此一個。”李興旺說道，跟京津冀、長三角等幾個城市圈作為對比，“其他城市圈，兩個城市之間至少相隔近一百公里，但大灣區廣佛、深莞這些每個城市相差四五十公里，距離很近。”

在開發商的眼里，東莞的角色更加有趣：“它在粵港澳大灣區規劃里面應該是有點悶聲發大财的角色，廣深都要經過它。”

相比廣州，東莞與深圳明顯千絲萬縷一些，尤其是近幾年來，産業基礎雄厚、上下遊産業鍊配套完善的東莞已基本成為深圳産業外溢的不二之選。

華為的進駐大概是最好的佐證，有文章這樣形容：在深圳，如果您跟别人問起坂田，被詢問者的第一反應大多是：華為。現在，如果您跟别人問起東莞的松山湖，他們的第一反應或許也是華為。

産業轉移過程中，樓市也泛起漣漪，莞深同城置業成為樓市熱點。可以說，東莞樓市歷年的火熱，深圳客的作用不容忽視，刺激東莞樓市成交量大幅增長。

相比于深圳而言，如今用“價值窪地”來形容東莞房價仍不誇張。目前，除部分熱門區域進入房價“3W+”時代，整體的新房均價在1.6萬元/平方米左右，而深圳則已達5.5萬元/平方米左右。

這樣的差距不僅誘惑了深圳客們，也給了入莞的房企們想象空間。

“重倉”莞城

房企們在東莞的這波搶地，賺足了市場的眼球。

不谙東莞市場的人尚在疑惑：保利、融創、首創乃至鵬瑞，是何時瞄上這樣一個廣東二線城市？但事實上，他們已是這片市場的“後來者”。

“現在進去很難，萬科、碧桂園已經形成這種壟斷性地位了，（積累了）這麼多年的人脈資源、土地資源……”某頭部房企透露出稍顯遺憾的心态。

以萬科、碧桂園、金地為代表的外來房企，的确可以說是東莞市場的第一批房企。其中，萬科更是東莞住宅市場的龍頭老大，東莞萬科一度外稱“市場占有率總是萬科集團第一”“每年都能獲得最佳一線公司殊荣”等等。

2004年入莞的萬科，僅用5年時間就位居東莞市場第一，此後一路高歌，連續6年領跑東莞樓市，項目遍布松山湖、長安、虎門、塘廈各個片區。2015年，東莞萬科銷售額首次突破百億，成為東莞房地産市場上首家銷售額突破百億的房企。

這樣的榜首地位，受到了“宇宙第一房企”的挑戰：2017年，東莞萬科銷售額194億元，被碧桂園285億元超越，屈居第二。

去年萬科實現反超，數據顯示，萬科、碧桂園、金地2018年在東莞分别簽約197億元、162億元、69億元，各自占據14%、13%、5%的市場份額。

外來房企獨大，東莞本地房企的生存空間明顯縮小。據觀點地産新媒體了解，目前前十榜單上，僅有本土房企光大地産一枝獨秀，其他例如新世紀地産、宏遠地産等早已擠至20名之外。

但值得注意的是，前二甲萬科、碧桂園的市場份額已有所下降，2018年兩大房企總和占市場約27%，比2017年的37.5%回落約9個百分點。

“衆多一線大企都重倉東莞，也稀釋了頭兩名的市場份額，這是大趨勢。”李興旺對觀點地産新媒體解釋稱。

寡頭份額的分薄，來自于外來房企的第二波進入。在保利、恒大、中海、卓越于前幾年陸續進入後，2017-2018年，東莞迎來新一輪開發商的搶灘熱潮，華潤置地、招商蛇口、中交、金茂、龍湖、華僑城、遠洋集團、中洲、雲南城投等“姗姗來遲”。

2018年，在龍争虎鬥下，萬科、碧桂園之後，金地、卓越、保利、光大、恒大、和記黃埔、中海、寶安地産等分列第三至第十名，時代、陽光城、泰禾等緊随其後。

如今，四宗鎖定地的出現、京繫房企首創置業的到來，是否暗示了東莞房企的新一輪洗牌？另一面，市場前十的外來開發商仍感歎“錯過了發展時機”的時候，這一波入局東莞的外來者是否稍晚了呢？

市場似乎比焦慮的開發商看得開些：“現在不晚，目前大灣區能進的城市也不多。大灣區規劃出台後，看好灣區發展的二三級房企、非主流房企都會關注灣區市場，能進的話至少插入上旗幟。”世聯行廣州大區副總經理林家星說道。

值得一提的是，房企們在東莞的争奪，並不限于公開土地市場這個戰場。

在開發強度超近五成、土地資源日益緊張的東莞，“三舊”改造、城市更新成了緩解土地壓力的必經之路。2018年8月，東莞市政府正式發文《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》，提出東莞力争未來3年實現城市更新3萬畝的目標。

房企們為了搶食市場蛋糕，自然也要走這條路子。

2017年開始，萬科、碧桂園、保利、金地、星河、華潤、卓越等陸續在東莞成立城市更新公司或設置城市開發功能，開始簽約操盤東莞城市更新項目。

其中，在東莞城市更新局上最活躍的是華潤置地。資料顯示，自前年入莞以來，華潤已中標謝崗鎮趙林村、常平鎮朗貝村、道滘鎮大健康特色小鎮、火煉樹城市更新項目等，相關項目數量多達十余個。

随着舊改項目推進，目前，僅城區就有包括卓越中寰、碧桂園·Park Royal、東城碧桂園、萬科中天城市花園等這些舊改項目入市開盤。

糧倉大開、土拍火熱、房企入局……在時代變遷、産業轉移中徒留空蕩蕩廠區的東莞，似乎又迎來新一輪的注目。

但市場狂熱時尚需冷靜者，在東莞土地遭熱搶背後，二級市場近期也出現備案項目進行價格下調，幅度多達20%，甚至有觀點認為“這是不是一場隐形泡沫”。

鎖地大戲過後，莞城的地産弧線尚未明朗勾畫出來。

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