股東會見聞 | 股民的不滿 張玉良：改善市值需非常規措施

觀點地産網 “特意來看你，（希望）把股價搞上去。”

作為上海本地最大的上市房企，張玉良有一批“忠實”的小股東，面對股東們的強烈渴求，他則是雙手合十，微笑以示感謝。

5月16日下午，綠地控股在上海召開2018年度股東大會，主席台上僅有張玉良一人，監事會、财務部、董秘等管理層和部分獨董則分别坐在一邊與台下，另外有22名股東及股東代表出席現場。

不少股東都是連續幾年都來參加股東大會，不時交頭分享各自的持股數和入手價，也有從外地趕來的股東，他們需要通過每年的年度股東大會向管理層傳達各自的訴求。

觀點地産新媒體了解，本次股東大會共計審議11項議案，包括向全體股東每10股派發現金紅利3.00元的2018年度分紅方案；2019年，綠地房地産項目儲備權益土地總投資額計劃為1300億元。

此外，第9個和第10議案顯示，2019年綠地還計劃為下屬公司、下屬公司計劃互相之間提供總額不超過980億元的擔保額度，以及為董家渡項目公司提供300億元貸款擔保。

晚間發布的公告顯示，盡管上述議案全部通過股東審議，但對公司2019年度980億元的擔保額度，以及為董家渡項目提供300億擔保的兩個議案，均有超過1%的股東投出了反對票。

股民反對董家渡項目

股東會開場，依舊是由董秘王曉東介紹綠地2018年的業績表現及2019年展望。

數據顯示，2018年綠地控股實現營業收入3484億元，同比增長20%；利潤總額243億元，同比增長26%；歸母淨利潤114億元，同比增長26%。

其中，2018年房地産銷售額3875億元，其中67%是住宅，33%是商辦，年内回款2968億元，回款率77%；大基建業務全年實現經營收入1481億元，同比增長41%；新簽合同金額3162億元，同比增長63%。

截至目前，綠地共計擁有土地儲備1.5億平方米，其中在建1億平方米，拟開發5000萬平方米，2018年新增土地權益計容建築面積4337萬平方米，其中75%為住宅，25%為商辦。

觀點地産新媒體了解，對于2019年的市場走向，張玉良認為，雖然市場的走勢仍在高位且總體看穩，但市區區域分化會日益嚴重，目前綠地的重點布局是在大都市城市群、中部六省和西南、西北兩個城市圈。

被問及年初121億元收購董家渡項目50%股權時，張玉良回應稱，項目預計可銷售貨值約700億，會在今年三季度開始銷售，雖然自持比例高，但平衡現金流沒有問題，綠地還計劃為該項目提供300億元貸款擔保。

然而這種暢想並不能讓所有股東買賬。根據當天股東會決議公告，《關于為中民外灘房地産開發有限公司提供擔保額度的議案》總同意票占比達98.7020%，但5%以下股東的表決情況中，該議案反對票合計達到了29.1059%。

數據顯示，綠地董家渡項目須自持辦公部分地上建築面積不低于60%，十年内不得轉讓，項目的總投資預計高達700億元，目前項目已被命名為“綠地外灘中心”。

盡管股東希望綠地的規模、利潤能更進一步，但在張玉良看來，近三年，綠地已經進入了一個穩定、健康，並保持相對較高增長的階段，“我們每年公告計劃是20%-30%的增長，但内部落實的目標還會高10%-15%。”

控負債、利潤率與基建質疑

另外，較低的利潤率和高負債也是綠地一直被質疑的表現，現場也有小股東提問“如何平衡規模與現金流”“房價上漲利潤率卻反而下降”等問題。

觀點地産新媒體了解，據董秘介紹，2018年綠地的有息負債2689億元，同時較年初減少71億元。張玉良也表示未來會繼續控制負債，但他也指出公司很大部分負債是預收賬款。

利潤表現方面，張玉良解釋稱，房地産的結算具有滞後性，因此並不是房價上漲就能立即反映在企業的數據上。他透露綠地有6000億已售正在結算，其中有33%甚至是已經竣工的物業。

不過，相對于同行，綠地27%的毛利率表現确實難以稱得上優秀，更有不少觀點質疑基建業務低毛利率拉低了綠地的整體表現，數據顯示去年基建業務全年營收1481億元，利潤卻僅有30多億元。

對此，張玉良不以為然，他一再指出綠地多元化戰略發揮的協同作用，同時強調基建業務收款的可靠性。

“基建項目的收款很快，很可靠，另外ROE也有一定保證，在14%-15%，不然公司也不會投。”

對于綠地控股整體的ROE，張玉良也十分滿意，“2018年公司淨資産收益率有17.14%，這個數字是央企的4倍，是上海國有企業的2倍，當然綠地還有很大成長空間。”

他同時補充到，相比民營企業，綠地由于機制問題，效率還是較低，另外産品結構也是導致利潤較同行低的因素。

值得一提的是，過去幾年，綠地大基建業務的快速發展基本圍繞參與國企混改展開，一方面是響應中央政策，另一方面也為綠地擴大迅速營收提供幫助。

據觀點地産新媒體了解，2015年至今，綠地一共斥資約47億元收購省屬建工集團，張玉良透露未來綠地還會參加更高層面的混改，目前正在推進，以公告發出為準。

“刺激股價需要非常規措施”

“今年分紅比去年多了五毛錢，也可以了。”顯然對于大多數小股東而言，股價、分紅或許才是他們最關心的事，對市值的管理也成為綠地股東會必被問及的問題。

一位成都來的股民就表示，入手綠地兩年，公司的利潤表現和股價並沒有随着房地市場的上漲而提升，言語間帶着不滿與“怨氣”。

頗為無奈的張玉良則始終保持笑容，“很遺憾股價沒漲，表示歉意。”他坦言，綠地市值确實與公司表現不匹配，一直在努力改善，但同時指出有些改善需要非常規性措施。

具體而言，張玉良表示，“品牌的發展，加強與資本市場對接，這些都需要去做。另外有一點，綠地的股東一直比較穩定，所以市值的增長也不大，如果能有重要股東的變化或許會更有幫助。”

為此，他還舉例稱，“昨天紅星美凱龍剛剛宣布獲得阿里的增資，今天一天就漲了10%。”

事實上，自2015年上市以來，除平安大量減持並退出外，綠地的股東結構一直比較穩定，盡管2018年6月30日有89.45億股的限售股份解除了限售，但持有者上海格林蘭、上海地産集團、上海城投集團並未減持，依舊維綠地的前三大股東，共計持股超過75%。

另外持股超過1%的股東則為天宸股份、中國證券金融股份、香港中央結算有限公司，分别持有2.29%、2.9%和1.5%。

此外，2016年綠地提出的定增計劃，管理層表示也還在努力中，“目前已提交了第八次的更新材料，排隊相對靠前，如果監管層面放開，希望可以早點順利通過，不過價格肯定是按最新的市場價格。”

資料顯示，2016年初，剛上市不久的綠地曾提出募資規模達301.5億元的定增方案，發行價格14.51元/股，随後綠地下調融資金額至157億元。

但由于A股監管層面的因素，非空開發行股票一直處于暫停階段，包括陽光城在内的千億規模房企也有尚待通過的定增發行計劃。