特寫 | 安雲集團耿延良：政策應鼓勵民企投入城市更新

觀點地産網 被業内譽為“舊改專家”“城市更新領軍人物”的耿延良，以安雲集團董事長、廣東安雲更新律師事務所創始人的身份出席2019觀點年度論壇。

在創業之前，耿延良先後在佳兆業、卓越、金地及龍光負責舊改業務，還曾參與深圳首個城市更新項目漁農村改造，始終參與和見證着深圳城市更新進程。

如今創業兩年，耿延良在接受觀點地産新媒體專訪時，談及的仍然是城市更新以及其對深圳樓市與粵港澳大灣區的重要性。

3月份，深圳樓市出現回暖，成交量更為近半年新高，不過在耿延良看來，深圳的樓市市場應該會比較平穩，不會大跌或者大漲，因為深圳住宅的供應量會逐步地減少，與此同時限購、限貸等政策也壓抑了需求。

耿延良指出，深圳的住宅供應主要靠城市更新和棚戶區改造來獲得供應。深圳城市更新的實施率在20-30%，棚改也才逐步開始，所以住宅的供應是非常少的。“一方面供應減少，一方面需求被壓抑，導致樓市不溫不火，我認為是比較平穩的。”

但市場的另一種觀點認為，深圳允許舊工業區申請轉為保障房用地的政策，将使得人才房、保障房的供應有大幅提升。對此，耿延良表示並不認同。

他認為，“工改保”政策實施以後能否增加人才房和保障房的供應力度，還要看這個政策能否吸引投資者，而且這還是一個從2011年開始實施的老政策。

“這個政策實施到現在為止已經八年了，對深圳市保障房的供應沒有多大影響，企業投資者的積極性我認為不是很高，主要是企業覺得利潤空間太小，而且能夠符合‘工改保’政策的工業廠房也比較少。所以市場認為‘工改保’政策的修訂會大量增加保障房的觀點，我認為還要留待市場去檢驗。”

與此同時，深圳城市更新的方向正在調整，減少拆除重建、加大綜合整治力度的城市更新政策已在推行，這對民營企業參與舊改的積極性或多少有些影響。

耿延良就指出，綜合整治的門檻比較高，目前主要是國企、央企參與，民企參加的力度是比較小的。綜合整治從工業區改造開始，現在逐步擴大到城中村，力度逐步加大。雖然綜合整治将是未來發展的一個方向，但並不會說推進得那麼迅速。

他認為，現在從市場反應來看，民企參與深圳舊改的積極性有所下降，因為現在的城市更新項目都比較大，此外對于資金成本的要求也比較高。

另外是村集體這樣一個集體資産交易平台，要競投舊改主體的時候，對于企業品牌、實力的競争，造成了民企相對處在最弱勢的地位。尤其是涉及資金量大時，國企、央企會占據絕對的競争優勢。

“但是從專業的能力來看，民企是占據優勢的，而且民企承擔了城市更新的主要份額。在深圳十多年的長期實踐中，民企應該是占據了主要的市場地位。”耿延良補充道。

面對此種情景，作為民營企業的一員，耿延良喊出了心中的想法：“政府要出台相關的政策，來鼓勵民企、民營經濟投入到城市更新中來，尤其是投入到棚戶區改造或者綜合整治等等的項目中來，提高他們的市場競争力。這樣，深圳改革開放的精神，尤其是民營經濟激活市場的作用才能發揮出來。”

在耿延良眼中，城市更新不單單影響着深圳，還成為了一線城市開展舊改的參考樣本，而且對粵港澳大灣區的發展有着不可或缺的地位。

“深圳這個城市從1979年建市到今天為止，走過的其中一條路就是城市更新。雖然這條路的政策與其他一線城市有些不同，但是未來全國的一線城市都會走上這條路。所以現在廣州、上海、北京都在學習深圳的城市更新經驗。”

所以他深信，深圳的城市更新不僅僅是物理上的就工業區或舊村的拆除重建或者說功能改變，更重要的是産業結構的變化，吸納全球尖端人才的聚集效應。

“不管我們要發展什麼樣的産業，不管産業結構怎能改變，不管人才是聚集到廣州還是深圳，都需要住宅，要城市配套，要市政實施等，所以我覺得粵港澳大灣區規劃的落地，實際上就是未來城市更新力度加大的時代。未來粵港澳大灣區的騰飛或者發展，我認為着力點還是在城市更新。”

與此同時，耿延良也指出，粵港澳大灣區的規劃已經給深圳做了定位，即高端新興産業和服務員比重逐步上升，意味着第一産業和第二産業都将有所下降。

參考全球三大知名灣區的服務業比重，一般會占到80%，“目前深圳、廣州（服務業比重）只占到60%，而深圳未來新興産業應該是高端的，如醫藥、金融等，我們的産業空間應該是為未來新興産業預留。