第一太平戴維斯：2019年第一季度深圳房地産市場概述

甲級寫字樓

·2019年第一季度，深圳寫字樓市場無新增供應，全市寫字樓總存量仍為608萬平方米。 

·季内，全市甲級寫字樓淨吸納量約為4.7萬平方米，福田中心區部分金融企業為節省成本縮減租賃面積，致使全區淨吸納量為負1.2萬平方米。

·全市甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分點，同比下降0.6個百分點，至18.2%。

·全市甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民币每平方米每月225.8元。

·甲級寫字樓平均售價環比下跌0.1%，同比上漲2.8%，至人民币每平方米55,257元。

展望

·預計2019年将有約109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中于福田中心區和前海，分别占總新增供應的28.8%和25.5%。

·受新增供應入市的影響，全市供過于求的情況或将持續，短期内料全市空置率将持續上升，平均租金将持續下跌。

零售

·截至2019年2月，深圳社會消費品零售總額達約976.0億元人民币，同比增長5.5%。

·2019年第一季度，無新項目入市。全市優質零售物業市場總存量仍為約424.4萬平方米。

·本季度，受購物中心品牌調整影響，部分鋪位租約到期且無新品牌入駐，全市優質零售物業市場空置率環比小幅上升0.3個百分點至4.2%。

·本季度，深圳優質零售物業市場的租賃需求主要來源于中高端護膚品及化妝品、兒童及母嬰用品、體育及戶外、個人護理以及健身房等業态。

·首層平均租金環比增長0.4%，至人民币每平方米每月757元。其中，寶安子市場表現亮眼，其首層平均租金環比增長3.5%。

展望

·位于福田區的卓悅中心一期預計将于2019年第二季度入市，屆時将為市場帶來18.6萬平方米的新增供應。

·受新增供應的影響，預計2019年第二季度空置率将小幅攀升。

·預計全市首層平均租金将保持繼續上漲趨勢。然而在有新項目落成的子市場内，新項目或将以較低的租金開業以換取高出租率，因此平均租金或将有一定程度的下跌。

住宅

·季節性因素于一、二月猶存，深圳住宅銷售市場的供應量和成交量分别環比下降87.7%和57.9%，至30.4萬平方米和41.1萬平方米。自三月起，市場回暖。

·截至2019年2月，全市一手住宅平均價格為人民币每平方米55,996元，環比下跌2.3%。

·受季節性因素影響，一、二月全市服務式公寓市場進入淡季。三月份市場逐步回暖。全市服務式公寓市場入住率約為83.2%，環比下降2.1個百分點。同期全市平均租金保持穩定，環比上漲0.6%至人民币每平方米每月247元。

展望

·預計2019年第二季度，深圳樓市調控主基調保持不變。但總體政策環境将有所松動，房貸利率的下調将繼續推動深圳住宅市場的自住和投資需求的增長。預計住宅成交量将有所上升，成交均價保持平穩。

·住宅租賃市場方面，預計2019年第二季度，泰華地産旗下的梧桐島共享公寓将入市。粵港澳大灣區的政策利好将吸引更多海内外高素質、高收入人才的聚集和流入。短期内，深圳服務式公寓市場需求将不斷增長，平均租金和入住率将呈上升趨勢。