錦官城里昭覺寺 商業地、文創和金地商置産業拼圖

觀點地産網 4月9日，成都的最高氣溫飙升至32度。和火熱的天氣不同的是，成都的土地市場略顯冷靜。9日出讓的昭覺寺地塊，最終僅以溢價13.54%而成交。

拿地的企業是華南房企金地商置，成交價為21.1億元。尤為特别的是，該地塊已經明确規劃了未來的項目用途，要打造一個集文創産業中心、文旅體驗、産業人才社群空間于一體的城北新經濟、人文創新標地-成都熊貓文創中心。

昭覺寺地塊7年終出讓

據觀點地産新媒體此前報道，金地商置摘得的地塊位于成都成華區昭覺寺北片區的一宗商兼住用地，出讓面積約108.1706畝，起拍樓面地價為8605元/平方米，起拍總價約18.62億元，容積率為3.0，計容總建築面積約21.63萬平方米，可兼容的住宅面積不得大于計容建面的45%。

據悉，地塊又分為4小地塊，其中A、B地塊面積較大， C、D地塊相對較小，整體形狀較為規整。

金地商置最終以總價21.14億元獲得，成交樓面價為9770元/平方米，溢價率13.54%。

從出現在成都國土局的名單上到本次成功出讓，該地塊已經“面世”7年。

實際上，金地商置所摘得的這宗地塊，加上昭覺寺附近其他地塊，在2015年以前有一個統一的名字，叫“綠水青龍項目”。

2012年，作為成都市第一個出台的“北改”新城市規劃，在成華區公布的昭覺寺片區綠水青龍城市綜合體規劃設計方案中顯示，該項目占地約340畝，将分為5個片區，未來的昭覺市片區，将設置6大天橋、規劃人口40萬；将依托地鐵出入口、昭覺寺、動物園和2.5環，打造成都北城目前最大的一個城市綜合體。

2015年，在人民網的“地方政府留言闆”闆塊中，成華區委辦公室官方宣布，綠水青龍”項目更名為昭覺寺北片區地塊項目，分為A、B地塊。其中A地塊占地面積為99畝，B地塊占地面積為8畝。A地塊規劃打造集零售、辦公、居住、文創于一體的大型城市綜合體；B地塊與大陸集團地塊整合後建設集五星級酒店、社區醫療康復中心、青年公寓于一體的城市綜合體。

成華區委辦公室並表示，“目前該地塊正處于土地上市階段。”

而據成都本地媒體報道，其實在2017年，這108畝地塊就已經準備完畢可以入市，因此預測該地塊會在2018年挂牌，並成為成都重點地塊。

當時預計的入市時間為2018年11月。然而，去年年底，昭覺寺地區确實有地塊入市並成交，但並不是這108畝土地，而是一宗只有30畝的迷你宅地被龍湖抱走。

事實上，昭覺寺一直位于成都城北核心區，地理位置十分優越，而區域内早已集結了如華潤、招商、藍光、首創、金科等不少一線品牌開發商，因此，該地塊頗具吸引力。

但最終的成交溢價並不高，成都業内人士分析，這是因為該地塊在出讓要求中的條件十分“嚴苛”，讓許多房企不得不卻步。

觀點地産新媒體了解，該地塊的産業要求明确表示，要打造集文創産業中心、文旅體驗、産業人才社群空間于一體的城北新經濟、人文創新標地-成都熊貓文創中心，計劃引入産業辦公樓宇、開放式商業街區、特色文創等業态；競得人須引入具備國際知名IP的文創類總部企業不少于1家；競得人須自持計容商業建築面積的比例不得低于總計容商業建築面積的35%。

金地商置産業拼圖

如此嚴格的“産業要求”，為什麼最終還是會被金地商置摘得地塊，這是市場頗為關注的話題。

據觀點地産新媒體了解，作為金地集團旗下的港股上市平台，金地商置的定位中一直有産業地産這一項内容。

據金地商置官網顯示，其目前有五大主營業務，分别是住宅、商業、産業園鎮、酒店和長租公寓。

金地商置這樣介紹産業園鎮業務：公司成立了專注于産業平台的控股子公司“金地威新”，聚焦高科技、新能源、大健康、新文創等領域。

事實上，金地商置的産業地産之路並不久，其真正開啟産業地産的發展已經是2016年的事情。

2016年1月，金地商置以股權並購的方式收購了上海啟客集團，除了看中啟客集團在上海已經擁有不少産業項目外，其在産業地産方面擁有的人才資源或許也是金地商置所需要的。

據當時的報道顯示，啟客集團的創始人為黃瀚泓曾在嘉里集團和瑞安集團工作逾20年,曾任上海新天地首任總經理。

而啟客專門從事商業地産的策劃和營運，在改造升級類商業地産和創新型社區商業方面的開發和運營經驗豐富，統籌和管理服務項目總面積近1000萬平方米，曾運營、策劃的項目有:上海8号橋創意園區，上海陸家嘴中信泰富船廠改造項目，上海無限度廣場、北京三里屯village、南京夫子廟整體改造項目等。

其中，上海8号橋創意園區後來更名為上海· 啟客威新8号橋，更成為金地商置在上海的文創地産旗艦項目。

截至2017年底，金地商置自主開發及輕資産運營的純産業類項目共13個，總建築面積近130萬平方米，布局中國長三角、珠三角、環渤海和美國矽谷等地，産品線涵蓋智造園、科創園、文創園、特色小鎮（拟進入）四大繫列。

事實上，中國的産業地産從2011年發展至今，仍面臨諸多難題，比如人力及運營能力的挑戰、盈利模式的考驗，定位同質化嚴重等等。

為了解決資金問題，金地商置成立了專門的金地威新産業地産公司。

金地商置集團有限公司行政總裁徐家俊曾表示，成立金地威新産業公司的原因是，金地商置要用金融化的方式，來實現“産業地産+金融”的資金平衡，而不是通過其他業态去反哺産業地産。

徐家俊指出，當前的産業地産開發企業往往是通過銷售住宅來平衡開發過程中的現金流，因為産業用地需要“養”，只有招商企業經營狀況良好才能貢獻穩定的租金。

一個具體的實例是，在開發上海·啟客威新8号橋過程中，其不但引入了美國基金公司阿波羅，還發行了國内首單文創園資産證券化産品——上海8号橋ABS。

因此，在13個産業項目之後，金地商置将如何在成都打造一個“熊貓文創中心”，是否會再現上海項目的成功，也是值得關注的事情。