試水類REITs 印力42億融資大單背後的資本化之路

觀點地産網 盡管商業地産可以呈現出千百種樣貌，但對商業地産商而言，其本質始終要回歸資本。

印力顯然深谙此道，在成為國内總管理面積第二的商業地産運營商後，其在探索資産證券化上也越走越遠。

4月9日上午，印力集團分别作為運營管理人和發行人的“中信金石-深圳龍崗萬科廣場資産支持專項計劃”（簡稱：龍崗萬科廣場類REITs）和“中金印力—印象1号資産支持專項計劃”（簡稱：印象1号CMBS）在深交所正式挂牌。

據悉，龍崗萬科廣場類REITs是2019年第一單成功發行的類REITs産品，而印象1号CMBS也是印力繼深國投CMBS以來又一次商業物業資産證券化嘗試。

兩筆融資超42億

據觀點地産新媒體了解，上述印力-印象1号CMBS産品于2019年1月17日發行，發行規模為21.06億元，優先級産品評級為AA+，票面利率5.4%，由印力集團作為發行人，中金公司擔任計劃管理人和銷售機構，中泰證券擔任代理銷售機構。

該産品計劃期限為12年，其標的物業為南京江北印象匯和天津西青印象城，兩個物業的總估值約為33.8億元。

其中，南京江北印象匯于2014年4月開業，建築面積超7萬平方米，可租賃面積約為4萬平方米，評估值10.3億元。

天津印象城一期為購物中心，部分于2013年12月開業，二期包含購物中心及寫字樓，于2016年12月開業，建築面積5.3萬平方米，評估值23.5億元。

另外，龍崗萬科廣場類REITs于2019年3月1日發起設立，計劃期限為3+2年，項目發行規模人民币21.16億元，其中優先A級證券信用評級AAA，發行規模11億元；優先B級證券信用評級AA+，發行規模5.5億元；次級證券發行規模4.66億元。

標的物業深圳龍崗萬科廣場于2013年12月開業，建築面積超10萬平方米，可租賃面積約為5.7萬平方米，評估值29.41億元，2018年商場的銷售額為16億元，客流量達到1610萬次。

作為類REITs産品，産品的原始權益人為珠海市懋德誠投商業發展有限公司，而印力集團作為運營管理人。

值得一提的是，懋德誠投成立于2017年4月，董事長為印力高級副總裁付凱。資料顯示，其股東為萬科與招銀共同設立的商業地産投資基金——招銀成長壹号基金（持股99%）和珠海瑬幜資管（持股1%）公司。

2017年5月，萬科宣布拟出資50.31億元與招銀資本、長江招銀，一起設立商業地産投資基金，投資萬科及其控股子公司所持有的42項商業地産項目（含在建和已完工項目）。

當年10月，印力發起了首單CMBS專項計劃“中金-印力深國投廣場信托受益權資産支持專項計劃”，項目發行規模37.9億元，標的物為深圳深國投廣場，這是印力集團作為萬科商業地産平台後第一個資本市場融資項目。

截至目前，印力已成功發行兩單CMBS及一項類REITs産品，融資總額超過80億元。

印力資本路

“印力發源于金融繫統，成長于資本大潮，資本成就了印力，印力也為資本創造了價值。”2017觀點商業年會上，萬科集團高級副總裁、印力集團董事長兼總裁丁力業曾用這樣一句話概括了印力與資本的關繫。

作為萬科旗下的商業地産平台，凱德的商業模式一直是印力對標的方向，即打造投融管退的地産基金化道路。

2018年1月，印力收購了凱德在中國的20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債，交易價格為17.1億新元，合約83.65億人民币。交易完成後，上述購物中心全部交由印力運營管理，並按照其品牌定位“印象”繫列及標準進行提升。

顯然，在被萬科整合後，印力逐漸顯示出對規模的渴望，而以資産包的形式收購是其擴大規模最迅速的途徑。

據觀點地産新媒體了解，目前印力正逐步接管沃爾瑪在華購物中心。今年1月17日，珠海樂世界購物中心證實，其項目已被印力集團收入囊下，並将在10日内更名珠海印象城（收購金額未透露）。

有業内人士分析指出，通過收購資産包，一來規模增長比較快，二來成本也相對較低，可以獲得可觀的投資回報。

截至2018年底，印力在全國持有或管理的商業項目數量超120家，管理面積超1000萬平方米，資産規模逾800億人民币，遍布中國58個城市。

印力合夥人、副總裁許英介紹，在印力120多個項目里面，以一二線為主，其中一線城市項目占21%，二線城市占51%，三線城市的占28%左右，因為一二線城市投資回報相對較高，而退出的方式也更資本化。

許英強調，印力不僅僅只是一個管理平台，它是一個包含從拿地、建造、經營，到退出賣給基金、保險公司、REITs的商業地産全價值鍊。

值得關注的是，近日國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示，公募REITs首批試點産品近期将推出。

對商業地産而言，地産資産管理的大幕已打開，包括印力在内的商業地産商們将有更多的機會搶奪這塊蛋糕。