世邦魏理仕：寫字樓TMT租戶成交活躍 國際品牌在珠江新城擴張

2019年第一季度，廣州寫字樓市場成交活躍，空置率繼續改善，其中琶洲新近落成的項目錄得多宗TMT租戶的成交，區域的季内租金漲幅在全市中居首位。與此同時，優質商業物業市場方面，本季度繼續錄得國際服飾品牌進駐珠江新城開設廣州第二家店鋪，而國内的線上零售商也在線下，以自營或合營的形式積極地尋求擴張機會。而在倉儲物業市場中，南沙區具有交通區位優勢，需求前景看好，是未來熱門的倉儲區域之一。最後，大宗物業投資市場方面，大灣區規劃的出台，令廣州進一步受到國内外投資者的關注。

優質寫字樓市場：新進落成樓宇受TMT租戶青睐

第一季度，位于琶洲的廣報中心落成，為甲級寫字樓市場帶來6.8萬平方米的辦公面積。新供應的預租成績理想，有多家知名租戶進駐。

得益于市場的吸納，全市空置率環比下降0.3個百分點到5.5%。分行業類型來看，TMT租戶表現突出，在全市淨吸納量中占比超過45%，其次分别是金融服務和專業服務。在琶洲，本季新供應和新近落成的項目中，錄得多個TMT行業大面積成交的案例。金融服務行業中，上海證券交易所南方中心在珠江城設立，租用1,000平方米面積。租金方面，全市租金環比上升0.4%至每月每平方米169.8元，租金升幅同比下降0.9個百分點。從分區來看，琶洲區域的增長達到環比1.4%，為各商務區之首。而珠江新城有個别業主為加速去化，有下調租金的舉動，區域的租金環比微升0.2%。

展望未來6個月，位于金融城的兩個項目交付，辦公面積共15萬平方米。新供應将小幅推高全市空置率。随着區域熱度的持續提升，預計琶洲的租金繼續穩步增長。

世邦魏理仕華南顧問及交易服務|辦公樓部主管程志文表示：“2018年開始，國家逐步開放金融業，包括取消銀行和金融資産管理公司外資持股比例限制，放寬外資持股證券公司和人身險公司外方股比例至51%，不再對合資證券公司的業務範圍單獨設限等。而2019年2月發布的粵港澳大灣區規劃提出，支持廣州建設區域性私募股權交易市場，建設産權、大宗商品區域交易中心，促進資金在灣區内互聯互通。近年來也持續觀察到，在綜合考慮人力資源、租金等運營成本後，多家金融業運營後台從香港搬遷到大灣區。

從國家層面到區域層面的政策公布、到市場的自我調節，多個利好因素都将加快大灣區和廣州的金融業發展，有望為寫字樓市場帶來新的需求。”

2019年第一季度優質寫字樓新增供應與淨吸納量表現

來源：世邦魏理仕研究部,2019年4月

優質零售物業市場：珠江新城持續受到國際品牌關注，線上零售商積極布局線下

廣州本季度沒有新增供應，而得益于部分調整項目的新店開出，包括超市和餐飲的開業，空置狀況得到改善，第一季度空置率下降1.5個百分點，至季末的6.5%，是近13個季度以來的低位。

本季首見戶外品牌始祖鳥和國際彩妝品牌NARS在廣州的天河路開店，而Kate Spade的首店、COACH及Tory Burch的廣州第二家店鋪也在珠江新城圍闆。餐飲方面，盡管連鎖創新單品店的拓展放緩，但大型中式餐飲的擴張在轉趨積極，包括海底撈和西貝莜面村等都在本季度有新店開業或圍闆。另外，線上零售商拓展至線下的趨勢持續，除了像唯品會、阿里的盒馬鮮生、京東的7fresh以及良品鋪子，獨自開設店鋪以外，京東和網易都在嘗試與不同的線下零售商或品牌開設合營店。

租金方面，超過九成的商場租金均保持平穩，但個别非核心商圈商場為改善空置狀況，調低租金報價，致全市平均租金環比微跌0.3%，至季末的每日每平方米33.0元。

展望未來半年，廣州将有四個項目，約42萬平方米的優質商業物業投入市場，均位于非核心商圈，預期空置水平将有所上升。租金方面，盡管可能會有個别項目為吸引品牌進駐有短期的租金調整行為，但整體租金将持續大體的平穩。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|商業部主管嚴思慧表示：“近來廣州的快閃店，開始用作品牌試水本地零售市場的新渠道。此前，廣州出現的快閃店，通過不同品牌的跨界組合，新産品和新技術的展示，短期内吸引大量的人流，以達到品牌推廣，及引流至線上店鋪的作用。對于業主而言，快閃店不僅能獲得租金收入，還是短期内刺激商場人流增長的方式之一。而近期廣州的快閃店還增加了一種功用，就是用于試探快閃品牌在本地的受歡迎程度，作為決定是否在廣州新設店鋪的參考。鑒于當前線下零售市場競争激烈，品牌擴張謹慎，預計快閃店這種糅合了宣傳展示及試水目的的短期零售方式，将越發受到品牌和商場業主的歡迎。”

優質商業物業新增供應年度

2019年第一季度主要進駐品牌

來源：世邦魏理仕研究部,2019年4月

優質物流設施市場：零售租戶需求突出

第一季度共錄得217萬平方米的工業土地出讓，用地面積同比上升438%。全市一手工業地價環比上漲3.3%，至每平方米981.4元。其中嘉里物流在空港經濟區拍下一宗11.6萬平方米建築面積的倉儲用地，成交地價每平方米1,315元。

物流倉儲市場方面，季内無錄得新供應，全市空置率環比下降2.6個百分點至12.4%。需求方面，第三方物流仍然是主力需求，在廣州的北部和從化區域都錄得有成交。另一方面，零售租戶的表現突出，盒馬鮮生和某藥業在廣州北部的倉儲面積有擴張，萬科從化項目也錄得日用品租戶的成交。全市平均租金環比上漲1.1%至每月每平方米38.0元，其中花都和增城的租金增長較快，區域的季内增幅超過2%。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|産業地産部主管鄧偉表示：“未來半年，兩個分别位于南沙和從化的倉儲物業落成，總面積約4.3萬平方米。新增供應項目體量不大，對全市空置率的影響有限。預計全市租金将平穩增長。

未來3年，全市年平均供應量為14萬平方米，較2018年的峰值有回落，而超過45%的新增面積将位于南沙，大灣區的交通樞紐地位優勢和自貿區效應帶動下，南沙倉儲物流的優勢将進一步凸顯。”

2019年第一季度倉儲物流設施新增供應與淨吸納量表現

來源：世邦魏理仕研究部,2019年4月

投資市場：大灣區規劃出台，更多投資者關注灣區物業

廣州本季僅錄得一宗大宗成交，位于花都的一宗商業裙樓，共1.2億元總價。除卻農歷新年長假期的因素，令一季度本就是成交淡季以外，18年年末的經濟不确定性因素，也是投資者觀望的主要原因。但進入2019年，中美貿易談判有了新進展，政府在稅收政策上的各項紅利，使經濟的不确定性影響有所減少，一定程度上提振了境内外投資者和開發商的信心。同時，大灣區規劃的頒布，也增強了投資者對于粵港澳大灣區的投資意向。

世邦魏理仕廣州資本市場部高級經理宋濤表示：“展望未來半年，投資者除了将繼續關注未來廣州重點打造的琶洲和金融城等核心商務片區外，部分投資者将進一步關注廣州傳統城區的老舊商業項目的升級改造。目前老城區優質寫字樓的平均租金僅為每月每平方米124.1元，僅珠江新城平均租金的62%，售價僅為CBD寫字樓的六成。而越秀區的非優質寫字樓月租金大多低于每平方米100元。舊區的商業及交通配套與CBD相比並不差，如果改造得當，将得到可觀的租金提升，並有望帶來理想的回報水平。”

各年大宗成交金額

來源：世邦魏理仕研究部,2019年4月