中海首季銷售795億港元 近兩百億拿地中的華南回歸信号

觀點地産網 “謹慎”的中海，在前三房企錄得銷售下滑的一季度，依舊展現出平穩增長的基本面。

4月4日，中國海外發展有限公司發布公告稱，于3月單月，中海繫列公司已實現合約物業銷售金額約為294.28億港元，同比增長25.16%，環比則增長近40%；相應已售樓面面積約為133.86萬平方米。

2019年1至3月，中海繫列公司累計合約物業銷售約為795.36億港元，相應累計已售樓面面積約為369.66萬平方米。

同比來看，中海一季度銷售仍舊錄得增長，同比上升20.83%。區别于前三甲房企銷售出現不同程度下滑的情況，中海在今年頭三個月的銷售增長幅度在12%-22%之間。

截至3月31日，中國海外繫列公司錄得已認購物業銷售約為347.77億港元，預期将于往後數月内轉化為合約物業銷售。

另據中海在3月業績會上透露，2019年全年銷售目標為3500億港元，較2018年增長16%。按此計算，中海在前三月完成年度銷售目標的22.72%。

192億擴儲與再入啟德

拿地方面，中海依舊在一二線擴儲，甚至少見地落子香港。

3月單月，中海在沈陽、石家莊、佛山、大連和香港收購了5幅地塊，應占樓面面積合共約100.78萬平方米，其中香港地塊應占權益比例為30%，将會以合作模式發展，其余權益占比均為100%，公司就相關土地收購應付的土地出讓金約為人民币77.26億元。

相比于1月無新增土儲，2月購入3幅地塊，3月中海在土地市場上的身影明顯更為活躍一些，且多以較高溢價收入囊中。

3月14日，中海以成交價15.6億元摘得沈陽和平區砂南路18、18-1、20号商住地塊，總用地面積1.12萬平米，折合樓面價5000元/平米，溢價率達60.3%。

3月26日，經過近2個多小時171輪的競拍，中海以總價18.5億元、3.07萬平方米商業物業配建面積、2.1萬平方米自持租賃住房建面拿下佛山北滘新城一宗地塊。

資料顯示，地塊位于順德區北滘鎮林上南路西南側、同福路北側，占地面積為76338.65平方米。當天的競争非常激烈，吸引了越秀、平安不動産、金融街、龍光、金科、新城控股、中海、保利華南、融創、美的、招商、金地、碧桂園、萬科等共16家房企争奪。

當然，最引人注目的還屬香港啟德的奪地。

3月27日，香港地政總署公布，啟德第4B區1号地盤以98.93億港元批予新世界、恒基兆業、會德豐及中海外組合的财團，每呎樓面地價約1.37萬港元。

資料顯示，該地塊面積約為10.32萬平方呎，指定用作私人住宅用途。有市場人士估計，該地塊總發展成本約150億港元至170億港元，将以豪宅級數發展，落成後每呎售價2.5萬港元起。

據公告披露，中海在該啟德項目的應占權益比為30%，應占樓面面積為2.01萬平方米，土地出讓金額為25.35億元。

對于中海在啟德聯合拿地的舉動，市場稍顯意外。原因之一是自2017年國内房地産行業境外投資退潮之後，在香港投地的開發商中，已鮮少見到内地發展商身影。

其二，此前中海在啟德的項目多是自己拿地、自己開發，此次少見地與其他港資聯合拿地，且僅持股三成。

事實上，抛開操盤方式不談，熱衷于啟德闆塊的中海，自2013年6月分别以22.7億港元奪得啟德1号Ⅰ、Ⅱ号用地之後，已近5年都未在該闆塊有落子。

直至去年年底，中海以80億港元中標啟德的一幅住宅用地，每呎樓面地價1.35萬港元，批租期為五十年；僅時隔3個月的時間，中海這次再把旗子插在啟德這片區域上。

此外，于3月份，中海宏洋在廣西省桂林市、江蘇省常州市、福建省泉州市和江蘇省徐州市新增項目4個，總權益發展面積79.4萬平方米，需支付地價27.42億元。

截至3月底，中海連同中海宏洋等中海繫列公司已斥資192.44億元新增76.44萬平方米土地儲備，其中中海以165.03億元新增49.74萬平方米。

華南區銷售占比21.23%

除拿地方面積極外，還可窺見中海近期在華南區域的悄然回歸。

月報顯示，在一季度中海公司（不含附屬公司、合營公司及聯營公司）578.51億港元總銷售額中，貢獻占比排在前三的地區分别是華東、華南、華北區域，分别銷售129.51億港元、122.82億港元、120.36億港元，其中位列第二的華南區域占比21.23%。

華南區域的這一貢獻占比，對于近年來的中海來說是“罕見”的。

據觀點地産新媒體了解，由廣州領頭的華南區域在早期一直是中海旗下“五大區域”的頭牌，甚至在中海2014年的銷售額貢獻比曾達到30%。但此後很長一段時間，華南區域占比持續下跌，一定程度上與中海趨于保守的戰略有關。

以廣州為例，近幾年中海在廣州土地市場日趨保守，滿足于“把一個項目基本上開發完成，才集中購置土地”的模式。這種追求利潤回報的做法，亦在一定程度上阻礙了中海在廣州乃至華南區域擴張的積極性。

截至2018年，中海全年銷售中華北地區貢獻最大，錄得合約物業銷售575.45億港元，緊随其後的是華東地區以及北方地區，分别錄得合約物業銷售411.42億港元、383.96億港元。2018全年，中海在華南區域的合約銷售額為359.9億港元，占比為17.58%。

但這種情況正在改變，從近期的拿地分布中也能尋得一些印證。

3月26日，中海在佛山以總價18.5億元奪得一宗地；4月1日，高調落子廣州，斥資33.57在熱門闆塊連拿兩地。

具體而言，分别以13.91億元摘得亞運城地塊即亞運大道北側石樓鎮新城地塊一，樓面價達1.61萬元/平方米，溢價率45%；以19.66億元競得廣鋼新城AF040225-B地塊，樓面價3.47萬元/平方米，溢價率23.19%。

而且，粵港澳大灣區規劃出台後，于中海而言，華南區域顯得更為重要。

剛剛舉辦的2018年度業績發布會上，中海華南區總經理就用了大部分時間，對中海在大灣區的布局進行詳細介紹。

中海管理層表示：“大灣區既是我們的發祥地，同時也是我們的大本營。”據其透露，截至2018年末，中海在粵港澳大灣區共有1400萬平方米土地儲備，占比超過15%，可供貨值将近3000億港元。