萬科首季復盤：1494億銷售、300億拿地與H股融資

觀點地産網 緊随恒大之後，說着“沒有比地産更賺錢的了”的萬科，也公布了一季度銷售成績。

4月2日晚，萬科企業股份有限公司發布公告稱，3月份實現合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%；合同銷售面積360.4萬平方米，同比下降0.91%。

可以看出，淡季之後，萬科銷售成績也相應回溫，環比上升32.9%，而前2月的銷售均遠不及500億。

但與2018年同期相比，仍舊錄得下跌。公告顯示，一季度，萬科累計實現合同銷售金額1494.4億元，同比跌幅為3.13%，合同銷售面積924.8萬平方米，同比下降13.34%。

橫向來看，萬科是前三甲中銷售跌幅最小的一家。另據觀點指數統計，碧桂園一季度合約銷售1714.9億元，同比下降約6.7%。

經歷過1月份超越碧桂園奪得銷冠、2月份以100億差距緊追其後，萬科與碧桂園的差距小幅擴大至超200億。

相比較而言，萬科在拿地上的氣勢更足一些。剛剛在3月份業績會重申要“當好農民種好地”的萬科，緊鑼密鼓地囤下不少土地。

公告顯示，3月份，萬科分别于北京、佛山、天津、成都、長春、西安等地新增加項目11個，占地面積合計118.5萬平方米，計容積率建築面積289.2萬平方米，權益建築面積194.1萬平方米，需支付權益地價98.93億元.

按此計算，萬科第一季度共斥資305.25億元拿地，拿地銷售比約為20%。

除在公開市場拿地外，舊改也是萬科增加土儲的方法，近期消息接連不斷。

3月1日，廣州黃埔區沙步村舊改項目正式啟動，項目采取全面改造與合作改造模式，萬科将全程參與。據悉，項目總占地面積163.14萬平方米，體量約為楊箕、獵德的六倍，預計投資總額超過260億元。

3月18日，佛山市公共資源交易中心南海分中心發布公告，夏北洲表經濟社舊村居改造将由萬科控股公司佛山市南海區萬鳴房地産有限公司合作開發。

據悉，夏北社區現轄永勝、洲表、寶華、聚龍南、聚龍北5個村民小組，現有自留地、工商業用地面積1382畝，其中永勝舊村已經選定碧桂園為合作開發企業。

3月31日，萬科擊敗招商與宏發，成功簽約深圳市寶安區漁業新村城市更新項目。

看起來，萬科确實在積極拿地，不過土儲問題仍舊還是市場對這家龍頭房企的存疑之處。

數據顯示，截止2018年底，萬科在建、規劃中項目總建築面積接近1.5億平方米。對比來看，恒大土地儲備總規劃建築面積3.03億平方米，碧桂園已簽約或已摘牌的權益土地儲備約2.4億平方米。

“投資者很關心萬科只維持兩到三年的土儲，為什麼你們還要堅持？其它和你們一樣規模的（企業），（土儲）已經足夠三到五年了。”在今年3月底的香港場業績會上，有媒體在會後追問郁亮。

郁亮對此回應：“最重要是能力，而不是土地”。而在業績會上，萬科首席運營官張旭也表示，萬科有“雙閥門”機制，一是根據銷售回款比例限制投資，二是根據現金流限制投資，原則是保持土地儲備滿足未來兩到三年的開發銷售。

若是從銷售回款比例上看，相比于去年設定的6300億元銷售回款，萬科将2019年的回款目標調低至6000億元，下降了300億元。

對此，張旭表示：“我們每年不定銷售計劃，所以今年的6000億不能比去年差，我們希望做得更好。我們每年都是把每一天當成賣樓的好日子，只要能把房子賣掉，我們應該抓緊時間賣掉。”

從現金流上看，萬科最近确實充實了一把自己的現金流。

3月28日，萬科宣布稱，于年3月27日交易時間結束後，公司與配售代理就配售262,991,000股新H股訂立配售協議，配售價為每股H股29.68港元。

據了解，上述股份占萬科已發行H股及全部現有已發行股本約20.00%及2.38%，發行價格則較前日收盤價折讓5%。融資金額上，此次配售所得款項淨額總額預計約為77.8億港元，這也是今年以來香港資本市場規模最大的再融資。

近78億港元的融資額，說着要收斂聚焦、做好基本盤的萬科會怎麼利用？在公告中，萬科明确表示，拟将此次配售所得款項淨額用于償還公司境外債務性融資，且本次配售的所得款項淨額将不會用于住宅開發。